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房企進(jìn)入千億后拼的是綜合實(shí)力

  • 2017年11月17日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1154 74
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“未來的市場規(guī)模如果達(dá)不到千億,就幾乎沒有玩的資格!”在2017年,很多中型房企提出了千億目標(biāo),只為拿到一張進(jìn)入樓市下半場的入場券。

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房企進(jìn)入千億后將面臨哪些考驗(yàn)?

“未來的市場規(guī)模如果達(dá)不到千億,就幾乎沒有玩的資格!”在2017年,很多中型房企提出了千億目標(biāo),只為拿到一張進(jìn)入樓市下半場的入場券。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1~10月突破千億規(guī)模的房企已達(dá)12家。記者注意到,碧桂園、萬科和恒 大在3月份就突破千億,之后每個月突破千億的企業(yè)都在增加。而與2016年的千億房企名單相比,除了龍湖的躋身和萬達(dá)的掉隊(duì),TOP12成員已全部亮相。同時,招商蛇口、新城控股、旭輝集團(tuán)、萬達(dá)等處在800億元左右的規(guī)模??硕鸱治龇Q,今年達(dá)到千億規(guī)模的企業(yè)將達(dá)到17家。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策對記者表示,未來兩三年內(nèi),TOP30的門檻就會是1000億元,并且將占有60%以上的市場份額。屆時對房企來說,千億就是一條保命線,只有在保住命后,企業(yè)才有精力去尋求其他利潤增長點(diǎn)。

為擴(kuò)大規(guī)模加速拿地推盤

眾所周知,房企目前實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑,就是通過招拍掛、收并購、合作開發(fā)、交換股權(quán)等方式快速增加項(xiàng)目儲備面積。

據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù),截至今年9月底,房企并購案已超過160起,涉及資金超過3300億元,約為2016年全年的83%。在獲取土地方面,中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,TOP10企業(yè)在1~10月間拿地總金額達(dá)9732億元,占TOP50企業(yè)的50.7%。

克而瑞分析師朱一鳴在接受記者采訪時表示,由于行業(yè)規(guī)模有限,今后集中度會越來越大,擁有話語權(quán)的開發(fā)商也會集中在千億企業(yè)中。

以今年7月新躋身千億榜單的龍湖為例,據(jù)其2017年中期業(yè)績披露,今年上半年龍湖獲得40幅土地,平均樓面地價5930元/平方米。據(jù)記者不完全統(tǒng)計,下半年龍湖陸續(xù)在長沙、天津、嘉興、佛山、南京、青島、成都、杭州、重慶地斬獲土地十余宗。

龍湖CFO趙軼此前在龍湖業(yè)績發(fā)布會上表示,2017年龍湖用于拿地的預(yù)算是400~500億元。但據(jù)記者不完全統(tǒng)計,龍湖年內(nèi)拿地金額已超過800億元。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示,1~10月龍湖的銷售金額為1415.3億元。

不僅龍湖,為尋求規(guī)模增長的房企大多處于一手加速拿地、一手加速推盤的狀態(tài)。10月31日披露三季報的金地集團(tuán),其在今年1~10月間就增加了51個項(xiàng)目,且前三季度同時運(yùn)作的項(xiàng)目達(dá)103個。另據(jù)其披露的計劃推盤公告,金地平均每兩個月推盤數(shù)量都在40個左右,今年最后兩個月也將新推盤38個。

事實(shí)上,從拿地到拿到預(yù)售審批,開發(fā)商的速度正在加快。據(jù)一位知名房企內(nèi)部人士向記者透露,根據(jù)項(xiàng)目不同,這一周期普遍在3~6個月左右。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,以往最慢的能長達(dá)18個月。

“如果房企一味追求規(guī)模,導(dǎo)致資金跟不上、利潤下滑嚴(yán)重等問題,很容易在追求千億的路上被收并購。相應(yīng),企業(yè)也怕拿錯地?!敝煲圾Q認(rèn)為。

進(jìn)入千億后面臨綜合考驗(yàn)

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為,已進(jìn)入千億門檻的企業(yè)有著比較成熟的戰(zhàn)略縱深,在房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上,只要在結(jié)構(gòu)上均衡好城市布局,是不需要冒很大風(fēng)險就能獲得快速增長。但為實(shí)現(xiàn)2000億、3000億甚至更遠(yuǎn)的目標(biāo),他們就需要盡快尋求新的利潤增長點(diǎn)并快速做大做強(qiáng),如物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長租公寓、TOD等等。也就是說,千億級的房企原本單純追求規(guī)模的道路變成兩個跑道,一個是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā),一個是多元的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

對以萬億規(guī)模為目標(biāo)的萬科來說,配套服務(wù)商的角色已駕輕就熟。不久前萬科在寧波舉行的媒體交流會上,郁亮就說道,未來萬科要成為美好生活的場景師,來匹配城市配套服務(wù)戰(zhàn)略。萬科集團(tuán)高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海也表示,萬科正在參與特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)工作,致力于整合城鄉(xiāng)資源,促進(jìn)城鄉(xiāng)互動,拓展企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展新邊界。

對此,萬科方面向記者表示,選擇在農(nóng)村做城市配套服務(wù)商,是基于農(nóng)村與城市間相互融合的關(guān)系,萬科希望通過農(nóng)業(yè)運(yùn)營、鄉(xiāng)村運(yùn)建、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村服務(wù)為農(nóng)村居民提供更好的公共服務(wù),實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)配套均等化。

劉策認(rèn)為,現(xiàn)在大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型、涉足創(chuàng)新業(yè)務(wù)等,都是以獲得更多項(xiàng)目資源為核心的。

以“大基建”為主要業(yè)務(wù)之一的綠地就是如此。綠地方面對?記者表示,基建+地產(chǎn)能形成1+1大于2的效果,并且有助于城市運(yùn)營商獲取大規(guī)模優(yōu)質(zhì)且低成本的戰(zhàn)略項(xiàng)目,也是綠地在土地價格高企的行業(yè)背景下,能保持低土地成本等優(yōu)勢的關(guān)鍵,如綠地杭州灣新區(qū)項(xiàng)目即是如此。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言,很多房企轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商并不是一件易事,也不是因?yàn)榛A(chǔ)建設(shè)利潤微薄不愿涉足,事實(shí)上,與城市協(xié)同發(fā)展的基建、配套、產(chǎn)業(yè)等,對企業(yè)的綜合能力要求更高,不是其他房企不想做,而是沒有能力做。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,類似大基建、城市運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目,規(guī)模千億的房企都有機(jī)會去嘗試,當(dāng)然也這考驗(yàn)企業(yè)與政府的談判能力以及基建和地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的能力,萬科、綠地這樣規(guī)模更大的企業(yè)顯然更有優(yōu)勢。

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