近900億元 萬科 綠地等多家房企宣告擬發(fā)股募資 房地產金融行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究

• 李波 2022年12月8日 來源：中研普華集團、金融時報、中研網 1034 65
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截至12月6日，已有北新路橋、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、天地源、陸家嘴、華夏幸福、萬科A、格力地產、冠城大通、嘉凱城、金科股份、外高橋、招商蛇口、華發(fā)股份、綠地控股17家A股房企或涉房企業(yè)宣告擬發(fā)行股份募資，募集資金用于“保交樓、保民生”相關房

截至12月6日，已有北新路橋、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、天地源、陸家嘴、華夏幸福、萬科A、格力地產、冠城大通、嘉凱城、金科股份、外高橋、招商蛇口、華發(fā)股份、綠地控股17家A股房企或涉房企業(yè)宣告擬發(fā)行股份募資，募集資金用于“保交樓、保民生”相關房地產項目開發(fā)建設、補充流動資金或償還負債。

業(yè)內人士普遍認為，“穩(wěn)地產”政策逐步落地，緩解部分房企面臨的流動性風險，對于增強市場對房地產行業(yè)的信心有重要作用。

不過，房地產行業(yè)企穩(wěn)仍要依賴于銷售端復蘇，從近期房地產數據來看，政策傳導需要時間。預計未來優(yōu)質房企在信貸、債券、股權的合理融資需求方面，會有更多實質性進展，“保交樓”效果將持續(xù)顯現(xiàn)。

合計融資有望接近900億元

12月6日晚間，綠地控股發(fā)布關于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。自11月28日證監(jiān)會宣布恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資后，這是第17家A股房企或涉房企業(yè)發(fā)布的籌劃股權融資公告。

在計劃股權融資的17家A股房企或涉房企業(yè)中，大多擬實施定增，目前只有陸家嘴、招商蛇口、格力地產3家國有房企宣布實施并購重組。其中，陸家嘴啟動的并購重組事項為新項目;招商蛇口、格力地產則均明確借政策“東風”重啟舊項目。

從目前公告定增的14家公司來看，Wind數據顯示，除華夏幸福未公布具體比例外，其余13家擬發(fā)行新股數量均不超過發(fā)行前公司總股本的20%或30%。

除金科股份、福星股份及華發(fā)股份3家已披露定增預案、確定擬募資額的公司外，記者對其余10家以12月7日午間收盤價的80%確定發(fā)行價格，按最大比例發(fā)行預估，13家上市公司合計融資有望接近900億元。其中，萬科A、綠地控股融資額或超百億元，其余幾家融資基本在10億元至60億元。

從公告來看，積極響應相關政策成為上市公司股權融資公告密集發(fā)布的直接因素。不過，前述公司均表示，公司非公開發(fā)行股票事項能否取得公司董事會、股東大會審議批準以及證監(jiān)會等主管部門核準均存在不確定性，同時，還存在因市場環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風險。

值得一提的是，受益于房企融資環(huán)境改善而披露融資方案的大多為國企、混合所有制企業(yè)及優(yōu)質民企。開源證券分析師齊東表示，房企股權融資開閘，在提供資金支持、改善房企資產負債表的同時，也加快了并購重組及不良資產出清，是加速行業(yè)格局洗牌的一個過程。

此外，上市房企的股權融資松綁也傳導至港股市場。作為廈門國資委旗下最大的地產開發(fā)上市平臺，港股上市房企建發(fā)國際集團也于11月30日宣布以先舊后新進行配股。

12月6日，建發(fā)國際集團宣布，配售事項及認購事項已分別于12月2日及6日落實，4500萬股銷售股份已按每股17.98港元的配售價成功配售予不少于6名承配人。建發(fā)國際集團所得款項凈額約8億港元，其中約80%或6.4億港元將用于償還貸款;約20%或1.6億港元將用于一般營運資金。

多份融資意向能否落地存疑

上市房企接連公告股權融資意向，但距離定增方案或并購重組方案真正落地仍有很大一段距離。市場是否買賬是其中的關鍵。

12月2日，格力地產發(fā)布關于擬調整重大資產重組停牌公告。公開資料顯示，格力地產于2020年5月披露了重大資產重組相關事項公告，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買珠免集團全體股東持有的珠免集團100%的股權，同時募集配套資金。不過，因在等待批復過程中，格力地產時任董事長魯君四被證監(jiān)會立案調查，根據相關規(guī)定重組于2021年2月宣布暫停。

格力地產在公告中表示，目前，上述導致公司重大資產重組暫停的事由已消除。經公司學習研究《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》政策精神，結合公司可持續(xù)經營發(fā)展實際需要，將繼續(xù)推動重大資產重組事項，并對方案進行相應調整。

需要注意的是，證監(jiān)會此次恢復房企并購重組及配套融資，明確允許符合條件的房地產企業(yè)實施重組上市，但重組對象須為地產上市公司;允許房地產上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產，同時可募集配套資金，但募集資金需用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等。

而格力地產此次收購所涉標的珠免集團的主要業(yè)務是免稅業(yè)務，并非地產業(yè)務。業(yè)內人士普遍認為，本次重組是否屬于政策鼓勵范疇，有待監(jiān)管部門明確。

在宣布定增的陣容中，金科股份因一個月前出現(xiàn)債務違約，且截至2022年10月末，已連續(xù)12個月內累計收到相關法院等司法機關的執(zhí)行文書，涉及正在執(zhí)行的案件金額合計45.98億元，占公司最近一期經審計凈資產的11.82%，被視作“出險房企”一員。其擬籌劃非公開發(fā)行股票的公告能否最終落地同樣存疑。

據公告顯示，金科股份擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項目開發(fā)建設，償還部分債務本息以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

招商證券研究發(fā)展中心房地產行業(yè)首席分析師趙可認為，房企再融資功能恢復，或利好現(xiàn)金流偏緊且剩余價值偏足的房企，可通過再融資募集資金推動存量項目“保交樓”，而后通過較優(yōu)貨值“重返市場”。

行業(yè)企穩(wěn)需等待銷售端復蘇

業(yè)內人士普遍認為，房企紛紛開啟再融資計劃，對后期其他A股上市房企或涉房企業(yè)發(fā)行股份融資有積極指引作用，房企融資環(huán)境出現(xiàn)大幅改善，市場對于地產行業(yè)的悲觀預期得到一定程度修復，預計將帶來銷售環(huán)境的改善。

根據克而瑞數據顯示，2022年11月，前100家房企累計實現(xiàn)銷售額65399億元，同比下降43.3%，相比10月累計增速收窄0.7個百分點;單月實現(xiàn)銷售額6177億元，同比下降26.9%，相比10月單月增速收窄6.3個百分點。

“從房企銷售來看，11月，前100家房企累計、單月增速均在收窄，顯示銷售逐步找到支撐?！敝朽]證券研究所房地產首席分析師劉清海對記者表示，分企業(yè)類型來看，除違約展期民營房企銷售額降幅仍在明顯擴大，其余房企，包括國企、混合所有制企業(yè)、優(yōu)質民企等銷售額增速均在企穩(wěn)。

在遠東資信研發(fā)部分析師曹曉婧看來，房地產股債市場對近期政策的反應也十分強烈，以估值修復和信用修復行情為主。但商品房銷售市場暫未有明顯復蘇跡象，這主要是受“保交樓”項目尚未大量竣工交付至購房者，導致居民對樓市信心尚未恢復的影響。

不過，隨著后期通過信貸、債券、股權等融資方式給房企注入現(xiàn)金流促使項目竣工交付，“保交樓”政策落實后，有望帶動剛需及改善性需求的前期推遲購房者入市，但該過程傳導需要一定時間。

展望未來，曹曉婧認為，目前，部分聚焦主業(yè)、資質優(yōu)良的民營房企已獲得實質性資金用于項目開發(fā)，后續(xù)更多優(yōu)質民營房企有望受益政策迎來信用修復;與此同時，負債驅動型的房企將加速出清，高信用的國有房企有望通過兼并收購實現(xiàn)一定程度的規(guī)模擴張，但房地產行業(yè)企穩(wěn)還需等待銷售市場復蘇，這有賴于“保交樓”及各地因城施策進展。

2022年第二季度面臨疫情沖擊，我國宏觀經濟仍然取得正增長。房地產金融面對復雜的國內國際經濟金融環(huán)境，特別是需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，金融系統(tǒng)順周期效應較為凸顯，新冠肺炎疫情沖擊、內生性風險暴露和外源性風險加大仍是金融穩(wěn)定的重要沖擊因素。

2022年下半年，在多項寬松政策支持和疫情相對穩(wěn)定的情況下，我國宏觀經濟可能進一步企穩(wěn)回升，但是，金融監(jiān)管當局仍要正確認識當期復雜的內外形勢，把握防范化解重大風險，強化對金融風險的及時處置與妥善應對。

房地產行業(yè)未來發(fā)展方向

目前，中國房地產處在一個比以往更復雜的態(tài)勢中，各個城市也在謹慎推出各類紓困樓市政策，最終目的還是為了支持剛性和改善型住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

而從企業(yè)的角度來看，地產不能再出現(xiàn)問題，尤其是頭部地產企業(yè)。未來中國房地產市場會往健康的方向發(fā)展，民營房企也會進入一個新的發(fā)展階段。

自5月18日國常會表態(tài)支持住房需求后，短短5天再次提及房地產。5月23日，李克強主持召開國務院常務會議。會議決定，要刺激經濟，要刺激房地產，要因城施策支持剛性和改善性住房需求。

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