45.3億 盤活資產(chǎn) 永輝超市退出萬達(dá)商管 商業(yè)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及未來走向

• 李波 2023年12月14日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 484 25
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永輝超市12月13日晚間公告稱，擬向大連御錦貿(mào)易有限公司出售大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司1.43%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為45.3億元。

永輝超市12月13日晚間公告稱，擬向大連御錦貿(mào)易有限公司出售大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司1.43%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為45.3億元。

盤活資產(chǎn)，永輝超市退出萬達(dá)商管

永輝超市發(fā)布的公告顯示，大連御錦貿(mào)易有限公司擬向永輝超市現(xiàn)金購買公司持有的大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司股份3.89億股，占大連萬達(dá)商管總股本的1.43%，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為45.3億元。此次轉(zhuǎn)讓之后，永輝超市不再持有萬達(dá)商管的股份。

永輝稱，本次資產(chǎn)交易的目的是為了盤活公司資產(chǎn)，符合公司縮小投資規(guī)模戰(zhàn)略。截至公告日，該股權(quán)投資賬面價(jià)值為39.18億元。公司稱，本次股權(quán)交易價(jià)格較股權(quán)賬面價(jià)值溢價(jià)6.12億元，其中第一期股權(quán)交易完成后，將影響公司2023年稅前利潤2859.58萬元。

數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，永輝超市實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約620.88億元，同比下降12.44%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約5229.12萬元。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約53.71億元，同比下降0.23%。大連萬達(dá)商管成立于2002年9月，是全球規(guī)模領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)持有及運(yùn)營企業(yè)。

珠海萬達(dá)商管是大連萬達(dá)商管旗下商業(yè)中心輕資產(chǎn)運(yùn)營管理的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。截至11月，珠海萬達(dá)商管運(yùn)營管理494個(gè)大型商業(yè)中心，其中290個(gè)為萬達(dá)旗下商業(yè)中心，204個(gè)為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。

截至2023年9月30日，大連萬達(dá)商管凈資產(chǎn)3082億元，負(fù)債總額3034億元，總資產(chǎn)6116億元;2023年前三季度，大連萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入388億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤108億元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額170億元。

王健林好友孫喜雙出手，曾與萬達(dá)有較多合作

資料顯示，大連御錦貿(mào)易有限公司成立于2023年11月30日，法定代表人為沈柏松，注冊(cè)資本50萬元，主營業(yè)務(wù)為國內(nèi)貿(mào)易代理等，該公司的唯一股東為北京一方明實(shí)信息技術(shù)有限公司，后者由大連一方集團(tuán)有限公司100%持股。值得一提的是，大連一方集團(tuán)有限公司的實(shí)際控制人孫喜雙是王健林多年的好友，孫喜雙和他的大連一方集團(tuán)經(jīng)常出現(xiàn)在王健林的公司股東名單中。

2014年12月23日，當(dāng)時(shí)還未更名的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港交所主板掛牌上市，其中孫喜雙持有6.3%股權(quán)，是唯一一個(gè)持股超5%的自然人股東。

從萬達(dá)和一方集團(tuán)過往的發(fā)展歷程中可以發(fā)現(xiàn)，雙方之間的合作甚多。

2009年，萬達(dá)攜手一方集團(tuán)共同投資長白山國際旅游度假區(qū)，當(dāng)時(shí)萬達(dá)、泛海、一方集團(tuán)是前三大股東，分別持有28%、27%和20%的股權(quán)。2010年，孫喜雙入股萬達(dá)電影，持股比例為4.2%，是持股量僅次于王健林的自然人股東。

2011年6月，大連一方集團(tuán)將總部遷往北京，總部地址與萬達(dá)集團(tuán)總部一樣均位于朝陽區(qū)建國路93號(hào)的萬達(dá)廣場(chǎng)。

2014年7月和2015年1月，萬達(dá)兩次增持百年人壽，當(dāng)時(shí)，百年人壽正處于虧損期，頻遭股東出售股權(quán)。彼時(shí)外界就有分析認(rèn)為，萬達(dá)的接盤除了和其轉(zhuǎn)型有關(guān)，也被認(rèn)為是對(duì)大股東孫喜雙的支持。

2008年6月，一方集團(tuán)投資百年人壽保險(xiǎn)股份有限公司，其中，一方地產(chǎn)、融達(dá)投資、大連港集團(tuán)、新光控股各持股12.0482%，并列第一。

2014年11月底，北京通州萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，該項(xiàng)目由一方和萬達(dá)合作開發(fā)。據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)此前很多海外的項(xiàng)目，一方集團(tuán)都有參與。

資料顯示，一方集團(tuán)由孫雙喜于2001年創(chuàng)建，重點(diǎn)投資金融、文旅、教育、健康等領(lǐng)域，與王健林的萬達(dá)集團(tuán)有較多合作。一方集團(tuán)是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、萬達(dá)電影、百年人壽等企業(yè)的主要股東，并與萬達(dá)集團(tuán)共同投資有萬達(dá)西雙版納國際旅游度假區(qū)、萬達(dá)長白山國際旅游度假區(qū)等。

2018年12月，永輝超市從孫喜雙手中購得大連萬達(dá)商管部分股權(quán)。彼時(shí)，公司與大連一方集團(tuán)、孫喜雙簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓大連一方集團(tuán)持有的大連萬達(dá)商管股份6791萬股，每股轉(zhuǎn)讓價(jià)格為52元，轉(zhuǎn)讓協(xié)議價(jià)格為35.31億元。

香港尖沙咀商鋪?zhàn)饨鸾抵寥虻谌?/u>

戴德梁行最新報(bào)告顯示，2023年香港尖沙咀主要大街商鋪的租金在全球排名第三，較前一年的第二名下滑。該地段的租金為每年每平方英尺1493美元，比疫情期間低39%。

紐約市第五大道上段以每平方英尺2000美元租金排名全球第一;第二名是米蘭的蒙特拿破侖大街，租金為每平方英尺1766美元。全球租金平均較上年上升4.8%，其中亞太區(qū)增長最為強(qiáng)勁，錄得5.3%同比升幅，美洲和歐洲則分別上升5.2%和4.2%。

《全球主要零售大街》調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示，香港尖沙咀在全球最昂貴購物地段排名中位列第三，同時(shí)繼續(xù)蟬聯(lián)亞太區(qū)最昂貴購物地段。

根據(jù)此報(bào)告全球最昂貴購物地段的排名，美國紐約第五大道和意大利米蘭蒙特拿破侖大街分別排名全球第一和第二，香港尖沙咀位居第三，英國倫敦的龐德街排名第四，法國巴黎香榭麗舍大街排名第五。

戴德梁行執(zhí)行董事及香港商鋪代理及管理服務(wù)主管林應(yīng)威表示，盡管受到全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的影響，香港一線街鋪的復(fù)蘇仍富有韌性。

我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展與居民生活水平的不斷提高，居民消費(fèi)也在各方面持續(xù)升級(jí)，在消費(fèi)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、理念和方式等方面均發(fā)生了巨大的變化。為應(yīng)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的改變，商業(yè)物業(yè)需要在運(yùn)營、管理過程中積極尋求創(chuàng)新與突破，才能更好抓住市場(chǎng)熱點(diǎn)并進(jìn)一步發(fā)展。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2027年中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

商業(yè)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及未來走向

中國城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)作為提高居民生活品質(zhì)和城市建設(shè)的重要載體，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)，物業(yè)管理行業(yè)近幾年迎來高速擴(kuò)張發(fā)展階段。中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，并用部業(yè)租金。

隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)企業(yè)將從簡單密集型勞動(dòng)輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍?duì)不同業(yè)主需求的集約化現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)模式，多家商業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧商業(yè)服務(wù)社區(qū)。

全國房地產(chǎn)新開工面積在2019年達(dá)到高點(diǎn)，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達(dá)到高點(diǎn)，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業(yè)管理潛在的規(guī)模增速將全面放緩。

根據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的年終演講，2022年全年商品房銷售額約為13.3萬億，銷售面積約為13.6億平米，行業(yè)規(guī)模重回2015年，彼時(shí)銷售面積為12.8億平米左右。對(duì)于未來，丁祖昱預(yù)判，未來十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。相對(duì)過去十年住房增量減少32億平方米。

上市物企在管面積規(guī)模增速及營收增速均在2021年末達(dá)到頂點(diǎn)，2022年半年報(bào)增速數(shù)據(jù)已明顯下探。結(jié)合2022年整體地產(chǎn)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2023年上市物企的規(guī)模增速和營收增速數(shù)值可能低于中報(bào)。

從長期來看，增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，保障性住房等大力推進(jìn)，物企需要關(guān)注從服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)為主，到新增渠道多元化的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。

商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模

伴隨經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)增長，我國居民消費(fèi)水平快速提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額迅速增加。新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)刺激市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的需求。商業(yè)物業(yè)面積快速增加推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

目前，整個(gè)物業(yè)行業(yè)仍處于平穩(wěn)快速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，商業(yè)物業(yè)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。

集商業(yè)、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合商業(yè)樓宇在全國迅速崛起，商業(yè)物業(yè)管理也隨之快速發(fā)展。未來十年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

在激烈的市場(chǎng)競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的商業(yè)物業(yè)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

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