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上海上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5% 2023房地產(chǎn)市場深度分析

  • 黃文玉 2023年7月20日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 上海統(tǒng)計局 1355 89
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2023年7月20日,2023年上半年上海市國民經(jīng)濟(jì)運行情況發(fā)布。報告顯示,上半年,全市固定資產(chǎn)投資同比增長37.2%。

上海:上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5%

2023年7月20日,2023年上半年上海市國民經(jīng)濟(jì)運行情況發(fā)布。報告顯示,上半年,全市固定資產(chǎn)投資同比增長37.2%。從主要投資領(lǐng)域看,工業(yè)投資增長34.3%,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5%,城市基礎(chǔ)設(shè)施投資增長21.5%。上半年,全市新建商品房銷售面積777.08萬平方米,同比增長21.8%。其中,新建商品住宅銷售面積增長20.2%。

上海房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀分析

2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模達(dá)13.2萬億元,同比增長9.7%。預(yù)計未來兩年,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩。分省份來看,2019年全國各省市房地產(chǎn)市場投資均表現(xiàn)良好,尤其是廣東,江蘇和浙江等省市,房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過萬億元。2019年廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)15852.2億元,位居全國首位,其次是江蘇省12009.4億元,第三是10683億元。2019年,上海市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4231億元,比上年增長4.9%,增幅上升0.4個百分點;2020年,上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長,完成投資4698.75億元,比上年增長11.0%。

從房屋類型看,2020年,上海市住宅投資2418.79億元,比上年增長4.3%;辦公樓投資833.08億元,增長20.8%;商業(yè)用房投資559.85億元,增長22.4%。數(shù)據(jù)顯示:2020年,上海市新開工項目數(shù)量增加、開工面積快速回升,房屋新開工面積3440.62萬平方米,增長12.3%。從房屋類型看,住宅新開工面積1756.37萬平方米,增長11.7%,增速比上年提高4.9個百分點;商辦新開工面積752.79萬平方米,增長11.4%。

2021年,上海精準(zhǔn)施策,不斷細(xì)化和完善各類調(diào)控措施,同時增加供應(yīng),保持供應(yīng)節(jié)奏合理有序。2021年,上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長,完成投資5035.18億元,較2020年增長7.2%,以2019年為基期,兩年平均增長9.1%。從房屋類型看,上海市住宅投資2673.95億元,較2020年增長10.5%;辦公樓投資767.63億元,較2020年下降7.9%;商業(yè)用房投資511.52億元,較2020年下降8.6%。

2021年,上海市房地產(chǎn)項目開工建設(shè)有序推進(jìn),房屋在建規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上海市房屋施工面積16627.90萬平方米,較2020年增長5.6%。2021年上海市房地產(chǎn)房屋新開工面積3845.97萬平方米,較2020年增長11.8%。其中:住宅新開工面積1682.49萬平方米,較2020年下降4.25%。2021年上海市房地產(chǎn)房屋竣工面積2739.55萬平方米,較2020年下降4.8%。其中,住宅竣工面積1421.43萬平方米,較2020年下降12.7%。

2021年,上海市新建房屋銷售面積1880.45萬平方米,較2020年增長5.1%。其中,住宅銷售面積1489.95萬平方米,較2020年增長3.9%;商辦銷售面積170.76萬平方米,較2020年下降7.9%。2021年,上海市新建住宅銷售均價40974元/平方米,較2020年增長4233元/平方米。從區(qū)域均價看:內(nèi)環(huán)線以內(nèi)123589元/平方米,較2020年增長5079元/平方米;內(nèi)外環(huán)線之間61348元/平方米,較2020年增長7630元/平方米;外環(huán)線以外30632元/平方米,較2020年增長14.6元/平方米。剔除征收安置住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房等保障性住房后的市場化新建住宅的區(qū)域均價分別為:內(nèi)環(huán)線以內(nèi)123589元/平方米,內(nèi)外環(huán)線之間84678元/平方米,外環(huán)線以外42950元/平方米。

全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房價大漲:2021年3季度,美國房價漲幅高達(dá)18.5%,創(chuàng)10年來新高;2021年10月,加拿大全國平均房價同比漲幅高達(dá)23.44%;10月份,澳大利亞8個城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國房價平均漲幅高達(dá)23.4%;韓國房價漲幅也高達(dá)19%,創(chuàng)14年以來最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年二季度,全球平均房價同比上漲9.2%,其中土耳其房價漲幅更是高達(dá)29.2%,位居全球第一。土耳其國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示:10月份,房屋交易量137,401套,比去年10月增長14.9%,房產(chǎn)交易市場持續(xù)火爆。

2021年全球房價大漲的原因:此輪全球房價走高的原因是,許多國家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價格上漲等均形成上漲推動力。加上多國央行“放水”,貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進(jìn)一步增加了房產(chǎn)市場的熱度。

此外,疫情所導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)停擺、貿(mào)易停運,大宗商品價格狂飆,建材價格也上漲飛快。2021年10月份,美國建筑成本同比增長12.3%,創(chuàng)下歷史新高,而建筑工人短缺、疫情導(dǎo)致的遠(yuǎn)程辦公普及化推升了住房需求等因素也導(dǎo)致房價順勢上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》出臺,其中明確表示:將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房,完善長租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

銷售面積:2021年1-12月,商品房銷售面積為17.9億平方米,同比增長1.9%,比2019年1-12月份增長4.6%,兩年平均增長2.3%,12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個百分點至15.6%。其中,1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米,同比增長1.1%,辦公樓銷售面積同比增長1.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額:2021年1-12月,商品房銷售額為18.2萬億元,同比增長4.8%,比2019年1-12月份增長13.9%,兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個百分點至17.8%。其中,1-12月住宅銷售額為16.3萬億元,同比增長5.3%,辦公樓銷售額同比下降6.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年,全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達(dá)歷史最高水平,商品房銷售面積接近18億平方米,商品房銷售額達(dá)18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高,但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯,交易市場、土地市場情緒均明顯下滑,9月底,央行提出“兩個維護(hù)”后,中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號,政策底逐漸顯現(xiàn),信貸環(huán)境持續(xù)改善,年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略,部分需求擇機(jī)入市,新房成交規(guī)模連續(xù)回升,12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上,商品房銷售額超2萬億元,但同比降幅仍較大,銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上,均較11月降幅略有擴(kuò)大,當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

綜合來看,市場處于下行周期。當(dāng)前市場觀望情緒短期或延續(xù),疊加高基數(shù)效應(yīng),上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

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