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第一部分 行業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀

第一章 棚戶(hù)區(qū)改造概念綜述 1

第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的概念 1

一、棚戶(hù)區(qū)改造的形成 1

二、棚戶(hù)區(qū)改造的范圍 1

三、棚戶(hù)區(qū)改造的要求 2

四、棚戶(hù)區(qū)改造的進(jìn)程 3

第二節(jié) 國(guó)家棚戶(hù)區(qū)改造的政策措施 3

一、棚戶(hù)區(qū)改造的政策 3

二、棚戶(hù)區(qū)改造的意義 3

三、棚戶(hù)區(qū)改造的目標(biāo) 5

四、棚戶(hù)區(qū)改造的挑戰(zhàn) 5

五、棚戶(hù)區(qū)改造的措施 6

第二章 北京市城市發(fā)展背景環(huán)境 7

第一節(jié) 北京市城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平 7

一、北京市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 7

二、北京市固定資產(chǎn)投資 9

三、北京市房地產(chǎn)分析 10

四、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 12

五、城鄉(xiāng)居民收支水平 14

第二節(jié) 北京市城市生態(tài)環(huán)境分析 15

一、地理位置 15

二、自然環(huán)境 16

三、生態(tài)景觀(guān) 18

四、資源分布 19

第三節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造政策環(huán)境 19

一、房地產(chǎn)土地政策 19

1、土地市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 19

2、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 20

3、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 23

4、土地管理制度深層次改革必要性及方向 23

二、房地產(chǎn)限購(gòu)政策 24

1、新“國(guó)四條”與新“國(guó)十條” 24

2、新“國(guó)五條”限購(gòu)政策出臺(tái) 30

3、新“國(guó)八條”房地產(chǎn)限購(gòu)政策 34

4、住建部公布新增限購(gòu)城市五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 38

三、保障性住房政策 38

1、保障性住房主要政策 38

2、關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造的通知 39

3、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn) 41

四、北京市城市更新政策及規(guī)劃 47

1、關(guān)于加強(qiáng)北京舊城保護(hù)和改善居民住房工作有關(guān)問(wèn)題的通知 47

2、北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法 50

3、關(guān)于進(jìn)一步加快城市危舊房改造若干問(wèn)題的報(bào)告 54

4、北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn) 54

第四節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造社會(huì)環(huán)境 58

一、人口數(shù)量分析 58

二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 59

三、招商引資情況 60

四、居民住房情況 60

第五節(jié) 我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 61

二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析 62

三、社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析 63

四、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 66

五、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)分析 68

六、居民消費(fèi)價(jià)格變化分析 69

七、我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問(wèn)題分析 70

八、我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 72

第六節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 73

第七節(jié) 互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究 85

一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃 85

二、技術(shù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 86

三、業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略 88

四、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃 89

五、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 90

六、營(yíng)銷(xiāo)品牌戰(zhàn)略 91

七、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略規(guī)劃 91

第二部分 行業(yè)市場(chǎng)分析

第三章 2014-2015年北京市土地市場(chǎng)分析 93

第一節(jié) 北京市城市規(guī)劃布局 93

一、土地總體布局 93

二、建設(shè)用地布局 94

三、商業(yè)用地布局 95

四、住宅用地布局 97

五、公共用地布局 100

第二節(jié) 北京市土地供應(yīng)分析 100

一、土地推出情況 100

二、土地推出分布 101

第三節(jié) 北京市土地成交分 101

一、土地成交狀況 101

二、土地成交分布 102

第四節(jié) 土地價(jià)格體系分析 102

一、土地基準(zhǔn)地價(jià) 102

二、土地標(biāo)定地價(jià) 103

三、土地交易地價(jià) 103

四、土地拍賣(mài)地價(jià) 104

第五節(jié) 北京市用地供應(yīng)計(jì)劃 104

第四章 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 105

第一節(jié) 北京市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)分析 105

第二節(jié) 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 105

一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 105

1、房地產(chǎn)施工面積分析 105

2、房地產(chǎn)竣工面積分析 106

二、商品房銷(xiāo)售情況 106

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積分析 106

2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額分析 107

三、房地產(chǎn)成交分析 107

1、住宅成交情況 107

2、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交情況 108

3、寫(xiě)字樓成交情況 108

四、二手房市場(chǎng)分析 109

第三節(jié) 北京市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 110

第四節(jié) 北京市安居工程建設(shè)情況 110

一、保障房項(xiàng)目情況 110

二、保障房開(kāi)工情況 111

三、公租房供應(yīng)規(guī)模 112

四、新建限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模 112

五、新建經(jīng)適房供應(yīng)規(guī)模 113

六、新建定向安置房供應(yīng)規(guī)模 113

第五章 2014-2015年北京市棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)程 114

第一節(jié) 北京市城市更新現(xiàn)狀 114

一、北京市城市發(fā)展現(xiàn)狀 114

二、北京市城鎮(zhèn)化水平 115

三、北京城市更新的主要運(yùn)作模式 116

1、“大規(guī)模改造”模式 116

2、“院落微循環(huán)改造”模式 117

3、“政府組織拔危樓”模式 117

4、“街巷胡同整治”模式 118

5、“居民自主小規(guī)模改造”模式 118

四、北京市城市更新進(jìn)展 118

第二節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃 119

一、北京市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃 119

二、北京市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)模 120

三、北京市棚戶(hù)區(qū)改造優(yōu)惠政策 121

1、資金 121

2、土地 121

3、稅收 121

4、安置補(bǔ)償 121

四、北京市棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)展 122

第三節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造的機(jī)會(huì)分析 122

一、棚戶(hù)區(qū)改造給房企帶來(lái)的利好 122

二、北京市棚戶(hù)區(qū)改造近期發(fā)展目標(biāo) 122

三、北京市棚戶(hù)區(qū)改造啟動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目 123

第四節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造面臨的問(wèn)題 123

第六章 棚戶(hù)區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 124

第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的運(yùn)作模式 124

一、棚戶(hù)區(qū)改造三種運(yùn)作模式 124

二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 125

三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 126

第二節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的保障機(jī)制 126

一、棚戶(hù)區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 126

1、政府運(yùn)作模式 126

2、企業(yè)運(yùn)作模式 126

3、混合主體模式 127

二、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 127

三、棚戶(hù)區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 128

第三節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 129

一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 129

二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 129

第四節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 129

一、補(bǔ)償方式分析 129

1、貨幣補(bǔ)償 129

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 130

二、安置方式分析 130

1、就地安置 130

2、異地安置 130

第五節(jié) 棚戶(hù)區(qū)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 131

一、工程項(xiàng)目融資代建制 131

二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 131

三、PFI(私人主動(dòng)融資) 131

第三部分 行業(yè)策略分析

第七章 北京市棚戶(hù)區(qū)改造運(yùn)作策略研究 133

第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 133

一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 133

二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 133

三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 133

第二節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造難點(diǎn)分析 134

一、拆遷安置難點(diǎn) 134

二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 134

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 135

四、融資難點(diǎn) 135

第三節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 136

一、政府的作用 136

二、開(kāi)發(fā)商的角色 136

三、被拆遷人的配合 137

第四節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 138

一、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 138

二、棚戶(hù)區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 139

1、前期準(zhǔn)備 139

2、拆遷實(shí)施 140

第八章 北京市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 142

第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 142

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 142

二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 142

三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 143

四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 143

五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 143

第二節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 144

一、定位依據(jù) 144

1、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目指導(dǎo)思想和原則 144

2、北京市城市發(fā)展規(guī)劃 145

3、北京市土地供求概況 146

4、房地產(chǎn)狀況 146

二、戰(zhàn)略定位 146

三、定位描述 146

四、實(shí)現(xiàn)方式 147

五、效益評(píng)估 148

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 149

一、定位思路 149

二、形象因素 149

三、定位闡述 150

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 150

一、區(qū)域特色原則 150

二、適當(dāng)多樣化原則 150

三、相對(duì)集中原則 151

四、互補(bǔ)發(fā)展原則 151

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 151

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 151

1、城市功能設(shè)置 151

2、產(chǎn)業(yè)設(shè)置 152

二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 152

1、基礎(chǔ)功能 152

2、核心功能 152

第九章 北京市棚戶(hù)區(qū)改造案例分析 153

第一節(jié) 京煤工礦棚改項(xiàng)目 153

一、棚戶(hù)區(qū)改造背景 153

二、棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 153

三、棚戶(hù)區(qū)改造現(xiàn)狀分析 154

四、棚戶(hù)區(qū)改造效益分析 154

第二節(jié) 門(mén)頭溝區(qū)采空棚戶(hù)區(qū)改造石門(mén)營(yíng)定向安置房項(xiàng)目 154

一、棚戶(hù)區(qū)改造背景 154

二、棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 155

三、棚戶(hù)區(qū)改造現(xiàn)狀分析 155

第三節(jié) 豐臺(tái)區(qū)南苑棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目 156

一、棚戶(hù)區(qū)改造背景 156

二、棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 157

三、棚戶(hù)區(qū)改造現(xiàn)狀分析 157

四、棚戶(hù)區(qū)改造模式分析 157

第四節(jié) 豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目 158

一、棚戶(hù)區(qū)改造背景 158

二、棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 158

三、棚戶(hù)區(qū)改造現(xiàn)狀分析 158

四、棚戶(hù)區(qū)改造模式分析 159

第五節(jié) 北京市其他棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目案例分析 159

一、通州老城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造 159

二、豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)棚戶(hù)區(qū)改造 160

三、北京西二環(huán)棚戶(hù)區(qū)改造 160

第十章 北京市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目融資策略 162

第一節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造類(lèi)型及難題 162

一、北京市棚戶(hù)區(qū)改造類(lèi)型 162

二、北京市棚戶(hù)區(qū)改造難題 162

第二節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造融資模式探討 163

一、政府回購(gòu)模式 163

二、市場(chǎng)化運(yùn)作模式 163

三、REITs模式 163

四、政府引導(dǎo)性發(fā)展投資基金模式 164

五、私募債模式 164

第三節(jié) 北京市棚戶(hù)區(qū)改造融資建議 165

一、建立并完善金融支持棚戶(hù)區(qū)改造工作機(jī)制 165

二、加大財(cái)政支持力度 165

三、積極拓寬融資渠道 165

四、建立棚戶(hù)區(qū)改造資金的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 165

第十一章 北京市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 166

第一節(jié) 招商引資策略 166

一、總體策略 166

二、策略具體分解 166

1、規(guī)劃為本、配套先行 166

2、改善環(huán)境、以地招商 166

3、動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 167

三、招商操作要點(diǎn) 167

第二節(jié) 整體包裝策略 167

一、總體形象策略 167

二、商業(yè)概念包裝建議 168

三、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 168

四、項(xiàng)目宣傳及推廣 169

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 170

一、招商項(xiàng)目設(shè)定 170

二、招商方式設(shè)定 171

1、傳統(tǒng)招商引資方式 171

2、現(xiàn)代主要招商引資方式 172

3、本項(xiàng)目主要的招商方式 172

三、招商政策措施設(shè)定 173

四、招商形象展示設(shè)定 174

五、招商引資計(jì)劃 175

1、招商客戶(hù)目標(biāo)鎖定 175

2、招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 182

3、招商引資步驟 187

第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 188

一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 188

二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 188

三、招商引資要有所選擇 189

四、關(guān)注引資新變化 189

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