政策密集出臺(tái)后樓市現(xiàn)狀：一線城市新房交易活躍 三線城市成交呈分化態(tài)勢

• 吳澳燕 2023年9月9日 來源：新華社 人民日報(bào) 937 58
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“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，一線城市新房市場活躍度明顯提升，同時(shí)換房需求使二手房掛牌量增加。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，北京和上海近期掛牌量分別增加了4000余套和3000余套。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，連接著消費(fèi)和投資兩大需求，對經(jīng)濟(jì)增長起著重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)占GDP的比重接近三成，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

目前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，主要表現(xiàn)在三方面：一是從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。經(jīng)過持續(xù)20多年大規(guī)模開發(fā)，2022年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過41平方米，疊加人口呈現(xiàn)負(fù)增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期等因素影響，市場整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場，特別是中小城市商品房庫存量大、去化周期長。二是從增量為主的市場轉(zhuǎn)向存量為主的市場。不少城市存量房交易增速快于新建商品房銷售增速，部分城市二手房成交量已經(jīng)超過新房成交量。三是從期房銷售為主轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售占比穩(wěn)步提高。

近期，多地多部門密集發(fā)文，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時(shí)，也將對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生有利影響。

8月30日，廣東省廣州市、深圳市先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布執(zhí)行該政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%、30%。同時(shí)，降低存量首套住房貸款利率。

8月31日晚間，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，調(diào)低首套房商業(yè)性個(gè)貸最低首付款比例至不低于20%、二套房不低于30%;貸款利率方面，首套房個(gè)貸利率下限較相應(yīng)期限貸款市場利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套房則較此前規(guī)定降低了40個(gè)基點(diǎn)。

58同城監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月，全國重點(diǎn)監(jiān)測65城新房線上均價(jià)為每平方米17739元，環(huán)比上漲0.07%，有26個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲。全國新房找房熱度在8月份環(huán)比上漲6.1%，其中一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲8.0%。

政策密集出臺(tái)后樓市現(xiàn)狀

近期一系列房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，　新華社記者走訪北京、上海、鄭州、長沙、惠州、淮南等地樓市發(fā)現(xiàn)，以京滬為代表的一線城市房地產(chǎn)市場交易活躍，購房者信心大幅提振，二三線城市表現(xiàn)相對平淡，交易情緒仍待傳導(dǎo)。

在9月2日和3日周末兩天，北京的漲價(jià)二手房源數(shù)量分別為1048套和867套，日均漲價(jià)房源較前一周同期翻兩番;上海的漲價(jià)房源分別為680套和582套，日均漲價(jià)房源較前一周同期翻倍;廣州和深圳的漲價(jià)房源呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢，兩天內(nèi)的日均漲價(jià)房源量分別為98套和189套。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，一線城市新房市場活躍度明顯提升，同時(shí)換房需求使二手房掛牌量增加。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，北京和上海近期掛牌量分別增加了4000余套和3000余套。

與一線城市燃起的購房熱情相比，二線城市則顯得溫和。目前一二線城市樓市總價(jià)300萬至500萬元的樓盤成交最為活躍。隨著剛性改善需求的啟動(dòng)，整個(gè)置換鏈條開始輪動(dòng)，預(yù)計(jì)1至2個(gè)月后，500萬至800萬元的客戶開始“出場”，進(jìn)而輪動(dòng)800萬元以上的中高端市場。隨著新政策持續(xù)顯效，市場上中高端住宅需求會(huì)進(jìn)一步釋放，追求好房子、好社區(qū)的改善性需求入市會(huì)更為積極。

三線城市樓市則出現(xiàn)分化狀態(tài)。從新政策對市場的影響來看，能級(jí)越高的城市效果越明顯，北京、上海等一線城市有望迎來一波置換改善潮。隨著一線城市樓市成交熱度的逐步傳導(dǎo)，二線及三四線城市樓市成交也將逐步活躍。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》顯示：

1~7月份，全國已有超百省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超360次。7月份有33省市(縣)出臺(tái)政策42條。近百城調(diào)整住房公積金政策，優(yōu)化公積金提取條件;部分城市優(yōu)化限購政策，放松限購區(qū)域，如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個(gè)月社保即可在當(dāng)?shù)刭彿?長沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。

政策調(diào)整還表現(xiàn)在降低首付比例及房貸利率等方面。超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的購房門檻較高，重點(diǎn)城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。

在對過去各種限制性措施進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的同時(shí)，信貸、稅收等相關(guān)政策也在加強(qiáng)協(xié)調(diào)，一系列降低交易成本的政策不斷加碼。各界預(yù)期，政策的協(xié)同發(fā)力，將更全面和有效地疏通房地產(chǎn)消費(fèi)鏈條，進(jìn)一步滿足和釋放剛性和改善性住房需求。

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計(jì)局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟(jì)信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心提供的最新行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，驗(yàn)證于與我們建立聯(lián)系的全國科研機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)組織的權(quán)威統(tǒng)計(jì)資料。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》。

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