商業(yè)地產(chǎn)公募REITs開始申報 商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫

• 黃江 2023年11月17日 來源：新浪 923 57
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發(fā)行公募REITs，相當(dāng)于為地產(chǎn)商的運營類項目打通了另一個融資通道，實現(xiàn)了商業(yè)閉環(huán)，對于資金緊張、低迷不振的房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂一針強(qiáng)心劑。

10月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金開始申報國內(nèi)首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT。

商業(yè)地產(chǎn)公募REITs開始申報

這意味著，在經(jīng)過近二十年的探索后，業(yè)內(nèi)翹首以待的商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰、落地開花了。在此之前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉儲物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施和保障房等相關(guān)領(lǐng)域。

發(fā)行公募REITs，相當(dāng)于為地產(chǎn)商的運營類項目打通了另一個融資通道，實現(xiàn)了商業(yè)閉環(huán)，對于資金緊張、低迷不振的房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂一針強(qiáng)心劑。

更重要的是，這是一場跨越二十年的變革。如果說過去多年，中國普通居民進(jìn)行房地產(chǎn)投資主要是買房、買樓，動輒百萬、千萬;那么未來，公募REITs也將進(jìn)入居民的資產(chǎn)配置池，花1000元就可以投資，而這將是萬億級的市場規(guī)模。

文化地產(chǎn)是以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段;而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價值。

上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)

2023年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)，持續(xù)釋放復(fù)蘇信號。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九則指出，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進(jìn)大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國零售市場加速回暖。

在各項政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類型之一?！?月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務(wù)區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業(yè)服務(wù)業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復(fù)蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴(kuò)張信心，但與此同時，品牌對于門店選址也更加看重。”

一季度，上海首店經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計，2022年，上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國，其中餐飲業(yè)是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會上透露，2023年第一季度上海退稅消費“全國第一”。 該行統(tǒng)計，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費達(dá)1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價達(dá)21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動了旅游人次和酒店業(yè)績的雙重正向效應(yīng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個百分點至51.5%，同時日均房價也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復(fù)至82%，其中入住率已恢復(fù)至86%，日均房價已恢復(fù)至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達(dá)到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預(yù)期更加積極。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報告》顯示：

北京新商業(yè)地產(chǎn)未來可期?

實際上，消費回暖，2023年的北京整體商業(yè)地產(chǎn)迎來“春暖花開”，市場正在發(fā)生變化。

2023年，北京新商業(yè)開業(yè)量成為全國第一，吸引了眾多商業(yè)項目加速落戶。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年北京市預(yù)計新開23個大型商業(yè)項目，約為近4年新開商業(yè)面積之和。在THE BOX朝外之外，北辰薈購物中心計劃年內(nèi)開業(yè)，助推亞奧商圈再升級;首開LONG街2023年“五一”開街，成為回天地區(qū)首條商業(yè)步行街;京西大悅城正加緊施工，隨著公共區(qū)域完成精裝，眾多品牌日前進(jìn)場裝修，將在2023年6月開業(yè)……

在新項目密集開業(yè)的同時，京城的一批老商場也在加速升級改造，據(jù)悉，2023年計劃亮相的更新改造項目達(dá)到7個。屹立30多年的賽特購物中心正加速改造;坐落于王府井大街南端的新燕莎金街購物廣場，將在2023年國慶節(jié)以王府井喜悅購物中心的新身份歸來，成為國內(nèi)首個“新國潮購物中心”，預(yù)計引入200多個品牌，其中王府井商圈首進(jìn)品牌占比近六成，國潮屬性的品牌占比超七成，內(nèi)部的新國潮主題街區(qū)將日晷、榫卯、乾坤等傳統(tǒng)中國元素進(jìn)行現(xiàn)代化潮流表達(dá)。

京北商圈聚集的年輕家庭群體也被看中。今年年初，SKP華聯(lián)新推出的產(chǎn)品線DT51項目開始試營業(yè)，位于商圈洼地京北亞運村奧森板塊，定位建設(shè)成面向年輕時尚家庭的創(chuàng)新零售商業(yè)項目，輻射北京北部中高端社區(qū)居民。

對于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來走勢，不少機(jī)構(gòu)保持樂觀，認(rèn)為隨著疫情的陰霾消散，經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好，新增供應(yīng)入市以及需求的釋放，北京商業(yè)零售市場有望在年內(nèi)繼續(xù)升溫。

美國商業(yè)地產(chǎn)被頻繁示警

美國房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)更多不利信號，不僅商業(yè)地產(chǎn)被頻繁示警，住房市場也傳出一些令人心悸的消息。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，所有類型的美國二手房價格中位數(shù)在3月中同比下降0.9%，這也是自2021年2月以來，首次出現(xiàn)連續(xù)兩個月價格下降的情況。

該協(xié)會還指出，這也是自2012年1月以來最大的房價同比跌幅。而現(xiàn)在正是春季銷售旺季，常理來看，價格通常會上漲。

與此同時，3月份美國住房市場的實際銷售數(shù)量同比下降超過20%。其中，獨棟住宅銷量環(huán)比下降2.7%，同比下降21%;公寓銷售套數(shù)與2月相比持平，但同比下降29%。地域來看，幾乎美國所有地區(qū)，除東北地區(qū)外，都報告了銷售額下降的情況。

此外，全現(xiàn)金買家——通常是投資者和二套房買家——成交房屋數(shù)量同比下降24%，跌至不足10萬套。

這也加深了對房地產(chǎn)市場崩盤的擔(dān)憂，因為二手房銷售正在失去動力，投資人似乎也開始遠(yuǎn)離住房市場。

奇怪的房地產(chǎn)市場

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，3月成交的房屋中約有28%的房屋售價高于標(biāo)價。

他指出，房屋銷售正在嘗試復(fù)蘇，但其對抵押貸款利率的變化高度敏感。目前，美國30年期抵押貸款的平均利率為6.27%，較去年11月份的7%水平大幅下降。

另一方面，Yun解釋道，美國入門級房屋出現(xiàn)了普遍的多個報價，這意味著這一類型的房屋仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

今年美國的春季購房季節(jié)房屋上市狀況仍不盡人意，待售房產(chǎn)數(shù)量仍接近歷史低點，低于100萬套，大大限制了買家的選擇。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會表示，目按照前的銷售速度，庫存僅可以支撐2.6個月的交易。而買賣力量平衡的市場中，庫存通常維持在5-6個月的供應(yīng)量之間。

種種跡象表明，對于首套房購買者，美國住房市場供應(yīng)跟不上需求;而對于二手房和相對高端的房屋市場來說，交易似乎有些清淡，而這一苗頭可能暗示了投資客對房地產(chǎn)市場的遠(yuǎn)離。

資本市場的不看好

艱難的2022年之后，美國房地產(chǎn)股仍是舉步維艱。標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)中房地產(chǎn)板塊去年累跌28%，今年雖回升了1%，但落后于該指數(shù)整體8%的漲幅。

而3月硅谷銀行倒閉引發(fā)的美國銀行業(yè)動蕩加深了資本市場對房地產(chǎn)的懷疑，因為更多人發(fā)覺這代表著房地產(chǎn)公司將更難獲得信貸。自硅谷銀行倒閉以來，標(biāo)普房地產(chǎn)板塊再次下跌2%，而標(biāo)普500卻上漲了4%。

Chase投顧的總裁Peter Tuz指出，目前銀行業(yè)的狀況并沒有讓房地產(chǎn)公司的日子好過一點，由于銀行存款的流失，他們現(xiàn)在只會更加謹(jǐn)慎地借錢出去。

RW Baird股票分析師Wes Golladay則表示，如果房地產(chǎn)公司想要讓投資者放心，他們就需要實現(xiàn)其在財報季中自己做出的盈利預(yù)測。

《2023-2028年中國文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報告

  文化地產(chǎn)是以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開...

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