降準(zhǔn)靴子落地 股債房市將出現(xiàn)哪些變化？全球及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

• 李波 2022年12月2日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、金融時(shí)報(bào)、中研報(bào)告、中研網(wǎng) 1273 83
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11月25日，人民銀行決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

11月25日，人民銀行決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

年內(nèi)第二次全面降準(zhǔn)消息宣布后，截至12月1日，本周內(nèi)A股市場(chǎng)走出上漲態(tài)勢(shì)，上證指數(shù)、深證成指、創(chuàng)業(yè)板指分別累計(jì)上漲2.06%、3.30%、3.11%;債券市場(chǎng)在周一(11月28日)短暫上漲后繼續(xù)承壓，截至11月30日，10年期國(guó)債收益率上行至2.885%，10年期國(guó)債活躍券“22附息國(guó)債19”收益率已突破2.9%;房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，受信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”的政策利好，周二(11月29日)A股地產(chǎn)板塊上演一波“漲停潮”，走高態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

如何看待近期股市、債市、房市整體表現(xiàn)?降準(zhǔn)正式落地后，市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的表現(xiàn)?接受記者采訪的專(zhuān)家普遍認(rèn)為，當(dāng)前是鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，適時(shí)適度降準(zhǔn)毋庸置疑釋放出宏觀政策向穩(wěn)增長(zhǎng)方向加力的明確信號(hào)，有利于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施、保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間創(chuàng)造積極條件。

股市：短期提升風(fēng)險(xiǎn)偏好中長(zhǎng)期依賴(lài)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程

近期A股韌性凸顯，與政策面利好頻發(fā)不無(wú)關(guān)系。國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園在接受記者采訪時(shí)表示，近期，疫情防控、穩(wěn)地產(chǎn)等“拐點(diǎn)”級(jí)別政策密集出臺(tái)，疊加本次降準(zhǔn)，有助于穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，尤其是打消市場(chǎng)對(duì)貨幣政策可能收緊的擔(dān)心，充分體現(xiàn)了貨幣政策不搞大水漫灌、兼顧內(nèi)外平衡。

“除提振投資者信心外，降準(zhǔn)提供的低成本、長(zhǎng)期限資金，可以為各行業(yè)提供信貸支持，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面向好，從而對(duì)股市起到提振作用?！贝ㄘ?cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長(zhǎng)陳靂對(duì)記者表示。

盡管本周以來(lái)，地產(chǎn)板塊和消費(fèi)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，不過(guò)，“貨幣不是萬(wàn)能的”，降準(zhǔn)可以影響但無(wú)法徹底改變市場(chǎng)走勢(shì)，中長(zhǎng)期來(lái)看，還需要看到經(jīng)濟(jì)明確復(fù)蘇信號(hào)。

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，降準(zhǔn)后股市的長(zhǎng)期表現(xiàn)通常好于短期，流動(dòng)性并非當(dāng)前資產(chǎn)定價(jià)的核心矛盾，具體到本次0.25個(gè)百分點(diǎn)的降準(zhǔn)幅度，預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)股市提振可能較為有限?！?/p>

熊園進(jìn)一步表示，當(dāng)前銀行體系流動(dòng)性處于合理充裕水平，貸款利率也已降至歷史低位，中長(zhǎng)期看，需求不強(qiáng)、信心不足的問(wèn)題仍然存在，消費(fèi)鏈、地產(chǎn)鏈的修復(fù)程度，要看政策落地效果和疫情演化情況，對(duì)應(yīng)基本面的反轉(zhuǎn)也需“邊走邊看”。

具體到板塊表現(xiàn)，陳靂認(rèn)為，年底重要會(huì)議的召開(kāi)或?qū)π星闃?gòu)成支撐，受政策支持的行業(yè)走強(qiáng)概率大，考慮到當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)壓力仍然較大，基建仍將是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手，可重點(diǎn)關(guān)注新老基建方向。另外，國(guó)企改革仍在持續(xù)推進(jìn)，疊加當(dāng)前國(guó)有企業(yè)整體估值水平處于低位，板塊有望走強(qiáng)。

債市：平抑前期市場(chǎng)波動(dòng)，收益率有望向政策利率回歸

“人民銀行宣布降準(zhǔn)之后，本周一債市有所上漲，顯示出降準(zhǔn)釋放出流動(dòng)性對(duì)市場(chǎng)起到了支持作用?！敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

在明明看來(lái)，11月以來(lái)，債市調(diào)整主要來(lái)自于基本面、政策面、資金面的利空合力，但流動(dòng)性趨緊是主要誘因。人民銀行適時(shí)適度降準(zhǔn)既是用于補(bǔ)充流動(dòng)性水位，也是促進(jìn)債市預(yù)期穩(wěn)定的手段，以此緩解贖回潮下的消極預(yù)期。

“收益率曲線的中短端主要受到資金面影響以及政策利率引導(dǎo)，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提及降準(zhǔn)后，1年期AAA+級(jí)同業(yè)存單收益率由2.54%快速下行至2.43%。此后，同業(yè)存單收益率略有上行，但仍低于相關(guān)新聞發(fā)布前的水平。”光大證券首席固定收益分析師張旭告訴記者。

東方金誠(chéng)研究發(fā)展部高級(jí)分析師馮琳也表示，降準(zhǔn)落地有利于改善資金面，對(duì)債市中短端的利好更加明確，有望帶動(dòng)此前因資金面收斂而大幅走高的短端利率進(jìn)一步下行，同時(shí)，資金面擔(dān)憂緩和對(duì)長(zhǎng)端也有利。但在穩(wěn)增長(zhǎng)政策力度加碼、“寬信用”預(yù)期升溫?cái)_動(dòng)下，長(zhǎng)端利率下行阻力較大。

Wind數(shù)據(jù)顯示，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提及降準(zhǔn)當(dāng)晚的夜盤(pán)，10年國(guó)債活躍券收益率從2.795%下行到最低2.75%，全天累計(jì)下行7個(gè)基點(diǎn)。但隨著后續(xù)關(guān)于房地產(chǎn)支持政策加碼，10年國(guó)債活躍券收益率上行至大跌以來(lái)的高位。

在華創(chuàng)證券固收首席分析師周冠南看來(lái)，這反映出債市長(zhǎng)端交易情緒尚未回歸理性，情緒性定價(jià)依然明顯，當(dāng)前債市對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素更加敏感。

“收益率曲線長(zhǎng)端的定價(jià)主要基于市場(chǎng)對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、貨幣政策取向的預(yù)期。近一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上，疊加‘疫情防控20條’以及若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的發(fā)布，投資者對(duì)于經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)期出現(xiàn)了可喜的改善。

同時(shí)，代表貨幣政策的7天期質(zhì)押式回購(gòu)(DR007)利率也在向公開(kāi)市場(chǎng)操作利率穩(wěn)健回歸。以上因素推動(dòng)了收益率曲線長(zhǎng)端的上行?！睆埿裾f(shuō)。

不過(guò)，張旭強(qiáng)調(diào)，近期債券收益率的上行主要是受到市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)預(yù)期變化的影響，但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面并不支持收益率快速大幅上行。11月份制造業(yè)PMI和綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)分別下降至48.0%和47.1%，分別低于前一個(gè)月1.2和1.9個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)于降準(zhǔn)正式生效后債市表現(xiàn)如何，明明認(rèn)為，預(yù)計(jì)下周市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，適時(shí)適度的流動(dòng)性供給有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期;年內(nèi)來(lái)看，債券市場(chǎng)表現(xiàn)主要受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響。未來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，“穩(wěn)地產(chǎn)”政策逐步落實(shí)落地，宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好基礎(chǔ)將不斷鞏固，會(huì)對(duì)債券市場(chǎng)形成一定的壓力。

從更長(zhǎng)期角度來(lái)看，張旭認(rèn)為，隨著市場(chǎng)中悲觀情緒的消散，投資者會(huì)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出更為準(zhǔn)確的判斷，給予債券市場(chǎng)更為合理的定價(jià)。

房市：有效改善市場(chǎng)預(yù)期，助力“三支箭”更好發(fā)揮作用

近期“穩(wěn)地產(chǎn)”供給端政策頻出引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期改善，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次降準(zhǔn)進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，將更大力度提升金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力，更好地支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。

11月以來(lái)，全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)召開(kāi)，提出擴(kuò)大中長(zhǎng)期貸款投放，推動(dòng)加快形成更多實(shí)物工作量;人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措。在貝殼研究院分析師劉麗杰看來(lái)，本次降準(zhǔn)將為加大住房市場(chǎng)信貸投放支持提供彈藥，有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，加快市場(chǎng)筑底。

不過(guò)，銷(xiāo)售改善與居民信心回暖才是房企資金鏈持續(xù)改善的關(guān)鍵。熊園表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固，本次降準(zhǔn)旨在進(jìn)一步穩(wěn)增長(zhǎng)，也有助于降低銀行負(fù)債端成本，為進(jìn)一步釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)改革效能打開(kāi)空間，進(jìn)而“穩(wěn)地產(chǎn)”。

“此次降準(zhǔn)釋放出更多的流動(dòng)性資金，銀行信貸能力隨之增強(qiáng)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)較大影響?！标愳Z認(rèn)為，無(wú)論是對(duì)房企融資還是對(duì)個(gè)人按揭貸款都帶來(lái)信貸支持。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，降準(zhǔn)有望促進(jìn)商業(yè)銀行加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、保交樓、發(fā)債等領(lǐng)域的支持力度，有利于提振購(gòu)買(mǎi)力，穩(wěn)定預(yù)期，對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將形成較好支撐。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

一、全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房?jī)r(jià)大漲：2021年3季度，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)18.5%，創(chuàng)10年來(lái)新高;2021年10月，加拿大全國(guó)平均房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)23.44%;10月份，澳大利亞8個(gè)城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)23.4%;韓國(guó)房?jī)r(jià)漲幅也高達(dá)19%，創(chuàng)14年以來(lái)最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年二季度，全球平均房?jī)r(jià)同比上漲9.2%，其中土耳其房?jī)r(jià)漲幅更是高達(dá)29.2%，位居全球第一。土耳其國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增長(zhǎng)14.9%，房產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)火爆。

2021年全球房?jī)r(jià)大漲的原因：此輪全球房?jī)r(jià)走高的原因是，許多國(guó)家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價(jià)格上漲等均形成上漲推動(dòng)力。加上多國(guó)央行“放水”，貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進(jìn)一步增加了房產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

此外，疫情所導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)停擺、貿(mào)易停運(yùn)，大宗商品價(jià)格狂飆，建材價(jià)格也上漲飛快。2021年10月份，美國(guó)建筑成本同比增長(zhǎng)12.3%，創(chuàng)下歷史新高，而建筑工人短缺、疫情導(dǎo)致的遠(yuǎn)程辦公普及化推升了住房需求等因素也導(dǎo)致房?jī)r(jià)順勢(shì)上漲。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》出臺(tái)，其中明確表示：將堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、而不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

2020年6月，海南作出決定：堅(jiān)決破除房地產(chǎn)依賴(lài)癥，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購(gòu)等政策，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。2021年3月，郭樹(shù)清表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。

2021年7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

銷(xiāo)售面積：2021年1-12月，商品房銷(xiāo)售面積為17.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%，比2019年1-12月份增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%，12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。其中，1-12月住宅銷(xiāo)售面積為15.7億平方米，同比增長(zhǎng)1.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比下降2.6%。

銷(xiāo)售額：2021年1-12月，商品房銷(xiāo)售額為18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，比2019年1-12月份增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中，1-12月住宅銷(xiāo)售額為16.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.3%，辦公樓銷(xiāo)售額同比下降6.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比下降2.0%。

2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)歷史最高水平，商品房銷(xiāo)售面積接近18億平方米，商品房銷(xiāo)售額達(dá)18.2萬(wàn)億元。全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑。

9月底，央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”營(yíng)銷(xiāo)策略，部分需求擇機(jī)入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升。

12月商品房銷(xiāo)售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷(xiāo)售額超2萬(wàn)億元，但同比降幅仍較大，銷(xiāo)售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴(kuò)大，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍不高。

2022年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%;其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。2022年1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬(wàn)平方米，同比下降5.7%。

其中，住宅施工面積628278萬(wàn)平方米，下降5.9%。房屋新開(kāi)工面積103722萬(wàn)平方米，下降37.8%。其中，住宅新開(kāi)工面積75934萬(wàn)平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬(wàn)平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬(wàn)平方米，下降18.5%

綜合來(lái)看，2022年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落，市場(chǎng)處于下行周期。當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

想要了解更多最新的專(zhuān)業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過(guò)程中所獲取的房地產(chǎn)資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過(guò)圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過(guò)程，或橫向類(lèi)別...

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