我國土地使用權(quán)是怎樣的?如何處理國有土地使用權(quán)糾紛?

• 2018年11月28日 WangYu來源：土流網(wǎng) 993 63
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在我國，想要合法擁有一塊土地的處置權(quán)，首先就得取得該塊土地的使用權(quán)，那么我國土地使用權(quán)是怎樣的?包括房屋嗎?

我國土地使用權(quán)是怎樣的?包括房屋嗎?

在我國，想要合法擁有一塊土地的處置權(quán)，首先就得取得該塊土地的使用權(quán)，那么我國土地使用權(quán)是怎樣的?包括房屋嗎?

一、我國土地使用權(quán)是怎樣的?

1.土地使用權(quán)是個人、國家機(jī)關(guān)和農(nóng)民集體等享有對國有土地或是集體土地的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利，其中所指的土地包括農(nóng)村的農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用用地的使用權(quán)。

2.國有土地的使用權(quán)是通過劃撥、出讓、出租和入股等方式取得的;而農(nóng)民集體土地使用權(quán)可以分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

3.土地使用權(quán)的年限會根據(jù)土地使用的性質(zhì)不同而不同，其中居住用地(也就是住宅用地)年限為70年;工業(yè)用地的年限為50年、科、教、文、衛(wèi)和體育用地的年限為50年;倉儲、綜合或者其他用地的使用年限為50年。

二、土地使用權(quán)是包括房屋嗎?

土地使用權(quán)其實是不包括房屋的，因為土地使用權(quán)只是擁有使用權(quán)的公民個人、單位組織、集體等等依法按規(guī)定所享有對土地的占有、利用等權(quán)利，而對這塊地上的房子并不一定是享有使用權(quán)的，而且土地使用權(quán)里面也并沒有包括房子。

在這里提出土地使用權(quán)是否包括房屋的，可能是部分人對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別沒搞清楚的，所以下面就來簡單的講一講。

1.在城市里購買房屋的業(yè)主除了對自己所購買的房屋擁有所有權(quán)之外，還擁有該房屋的國有土地的使用權(quán)，畢竟房子是建在土地上的。

2.在農(nóng)村宅基地上的房屋和相關(guān)的附屬設(shè)施是合法合規(guī)建造著所有的，但對于宅基地只有使用權(quán)并不是享有所有權(quán)的。對于因為自然災(zāi)害等原因滅失的宅基地其使用權(quán)也會隨著消失。

3.像國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的最大區(qū)別就是年限，房屋所有權(quán)是永久的沒有期限的，只要房屋沒有滅失就可以一直享有(當(dāng)然要是合法合規(guī)的);而土地使用權(quán)是有期限的，從70、50到40年不等。

三、什么時候土地使用權(quán)會終止?

國有土地使用權(quán)因法律規(guī)定的情形而終止。一般來說，國有土地使用權(quán)終止的主要原因是國家依法收回土地使用權(quán)。除此之外，使用權(quán)人放棄使用或因特定原因停止使用;使用權(quán)人為自然人的，使用權(quán)人死亡后無人繼承，也可導(dǎo)致國有土地使用權(quán)的終止。

土地管理法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

1.為公共利益需要使用土地的;

2.為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;

3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準(zhǔn)的(住宅用地的續(xù)期依物權(quán)法的規(guī)定);

4.因單位撤銷、遷移等原因，停止，吏用原劃撥的國有土地的;

5.公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

其中因上述第1、2項情形收回國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

現(xiàn)實中如何處理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

目前因城市規(guī)劃調(diào)整、土地使用權(quán)價值急升等原因?qū)е虏簧僖蛲恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛問題大量浮出水面，那么現(xiàn)實中如何處理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

一、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，需要滿足一定的條件，除繳清土地出讓金、取得土地使用權(quán)證外，對房屋建設(shè)工程而言，還需要完成開發(fā)總額的25%以上。這是為了遏制房地產(chǎn)市場的炒地皮現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

具體來看，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

二、如何處理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

但是在現(xiàn)實中，很多人由于不嚴(yán)格按照法律規(guī)章制度來辦事，給轉(zhuǎn)讓埋下了糾紛隱患。那么該怎么處理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

1、已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

2、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

3、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。

三、如何判定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力?

對于合同無效的事由，《中華人民共和國合同法》第五十二條對認(rèn)定合同效力有明確的規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條通過窮盡列舉的方式明確了合同無效的五種具體情形，即：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

3、以合法形式掩蓋非法目的;

4、損害社會公共利益;

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

四、如何避免出現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

實踐中，國有土地使用權(quán)出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，因受讓方違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因轉(zhuǎn)讓違約而引起的糾紛。為避免國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的糾紛，建議從以下兩個方面做好風(fēng)險防范工作：

1、規(guī)范轉(zhuǎn)讓合同的形式。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，需明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

2、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。

一是轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

二是作為轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

現(xiàn)實中如何處理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

目前因城市規(guī)劃調(diào)整、土地使用權(quán)價值急升等原因?qū)е虏簧僖蛲恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛問題大量浮出水面，那么現(xiàn)實中如何處理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

一、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，需要滿足一定的條件，除繳清土地出讓金、取得土地使用權(quán)證外，對房屋建設(shè)工程而言，還需要完成開發(fā)總額的25%以上。這是為了遏制房地產(chǎn)市場的炒地皮現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

具體來看，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

二、如何處理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

但是在現(xiàn)實中，很多人由于不嚴(yán)格按照法律規(guī)章制度來辦事，給轉(zhuǎn)讓埋下了糾紛隱患。那么該怎么處理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

1、已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

2、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

3、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。

三、如何判定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力?

對于合同無效的事由，《中華人民共和國合同法》第五十二條對認(rèn)定合同效力有明確的規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條通過窮盡列舉的方式明確了合同無效的五種具體情形，即：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

3、以合法形式掩蓋非法目的;

4、損害社會公共利益;

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

四、如何避免出現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛?

實踐中，國有土地使用權(quán)出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，因受讓方違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因轉(zhuǎn)讓違約而引起的糾紛。為避免國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的糾紛，建議從以下兩個方面做好風(fēng)險防范工作：

1、規(guī)范轉(zhuǎn)讓合同的形式。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，需明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

2、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。

一是轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

二是作為轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

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