“租售同權(quán)”再下一城！　樓市長(zhǎng)效機(jī)制輪廓漸現(xiàn)

• 2017年8月18日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 850 52
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未來(lái)樓市長(zhǎng)效機(jī)制將逐步完善形成，地方將根據(jù)自身情況進(jìn)行分類試點(diǎn)，例如住宅租賃的試點(diǎn)從此前的12個(gè)試點(diǎn)城市擴(kuò)圍是大勢(shì)所趨。

　　隨著多地土地供應(yīng)政策生變，購(gòu)租并舉試點(diǎn)正進(jìn)一步擴(kuò)圍，而房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制輪廓日漸顯現(xiàn)。

　　17日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》。通知稱，包括京籍與非京籍的符合條件的承租人子女將享所在區(qū)義務(wù)教育。

　　進(jìn)入2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)劇烈的變革。熱點(diǎn)城市相繼步入以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的“五限”時(shí)代，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。與此同時(shí)，隨著多地發(fā)文壯大租賃市場(chǎng)，調(diào)整土地供應(yīng)政策，樓市長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始破冰，輪廓正逐漸顯現(xiàn)。

　　推進(jìn)“購(gòu)租并舉”陸續(xù)落地

　　北京17日發(fā)布的租賃新政指出，北京戶籍承租公租房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

　　非京籍方面，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

　　同時(shí)，將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，租賃監(jiān)管平臺(tái)通過(guò)鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等對(duì)外服務(wù)。

　　“過(guò)去無(wú)論是京籍還是非京籍人口，只能選擇在戶籍地或房產(chǎn)地接受義務(wù)教育，北京的租賃新政是‘租售同權(quán)’的最好體現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

　　北京租賃新政還提出，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

　　2016年年底，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

　　今年5月，住建部面向社會(huì)就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》公開(kāi)征求意見(jiàn)。7月，住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。

　　目前，除北京外，廣州、佛山、武漢、沈陽(yáng)、山東、河南等地已下發(fā)試點(diǎn)方案，加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。以武漢為例，目前該市已選擇武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為住房租賃試點(diǎn)區(qū)域。由武漢市住房保障房管局牽頭組織相關(guān)單位，根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、信用等因素，選擇不少于五家國(guó)資企業(yè)、五家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)，爭(zhēng)取于2017年底之前實(shí)現(xiàn)住房租賃項(xiàng)目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬(wàn)平方米。

　　調(diào)整土地供應(yīng)模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

　　從最初的限購(gòu)、限貸，到限價(jià)、限售，再到限商，熱點(diǎn)城市樓市步入“五限”時(shí)代。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年第四季度以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)大中城市，出臺(tái)了多達(dá)160多次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。

　　在此背景下，樓市從熱轉(zhuǎn)穩(wěn)，調(diào)控政策也在“政策穩(wěn)定”和“查漏補(bǔ)缺”的整體思路下，從限制需求側(cè)轉(zhuǎn)向增加供給。

　　北京方面，增加19宗住宅70年產(chǎn)權(quán)出租房用地的供應(yīng)，將提供近2萬(wàn)套房源。上海方面，推出2宗低價(jià)“只租不售”地塊，要求受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。

　　深圳發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見(jiàn)稿）》顯示，深圳將加快推廣“政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+公共住房的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式”，支持人才住房和保障性住房建設(shè)。

　　武漢出臺(tái)的《關(guān)于支持百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)的若干政策措施》提出，確保實(shí)現(xiàn)“五年留住100萬(wàn)大學(xué)生”的目標(biāo)。據(jù)了解，武漢今后每年將建設(shè)籌集50萬(wàn)平方米以上人才公寓，五年內(nèi)達(dá)到滿足20萬(wàn)人租住需求的人才公寓總規(guī)模。

　　“土地供應(yīng)模式已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變?！睆埓髠ヮA(yù)計(jì)，未來(lái)一二線城市土地供應(yīng)將越來(lái)越走向“限價(jià)化+居住化”，以北京為例，2017年成交的所有住宅用地全部限價(jià)或自住房化，在這種情況下，從土地供應(yīng)開(kāi)始，推動(dòng)住房全面回歸居住屬性。

　　除增加租賃住房用地供應(yīng)外，加速土地入市也是政策方向之一。此前，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》，公布了389個(gè)在途項(xiàng)目清單，強(qiáng)調(diào)“1300萬(wàn)平方米已拿地未開(kāi)工、950萬(wàn)平方米已開(kāi)工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目需加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

　　探索樓市長(zhǎng)效機(jī)制雛形漸顯

　　經(jīng)過(guò)去年“9·30”開(kāi)始的兩輪密集調(diào)控后，一線及熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“量跌價(jià)穩(wěn)”階段，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，經(jīng)過(guò)本輪調(diào)控，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱局面得到一定程度降溫，總體運(yùn)行平穩(wěn)。一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面得到了控制，投機(jī)性、投資性的購(gòu)房需求大幅減少；三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存有效推進(jìn)。

　　毛盛勇認(rèn)為，后期仍會(huì)加大調(diào)控力度，試點(diǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。他表示，在一二線城市房?jī)r(jià)上漲的壓力比較大、很多三四線城市特別是縣級(jí)城市庫(kù)存比較高的背景下，現(xiàn)在應(yīng)該強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，因地制宜，實(shí)施分類調(diào)控。隨著各種長(zhǎng)效機(jī)制經(jīng)過(guò)各地試點(diǎn)研究，再進(jìn)一步擴(kuò)圍推出后，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)更加良性的發(fā)展。

　　“我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長(zhǎng)期?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任康俊亮表示，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場(chǎng)化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。

　　康俊亮說(shuō)，信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅是基礎(chǔ)性的制度，通過(guò)信息聯(lián)網(wǎng)可以掌握基數(shù)，提高今后政策的針對(duì)性及有效性，房地產(chǎn)稅對(duì)抑制過(guò)度投資及投機(jī)有直接的調(diào)節(jié)作用；土地供應(yīng)、租賃制度將確立市場(chǎng)與保障雙軌制的前提下，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與住房保障的有效融合。

　　康俊亮表示，未來(lái)樓市長(zhǎng)效機(jī)制將逐步完善形成，地方將根據(jù)自身情況進(jìn)行分類試點(diǎn)，例如住宅租賃的試點(diǎn)從此前的12個(gè)試點(diǎn)城市擴(kuò)圍是大勢(shì)所趨。

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