2023北京寫字樓市場新增供應(yīng) 上海一季度寫字樓空置率微升

• 黃江 2023年4月20日 來源：新浪 891 55
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今年第一季度，北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務(wù)區(qū)的通州中心C01項目正式交付，為市場帶來約5.7萬平方米的新增供應(yīng)。

2023北京寫字樓市場活躍度提升

2023年第一季度，北京寫字樓市場活躍度明顯改善，尤其是帶看量大幅提升，表明潛在租戶已經(jīng)重啟選址搬遷計劃。但整體而言，北京甲級寫字樓市場目前仍處于恢復(fù)期，觸底之后的反彈仍需發(fā)展動能。

第一太平戴維斯發(fā)布的報告顯示，今年第一季度，北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務(wù)區(qū)的通州中心C01項目正式交付，為市場帶來約5.7萬平方米的新增供應(yīng)。同期，盡管市場整體已進入復(fù)蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹(jǐn)慎，新租、搬遷、擴張需求仍未完全釋放;而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復(fù)的租賃需求，迫使業(yè)主方也承受著較大的去化壓力。

未來六個月，北京順義及大興京南等子市場將迎來合計18.8萬平方米的新增供應(yīng)。而在物流用地市場，一季度全市土地出讓總量已超2022全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。充沛的新增供應(yīng)將有效緩解全市長期供應(yīng)不足的市場狀態(tài)。環(huán)京市場，預(yù)計將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應(yīng)分別交付在廊坊及天津市場，租戶議價能力依然較高。

2023年4月上海張江商圈在寫字樓出租商圈熱度榜中位居第5名，在寫字樓出售商圈熱度榜中位居第27名(排名取自3房網(wǎng)第2021年第44周的排行數(shù)據(jù))，寫字樓出租均價4.46元/㎡·天，環(huán)比下跌0.89%，寫字樓出售價格75500元/㎡，環(huán)比上漲2.88%，靜態(tài)投資回報率約為46年。該商圈共有寫字樓樓盤150個，熱度較高的樓盤包含：東郊中心、世和商務(wù)中心、綠地·華創(chuàng)中心、展想廣場、張江矽岸國際、華強大廈、上海集電港、張江盛銀大廈、世聯(lián)MINI、盛大天地源創(chuàng)谷。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

隨著一季度《政府工作報告》的發(fā)布，2023年的中國經(jīng)濟預(yù)期增長目標(biāo)設(shè)定在了5%左右，擴大內(nèi)需和全力拼經(jīng)濟成為總基調(diào)。中國經(jīng)濟社會的發(fā)展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的陣痛卻非短期內(nèi)能夠撫平。企業(yè)經(jīng)營尚待恢復(fù)，亟待政府的關(guān)注和扶持，減稅降費和產(chǎn)業(yè)扶持就是最直接有效的舉措。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間，市場信心恢復(fù)和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也會是2023年北京辦公樓市場最艱難的時期。

截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉(zhuǎn)負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關(guān)村(000931)和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級市場無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平米。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，麗澤市場本季度實現(xiàn)了1.6萬平米的去化，依然是市場唯一的熱點區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。本季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

乙級市場依然沒有出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，本季度凈吸納量約為-10萬平米，其中中關(guān)村子市場單季度空出4.4萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場依然表現(xiàn)不振。上地子市場凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個季度為負，凈吸納量本季度降幅有所收窄，達到-2.0萬平方米。目前產(chǎn)業(yè)園的需求主要集中在租金相對便宜的子市場，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。

高力國際抽樣調(diào)查了分布于北京核心區(qū)域不同子市場的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現(xiàn)。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組快速恢復(fù)到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時間，此后3月左右?guī)Э戳坑殖霈F(xiàn)了不同程度的下滑。嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，帶看量的快速恢復(fù)一方面是疫情消散，市場進行正常的商務(wù)租賃活動;另一方面，去年12月北京幾乎處于疫情封控狀態(tài)，之后又恰逢春節(jié)假期，因此市場累計的帶看需求在春節(jié)后得以釋放。然而，需要指出的是，就算個別項目帶看量恢復(fù)到一個月40-50組，也只是恢復(fù)到其正常市場環(huán)境下70%左右的水平。從帶看量后續(xù)出現(xiàn)不同程度的下滑可以看到整體市場活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復(fù)強度依然不強。結(jié)合帶看量和凈吸納量的數(shù)據(jù)，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為現(xiàn)在市場處于租賃活躍度提升，但成交轉(zhuǎn)化率極低的市場環(huán)境，這也一定程度上體現(xiàn)了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶在租金和租賃成本上存在一定預(yù)期差距。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明指出需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側(cè)表現(xiàn)的四個核心因素。陸明說，如果2023年市場需求如期恢復(fù)，則以上四點需要出現(xiàn)積極改善。

上海一季度寫字樓空置率微升

一季度，上海寫字樓市場活躍度提升、帶看量上漲，但市場成交有限，整體空置率上升、租金微跌。近期，多家市場機構(gòu)發(fā)布研究報告，顯示上述信息。

市場機構(gòu)仲量聯(lián)行稱，一季度，疫情防控措施解除后，上海寫字樓市場看房量和問詢量顯著增加，然而大部分租戶保持謹(jǐn)慎的租賃策略，租賃成交節(jié)奏相對緩慢。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海寫字樓市場凈吸納量為13.7萬平方米，環(huán)比上漲超五成。包括輕奢、彩妝、食品等在內(nèi)的貿(mào)易制造業(yè)和醫(yī)療健康業(yè)是市場租賃主力行業(yè)，成交占比分別為18.6%和18%。此外，互聯(lián)網(wǎng)科技業(yè)和金融業(yè)的租賃成交占比分別為16.7%和16.4%。

多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布2023年第一季度上海房地產(chǎn)市場報告，報告均顯示今年第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)，復(fù)蘇跡象初顯。

辦公樓市場方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，一季度帶看量和問詢量顯著增加，不過大部分租戶延續(xù)了謹(jǐn)慎的租賃策略，故租賃成交相對緩慢。

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，一季度上海寫字樓市場錄得3個新項目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計入市面積約15.6萬平方米，凈吸納量約3.8萬平方米，全市空置率約18%，環(huán)比微升0.5個百分點。

租金方面，多家機構(gòu)的報告均顯示，租金報價環(huán)比基本持平。

仲量聯(lián)行的報告顯示，中央商務(wù)區(qū)租金下降有所放緩，然而市場預(yù)期仍較為謹(jǐn)慎，租金環(huán)比微降0.1%。部分租戶利用市場租金下調(diào)的機會協(xié)商更多優(yōu)惠條件，但部分超甲級辦公樓仍彰顯韌性，租金已率先上升。非中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比下降0.5%，盡管臨近中央商務(wù)區(qū)板塊以及熱點板塊的租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，但整體市場的大供應(yīng)環(huán)境仍使租金承壓。對于空置率較高的項目和板塊，業(yè)主信心仍顯不足。

零售物業(yè)市場方面，機構(gòu)的報告顯示，受惠于一季度上海購物中心的客流量大幅回升，需求熱度持續(xù)回升。其中于疫情后迭代更新的餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。CBRE的報告顯示，餐飲業(yè)態(tài)以47%占比位列零售市場需求首位;仲量聯(lián)行的報告也顯示，消費品零售緩慢復(fù)蘇，品牌在擴張方面仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

仲量聯(lián)行的報告顯示，一季度上海零售物業(yè)表現(xiàn)進一步分化，部分項目仍面臨較多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致整體市場空置率略有上升，核心商圈空置率上升0.2個百分點至14.5%，而非核心商圈空置率上升0.1 個百分點至13.4%。租金方面，消費品零售的緩慢復(fù)蘇繼續(xù)給品牌和業(yè)主帶來壓力，一季度租金保持下降趨勢，但較前一季度降幅收窄。其中核心商圈首層租金環(huán)比下降0.4%;非核心商圈業(yè)主更愿意提供一些租金優(yōu)惠以保留現(xiàn)有租戶，首層租金環(huán)比下降0.9%。

投資市場方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，2023年一季度，上海大宗交易總成交量達到247.6億元，同比增長0.65%。一季度，機構(gòu)投資者的成交金額占全市成交總額的80%，相較于去年的40%顯著上升。其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓仍受到機構(gòu)投資者的青睞，兩宗超50億元的大體量項目將產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量占比拉高至72.4%。盡管長租公寓單項目體量較小成交金額有限，然而就成交數(shù)量而言，長租公寓在所有成交中占比達到23%。

《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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