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多地創(chuàng)新轉(zhuǎn)貸方式 存量房貸利率真的降了嗎 多地銀行回應(yīng) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景分析

  • 李波 2023年7月24日 來源:中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 567 31
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近期,有關(guān)存量房貸利率下降的消息引發(fā)關(guān)注。據(jù)了解,當(dāng)下,存量房貸利率的直接調(diào)降仍未有正式通知,不過,部分銀行可通過純商貸轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款的形式,間接降低部分存量房貸利率,但也視各地和各家銀行的實(shí)際情況而異。

近期,有關(guān)存量房貸利率下降的消息引發(fā)關(guān)注。據(jù)了解,當(dāng)下,存量房貸利率的直接調(diào)降仍未有正式通知,不過,部分銀行可通過純商貸轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款的形式,間接降低部分存量房貸利率,但也視各地和各家銀行的實(shí)際情況而異。

多地創(chuàng)新“轉(zhuǎn)貸”方式

商貸轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款業(yè)務(wù)在不少地區(qū)都可辦理,但各地政策略有不同,各家銀行的實(shí)施情況和具體要求有所差異。

無錫市的95后白領(lǐng)趙小菲分享了她純商貸轉(zhuǎn)組合貸的經(jīng)歷:“剛工作的時(shí)候,因?yàn)楣e金余額不夠只能辦了純商貸,利率5.9%,期限30年,月供近6000元?!?/p>

了解到無錫試點(diǎn)商貸轉(zhuǎn)組合貸的消息后,趙小菲第一時(shí)間向其貸款行申請(qǐng)辦理?!稗D(zhuǎn)貸之后,商貸部分的利率申請(qǐng)到了4.1%,公積金貸款利率3.1%,貸了25年。”趙小菲說。

她也表示,“轉(zhuǎn)貸流程挺復(fù)雜的,從審批到放款差不多有半年時(shí)間,材料清單也有十幾項(xiàng)之多,因此對(duì)于利率不是特別高,或者公積金貸不出太多錢的購房者來說,沒有太大必要。”

利率方面,江南農(nóng)商行相關(guān)工作人員表示,需滿足一定條件才可重新簽訂合同,首套利率為3.7%,二套房利率是4.8%?!凹兩藤J轉(zhuǎn)組合貸后,商貸部分可以起到間接降低貸款利率的作用。”他說。

此外,據(jù)了解,按照常規(guī)流程,商貸在轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款時(shí),需先將商業(yè)貸款全部還清,而還清貸款需要大量資金,為方便貸款人辦理業(yè)務(wù),不少地區(qū)聯(lián)合擔(dān)保公司為貸款人提供資金和擔(dān)保,也有多地推出商貸“直轉(zhuǎn)”公積金新政,降低貸款人的還款壓力。

6月起,湖南省直單位住房公積金管理中心新增的順位抵押方式辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款將正式施行。

工商銀行湖南地區(qū)某貸款負(fù)責(zé)人說:“簡單來說,就是對(duì)于部分符合要求的購房者,可直接使用公積金中心發(fā)放的貸款用以償還原商貸,還清后解除原商貸抵押,置換為公積金貸款,可降低業(yè)務(wù)辦理的成本和風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

存量房貸降息需求旺盛

近日,在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況發(fā)布會(huì)上,中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)介紹,上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%,比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,按照市場化、法治化原則,支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

提及存量房貸降息,農(nóng)業(yè)銀行北京地區(qū)某支行工作人員表示,目前還沒有一個(gè)詳細(xì)政策文件出來,可能各家銀行都在研究這個(gè)政策或保持觀望、討論的態(tài)度。他補(bǔ)充說,該行目前暫未出臺(tái)“商貸轉(zhuǎn)組合貸”業(yè)務(wù)。

去年年末以來,多地出現(xiàn)提前還貸的情況,這其中有相當(dāng)一部分人希望在房貸結(jié)清后,通過“轉(zhuǎn)貸”方式降低負(fù)債成本。

7月百城房貸利率進(jìn)一步下行,已觸及歷史低位。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%,二套主流房貸利率平均為4.81%,均較上月下降10BP。同比來看,首二套房貸利率分別較去年同期回落45BP和25BP。

可以看出,7月百城首套房貸利率已低于4%,進(jìn)入“3時(shí)代”。

“在6月5年期以上LPR下降的帶動(dòng)下,銀行在具體執(zhí)行中相應(yīng)下調(diào)實(shí)際房貸利率,7月百城平均首二套房貸利率均較上月有所下降?!必悮ぱ芯吭悍治鰩煴硎?。

6月20日,央行調(diào)整了一年期LPR以及五年期LPR,均降低了10個(gè)基點(diǎn)。其中一年期LPR下調(diào)至3.55%,此前為3.65%;五年期LPR下調(diào)至4.2%,此前為4.3%。

LPR利率下調(diào)后,各線城市也陸續(xù)下調(diào)了房貸利率。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,分城市能級(jí)來看,7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%,二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%,均較上月回落10BP。三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%,分別較上月回落9BP、10BP。

除了一線城市外,二三四線城市首套房貸利率已低至3.88%。據(jù)記者了解,目前南寧首套房貸利率最低,已降至3.6%。

“7-8月為銷售淡季,此外6月轉(zhuǎn)冷的市場也抑制了開發(fā)商加推沖刺業(yè)績的意愿,后續(xù)市場的信心面臨進(jìn)一步走弱的可能,這時(shí)各地進(jìn)一步下調(diào)房貸利率,將減輕購房者的置業(yè)壓力,并釋放部分置業(yè)需求。”申港證券分析師指出。

從放款周期來看,7月百城銀行平均放款周期為22天,較上月縮短1天,放款速度加快。

“當(dāng)前多地首套房貸利率降至歷史最低水平,寬松的政策環(huán)境利好剛需購房者。但目前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn),市場預(yù)期并不穩(wěn)固,因此該政策對(duì)剛需的刺激效果或許不如預(yù)期?!敝兄冈悍治鰩煴硎尽?/p>

受訪專家認(rèn)為,后續(xù)仍需政策對(duì)合理需求釋放積極引導(dǎo),推動(dòng)購房者的心理預(yù)期企穩(wěn)回升。

值得關(guān)注的是,在房貸利率持續(xù)降低的同時(shí),央行近日鼓勵(lì)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。

7月14日,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,按照市場化、法治化原則,人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

“盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn),但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上,這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益有一定的影響。”鄒瀾稱。

中信證券發(fā)布報(bào)告稱,我國新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率持續(xù)下降,存量與新發(fā)貸款利差不斷擴(kuò)大。

下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負(fù)債壓力、刺激消費(fèi),但也面臨銀行息差壓力制約和政策設(shè)計(jì)落地的挑戰(zhàn)。

其認(rèn)為,存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性,但預(yù)計(jì)更多由商業(yè)銀行自主決策,如果存量按揭利率有所調(diào)整,方案設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn),不排除央行等部門采取一定的激勵(lì)措施,對(duì)沖商業(yè)銀行利息收入減少的負(fù)面影響。

多地首套房貸利率再創(chuàng)新低

隨著信貸環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,國內(nèi)多個(gè)城市2月份房貸利率繼續(xù)下降。貝殼研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下,2月份百城首套主流房貸利率再創(chuàng)2019年以來新低。

23城首套房貸利率下降,首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

近日,多地首套房貸款利率明顯下降。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2月份百城首套主流利率平均為4.04%,環(huán)比下降6BP,在經(jīng)歷4個(gè)月基本平穩(wěn)后再次明顯下行,絕對(duì)水平再創(chuàng)2019年以來新低。

二套房貸利率平均為4.91%,環(huán)比持平。此外,2月份首套、二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP。

房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水

2月20日晚,證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作,投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng),房企股權(quán)融資再開一扇門,將有助于房企盤活存量資產(chǎn),增加融資渠道,支持房地產(chǎn)市場紓困。后續(xù)試點(diǎn)的快速推廣,將為困境中的房企帶來更多源頭活水。

2023房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景分析

最新數(shù)據(jù)顯示房價(jià)顯露觸底反彈跡象,一線樓市或迎“小陽春”行情。樓市整體復(fù)蘇跡象明顯,不過觀望情緒還是比較濃重。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無疑是市場“冷熱”最直觀的映射,部分城市房地產(chǎn)市場回暖,表明“保交樓”政策、金融支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展政策,以及各地因城施策調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策都在顯現(xiàn)效果。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,1月份70城新房、二手房房價(jià)環(huán)比上漲城市顯著增加,并呈現(xiàn)一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲,二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩的特點(diǎn)。

對(duì)此業(yè)內(nèi)認(rèn)為,市場面觸底反彈跡象已經(jīng)表現(xiàn)的相對(duì)明顯,一線城市及核心二線城市率先修復(fù)。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周,北京二手住宅網(wǎng)簽3761套,比前一周增加了近600套,這一數(shù)據(jù)與2022年1月份的成交量接近,二手房交易規(guī)模有所回升。

除了北京,近期上海、深圳、杭州、成都、南京等多個(gè)熱點(diǎn)城市也相繼傳來樓市升溫的消息。中達(dá)證券研報(bào)顯示,2月份以來,42個(gè)主要城市新房銷售保持正增長的態(tài)勢(shì),周度新房成交都環(huán)比上漲。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,上周杭州新建商品住宅成交面積近23萬平方米,二手房成交1456套,新房和二手房交易量同環(huán)比都出現(xiàn)較大幅度增長。

另外,據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),上周,深圳二手房交易量為881套,環(huán)比增長率為12.4%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析

從政策、資本、金融等多方維穩(wěn)信號(hào)釋放,可見,房地產(chǎn)行業(yè)回暖復(fù)蘇的各方面力量正在積蓄。

中國的快速重新開放有望推動(dòng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇,拉動(dòng)就業(yè)并促進(jìn)家庭收入增長。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè),國家十分重視其發(fā)展。

為保障我國經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù),國家出臺(tái)一系列政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇,繼而也將拉動(dòng)水泥在房地產(chǎn)領(lǐng)域的需求增長。

過去5年,房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重年均水平為6.8%,直接拉動(dòng)了GDP每年大約0.7個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)還帶動(dòng)了幾十個(gè)上下游細(xì)分行業(yè),包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、紡織、日常消費(fèi)以及金融等等,所有直接和間接相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)值疊加起來,占GDP的比重可能接近了30%。

展望2023

可以預(yù)期,2023年針對(duì)個(gè)人住房需求的住房金融政策將進(jìn)一步地回暖,房貸的利率有望繼續(xù)降低,各地將出臺(tái)更多的寬松的政策,在有效化解房企風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),來促進(jìn)土地市場的回暖,推動(dòng)整體房地產(chǎn)投資觸底、企穩(wěn)、回升。

樓市“暖風(fēng)”會(huì)刮多久?

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,目前的回暖只是局部現(xiàn)象,能否延續(xù)還有待觀察。

展望后市,專家預(yù)計(jì),短期看,隨著不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系持續(xù)優(yōu)化,將有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)投資行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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