2023城市更新行業(yè)分析及城市更新市場未來趨勢預測

• 黃文玉 2023年5月19日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 366 17
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作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結構、改善人居環(huán)境、塑造特色風貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

城市更新行業(yè)發(fā)展如何?2019年是新中國成立70周年，這70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發(fā)展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極。

尤其是2019年以來，城市更新態(tài)勢日益火爆。不僅中央和地方政府連續(xù)出臺城市更新相關政策，加快推進城市老舊小區(qū)改造，社會各界對城市更新的關注度也空前提升，一系列城市更新會議和活動相繼舉辦，“城市更新”成為時下大熱話題。城市更新改造是城市存量煥新、內(nèi)涵增值的首要方式，同時隨著市場政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，城市更新也是房企們創(chuàng)新轉型和獲取土儲的重要路徑?？梢钥吹剑壳案鞔蠓科蠹娂妴映鞘懈聭?zhàn)略布局，掘金城市更新市場。

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發(fā)展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極?！笆奈濉逼陂g，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰(zhàn)略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研分析

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮(zhèn)化建設指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結構、改善人居環(huán)境、塑造特色風貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2022年，中央部委有關城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活，并繼續(xù)強調(diào)有序推進城市更新行動。7月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關工作的通知》提出，“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉型、加強專業(yè)化運營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價值，提高回報水平?！?同期，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，“有序推進城市更新改造。重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國已經(jīng)進入城市更新的重要時期，即由大規(guī)模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調(diào)整并重，房地產(chǎn)開發(fā)進入白銀時代，但存量資產(chǎn)運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以往城市化進程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉型升級，從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結構到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

城市更新市場未來發(fā)展趨勢預測

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，對城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會各界關注的焦點話題。城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結構到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

隨著城市更新內(nèi)涵迭代升級，中國城市更新進入高質(zhì)量發(fā)展時代，拆舊建新中還涉及到城市保護、城市修復概念以及人居改善需求的不斷提升等各種問題，這對房地產(chǎn)在城市更新項目中的運作提出了更高的要求。

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