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降準(zhǔn)靴子落地 股債房市將出現(xiàn)哪些變化?全球及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

  • 李波 2022年12月2日 來(lái)源:中研普華集團(tuán)、金融時(shí)報(bào)、中研報(bào)告、中研網(wǎng) 1273 83
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11月25日,人民銀行決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

11月25日,人民銀行決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

年內(nèi)第二次全面降準(zhǔn)消息宣布后,截至12月1日,本周內(nèi)A股市場(chǎng)走出上漲態(tài)勢(shì),上證指數(shù)、深證成指、創(chuàng)業(yè)板指分別累計(jì)上漲2.06%、3.30%、3.11%;債券市場(chǎng)在周一(11月28日)短暫上漲后繼續(xù)承壓,截至11月30日,10年期國(guó)債收益率上行至2.885%,10年期國(guó)債活躍券“22附息國(guó)債19”收益率已突破2.9%;房地產(chǎn)市場(chǎng)方面,受信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”的政策利好,周二(11月29日)A股地產(chǎn)板塊上演一波“漲停潮”,走高態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

如何看待近期股市、債市、房市整體表現(xiàn)?降準(zhǔn)正式落地后,市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的表現(xiàn)?接受記者采訪的專(zhuān)家普遍認(rèn)為,當(dāng)前是鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn),適時(shí)適度降準(zhǔn)毋庸置疑釋放出宏觀政策向穩(wěn)增長(zhǎng)方向加力的明確信號(hào),有利于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施、保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間創(chuàng)造積極條件。

股市:短期提升風(fēng)險(xiǎn)偏好中長(zhǎng)期依賴(lài)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程

近期A股韌性凸顯,與政策面利好頻發(fā)不無(wú)關(guān)系。國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園在接受記者采訪時(shí)表示,近期,疫情防控、穩(wěn)地產(chǎn)等“拐點(diǎn)”級(jí)別政策密集出臺(tái),疊加本次降準(zhǔn),有助于穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期,尤其是打消市場(chǎng)對(duì)貨幣政策可能收緊的擔(dān)心,充分體現(xiàn)了貨幣政策不搞大水漫灌、兼顧內(nèi)外平衡。

“除提振投資者信心外,降準(zhǔn)提供的低成本、長(zhǎng)期限資金,可以為各行業(yè)提供信貸支持,刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面向好,從而對(duì)股市起到提振作用?!贝ㄘ?cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長(zhǎng)陳靂對(duì)記者表示。

盡管本周以來(lái),地產(chǎn)板塊和消費(fèi)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì),不過(guò),“貨幣不是萬(wàn)能的”,降準(zhǔn)可以影響但無(wú)法徹底改變市場(chǎng)走勢(shì),中長(zhǎng)期來(lái)看,還需要看到經(jīng)濟(jì)明確復(fù)蘇信號(hào)。

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,降準(zhǔn)后股市的長(zhǎng)期表現(xiàn)通常好于短期,流動(dòng)性并非當(dāng)前資產(chǎn)定價(jià)的核心矛盾,具體到本次0.25個(gè)百分點(diǎn)的降準(zhǔn)幅度,預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)股市提振可能較為有限?!?/p>

熊園進(jìn)一步表示,當(dāng)前銀行體系流動(dòng)性處于合理充裕水平,貸款利率也已降至歷史低位,中長(zhǎng)期看,需求不強(qiáng)、信心不足的問(wèn)題仍然存在,消費(fèi)鏈、地產(chǎn)鏈的修復(fù)程度,要看政策落地效果和疫情演化情況,對(duì)應(yīng)基本面的反轉(zhuǎn)也需“邊走邊看”。

具體到板塊表現(xiàn),陳靂認(rèn)為,年底重要會(huì)議的召開(kāi)或?qū)π星闃?gòu)成支撐,受政策支持的行業(yè)走強(qiáng)概率大,考慮到當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)壓力仍然較大,基建仍將是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手,可重點(diǎn)關(guān)注新老基建方向。另外,國(guó)企改革仍在持續(xù)推進(jìn),疊加當(dāng)前國(guó)有企業(yè)整體估值水平處于低位,板塊有望走強(qiáng)。

債市:平抑前期市場(chǎng)波動(dòng),收益率有望向政策利率回歸

“人民銀行宣布降準(zhǔn)之后,本周一債市有所上漲,顯示出降準(zhǔn)釋放出流動(dòng)性對(duì)市場(chǎng)起到了支持作用?!敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

在明明看來(lái),11月以來(lái),債市調(diào)整主要來(lái)自于基本面、政策面、資金面的利空合力,但流動(dòng)性趨緊是主要誘因。人民銀行適時(shí)適度降準(zhǔn)既是用于補(bǔ)充流動(dòng)性水位,也是促進(jìn)債市預(yù)期穩(wěn)定的手段,以此緩解贖回潮下的消極預(yù)期。

“收益率曲線的中短端主要受到資金面影響以及政策利率引導(dǎo),在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提及降準(zhǔn)后,1年期AAA+級(jí)同業(yè)存單收益率由2.54%快速下行至2.43%。此后,同業(yè)存單收益率略有上行,但仍低于相關(guān)新聞發(fā)布前的水平。”光大證券首席固定收益分析師張旭告訴記者。

東方金誠(chéng)研究發(fā)展部高級(jí)分析師馮琳也表示,降準(zhǔn)落地有利于改善資金面,對(duì)債市中短端的利好更加明確,有望帶動(dòng)此前因資金面收斂而大幅走高的短端利率進(jìn)一步下行,同時(shí),資金面擔(dān)憂緩和對(duì)長(zhǎng)端也有利。但在穩(wěn)增長(zhǎng)政策力度加碼、“寬信用”預(yù)期升溫?cái)_動(dòng)下,長(zhǎng)端利率下行阻力較大。

Wind數(shù)據(jù)顯示,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提及降準(zhǔn)當(dāng)晚的夜盤(pán),10年國(guó)債活躍券收益率從2.795%下行到最低2.75%,全天累計(jì)下行7個(gè)基點(diǎn)。但隨著后續(xù)關(guān)于房地產(chǎn)支持政策加碼,10年國(guó)債活躍券收益率上行至大跌以來(lái)的高位。

在華創(chuàng)證券固收首席分析師周冠南看來(lái),這反映出債市長(zhǎng)端交易情緒尚未回歸理性,情緒性定價(jià)依然明顯,當(dāng)前債市對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素更加敏感。

“收益率曲線長(zhǎng)端的定價(jià)主要基于市場(chǎng)對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、貨幣政策取向的預(yù)期。近一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上,疊加‘疫情防控20條’以及若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的發(fā)布,投資者對(duì)于經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)期出現(xiàn)了可喜的改善。

同時(shí),代表貨幣政策的7天期質(zhì)押式回購(gòu)(DR007)利率也在向公開(kāi)市場(chǎng)操作利率穩(wěn)健回歸。以上因素推動(dòng)了收益率曲線長(zhǎng)端的上行?!睆埿裾f(shuō)。

不過(guò),張旭強(qiáng)調(diào),近期債券收益率的上行主要是受到市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)預(yù)期變化的影響,但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面并不支持收益率快速大幅上行。11月份制造業(yè)PMI和綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)分別下降至48.0%和47.1%,分別低于前一個(gè)月1.2和1.9個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)于降準(zhǔn)正式生效后債市表現(xiàn)如何,明明認(rèn)為,預(yù)計(jì)下周市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),適時(shí)適度的流動(dòng)性供給有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期;年內(nèi)來(lái)看,債券市場(chǎng)表現(xiàn)主要受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響。未來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì),“穩(wěn)地產(chǎn)”政策逐步落實(shí)落地,宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好基礎(chǔ)將不斷鞏固,會(huì)對(duì)債券市場(chǎng)形成一定的壓力。

從更長(zhǎng)期角度來(lái)看,張旭認(rèn)為,隨著市場(chǎng)中悲觀情緒的消散,投資者會(huì)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出更為準(zhǔn)確的判斷,給予債券市場(chǎng)更為合理的定價(jià)。

房市:有效改善市場(chǎng)預(yù)期,助力“三支箭”更好發(fā)揮作用

近期“穩(wěn)地產(chǎn)”供給端政策頻出引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期改善,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此次降準(zhǔn)進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性,優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu),將更大力度提升金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力,更好地支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。

11月以來(lái),全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)召開(kāi),提出擴(kuò)大中長(zhǎng)期貸款投放,推動(dòng)加快形成更多實(shí)物工作量;人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,推出16條金融舉措。在貝殼研究院分析師劉麗杰看來(lái),本次降準(zhǔn)將為加大住房市場(chǎng)信貸投放支持提供彈藥,有助于改善市場(chǎng)預(yù)期,加快市場(chǎng)筑底。

不過(guò),銷(xiāo)售改善與居民信心回暖才是房企資金鏈持續(xù)改善的關(guān)鍵。熊園表示,當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固,本次降準(zhǔn)旨在進(jìn)一步穩(wěn)增長(zhǎng),也有助于降低銀行負(fù)債端成本,為進(jìn)一步釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)改革效能打開(kāi)空間,進(jìn)而“穩(wěn)地產(chǎn)”。

“此次降準(zhǔn)釋放出更多的流動(dòng)性資金,銀行信貸能力隨之增強(qiáng),尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)較大影響?!标愳Z認(rèn)為,無(wú)論是對(duì)房企融資還是對(duì)個(gè)人按揭貸款都帶來(lái)信貸支持。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,降準(zhǔn)有望促進(jìn)商業(yè)銀行加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、保交樓、發(fā)債等領(lǐng)域的支持力度,有利于提振購(gòu)買(mǎi)力,穩(wěn)定預(yù)期,對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將形成較好支撐。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示:

一、全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房?jī)r(jià)大漲:2021年3季度,美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)18.5%,創(chuàng)10年來(lái)新高;2021年10月,加拿大全國(guó)平均房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)23.44%;10月份,澳大利亞8個(gè)城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)23.4%;韓國(guó)房?jī)r(jià)漲幅也高達(dá)19%,創(chuàng)14年以來(lái)最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年二季度,全球平均房?jī)r(jià)同比上漲9.2%,其中土耳其房?jī)r(jià)漲幅更是高達(dá)29.2%,位居全球第一。土耳其國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,10月份,房屋交易量137,401套,比去年10月增長(zhǎng)14.9%,房產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)火爆。

2021年全球房?jī)r(jià)大漲的原因:此輪全球房?jī)r(jià)走高的原因是,許多國(guó)家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價(jià)格上漲等均形成上漲推動(dòng)力。加上多國(guó)央行“放水”,貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進(jìn)一步增加了房產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

此外,疫情所導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)停擺、貿(mào)易停運(yùn),大宗商品價(jià)格狂飆,建材價(jià)格也上漲飛快。2021年10月份,美國(guó)建筑成本同比增長(zhǎng)12.3%,創(chuàng)下歷史新高,而建筑工人短缺、疫情導(dǎo)致的遠(yuǎn)程辦公普及化推升了住房需求等因素也導(dǎo)致房?jī)r(jià)順勢(shì)上漲。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》出臺(tái),其中明確表示:將堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、而不是用來(lái)炒的定位,租購(gòu)并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房,完善長(zhǎng)租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

2020年6月,海南作出決定:堅(jiān)決破除房地產(chǎn)依賴(lài)癥,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購(gòu)等政策,實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。2021年3月,郭樹(shù)清表示,房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大,金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng),是金融體系最大灰犀牛。

2021年7月29日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志,要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,切實(shí)履行城市主體責(zé)任,針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題,加大調(diào)控和監(jiān)管力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

銷(xiāo)售面積:2021年1-12月,商品房銷(xiāo)售面積為17.9億平方米,同比增長(zhǎng)1.9%,比2019年1-12月份增長(zhǎng)4.6%,兩年平均增長(zhǎng)2.3%,12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。其中,1-12月住宅銷(xiāo)售面積為15.7億平方米,同比增長(zhǎng)1.1%,辦公樓銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.2%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比下降2.6%。

銷(xiāo)售額:2021年1-12月,商品房銷(xiāo)售額為18.2萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)4.8%,比2019年1-12月份增長(zhǎng)13.9%,兩年平均增長(zhǎng)6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中,1-12月住宅銷(xiāo)售額為16.3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)5.3%,辦公樓銷(xiāo)售額同比下降6.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比下降2.0%。

2021年,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)歷史最高水平,商品房銷(xiāo)售面積接近18億平方米,商品房銷(xiāo)售額達(dá)18.2萬(wàn)億元。全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)創(chuàng)新高,但下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯,交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑。

9月底,央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后,中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào),政策底逐漸顯現(xiàn),信貸環(huán)境持續(xù)改善,年底疊加企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”營(yíng)銷(xiāo)策略,部分需求擇機(jī)入市,新房成交規(guī)模連續(xù)回升。

12月商品房銷(xiāo)售面積升至2.1億平方米以上,商品房銷(xiāo)售額超2萬(wàn)億元,但同比降幅仍較大,銷(xiāo)售面積、金額同比降幅仍在15%以上,均較11月降幅略有擴(kuò)大,當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍不高。

2022年1-10月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元,同比下降8.8%;其中,住宅投資86520億元,下降8.3%。2022年1-10月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬(wàn)平方米,同比下降5.7%。

其中,住宅施工面積628278萬(wàn)平方米,下降5.9%。房屋新開(kāi)工面積103722萬(wàn)平方米,下降37.8%。其中,住宅新開(kāi)工面積75934萬(wàn)平方米,下降38.5%。房屋竣工面積46565萬(wàn)平方米,下降18.7%。其中,住宅竣工面積33771萬(wàn)平方米,下降18.5%

綜合來(lái)看,2022年,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落,市場(chǎng)處于下行周期。當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒短期或延續(xù),疊加高基數(shù)效應(yīng),上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

想要了解更多最新的專(zhuān)業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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