專家：房產(chǎn)高壓政策可持續(xù)到2020年

• 2018年6月8日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 1051 67
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

5月，全國(guó)樓市進(jìn)入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控，強(qiáng)調(diào)資金管控和整頓市場(chǎng)雙管齊下。

在融資困境下，資產(chǎn)證券化(ABS)被一些房企當(dāng)作救命稻草，今年以來(lái)發(fā)行總量已接近800億元，呈井噴態(tài)勢(shì)。對(duì)此，某證券首席房地產(chǎn)分析師陳斌在接受采訪時(shí)表示，資產(chǎn)證券化不能直接視為一種融資工具，其經(jīng)營(yíng)層面的意義更大。

“企業(yè)可以采用資產(chǎn)證券化的手段來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)，以騰挪出更多的注意力來(lái)提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平?！标惐蟾嬖V記者，“現(xiàn)在這些房企熱衷資產(chǎn)證券化的核心目標(biāo)是盤(pán)活存量資產(chǎn)，有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，但它在融資總量上占比很小?！?/p>

在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長(zhǎng)?！爱?dāng)前許多熱點(diǎn)城市實(shí)行限購(gòu)限價(jià)限售限貸的‘四限’政策，個(gè)人住房貸款審核趨嚴(yán)，放款時(shí)間有所延長(zhǎng)?！鳖櫾撇f(shuō)，“這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會(huì)有所延遲。”

愈加嚴(yán)峻的環(huán)境下，房企的資金鏈開(kāi)始繃緊?！皬墓?yīng)到消費(fèi)都會(huì)受影響。尤其對(duì)于一、二線城市的房企，拿地成本和經(jīng)營(yíng)成本更高，資金緊張的影響和風(fēng)險(xiǎn)都非常大。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛對(duì)媒體坦言。

高負(fù)債真相

在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，房企的資金狀況也備受關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高走的負(fù)債率一時(shí)間成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)已經(jīng)超過(guò)6.58萬(wàn)億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%，已經(jīng)達(dá)到2005年以來(lái)的最高點(diǎn)。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的企業(yè)占比近半，超過(guò)80%的企業(yè)近40家。

根據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，2018年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來(lái)2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

“2017年大多數(shù)房企的負(fù)債率都有所提高，是因?yàn)橘I(mǎi)地金額同比上漲了50%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了10%。”顧云昌認(rèn)為，“一方面，上一輪的房地產(chǎn)高潮后地價(jià)飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產(chǎn)去杠桿的政策環(huán)境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來(lái)，收支差額拉大，負(fù)債率自然高走?！?/p>

高負(fù)債壓力下，部分房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)引起交易機(jī)構(gòu)警覺(jué)。在今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，近日天房集團(tuán)、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題被交易所問(wèn)詢。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)則因網(wǎng)傳負(fù)債超1萬(wàn)億元，被推上輿論浪尖。

面對(duì)被傳超高負(fù)債的消息，萬(wàn)科內(nèi)部一位王姓工作人員向媒體解釋稱，由于國(guó)內(nèi)房企實(shí)行預(yù)售制度，對(duì)客戶的銷售都算負(fù)債。“衡量房企的財(cái)務(wù)狀況要扣除預(yù)收賬款，否則銷售越好的房企可能負(fù)債越高?！?/p>

談及這一點(diǎn)，陳斌向媒體證實(shí)：“將預(yù)收賬款算進(jìn)企業(yè)負(fù)債率的做法是不太恰當(dāng)?shù)?。因?yàn)轭A(yù)收賬款本質(zhì)上不屬于負(fù)債，而屬于銷售回款。衡量房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率，最通用的指標(biāo)是凈負(fù)債率，需要從有息負(fù)債的角度衡量?！?/p>

根據(jù)萬(wàn)科一季度財(cái)報(bào)顯示，截至2018年3月末，公司剔除預(yù)售房款后的資產(chǎn)負(fù)債率為44.9%，居行業(yè)低位。申萬(wàn)宏源研報(bào)也指出，萬(wàn)科現(xiàn)金流穩(wěn)健，杠桿率較低，業(yè)績(jī)確定性居于行業(yè)前列。

胡志剛則認(rèn)為，這一輪調(diào)控目的在于整頓行業(yè)秩序，也提高了房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻，加快房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，融資管控對(duì)龍頭企業(yè)的影響不大，中小企業(yè)比較危險(xiǎn)。

“從有息負(fù)債的角度看，目前絕大多數(shù)行業(yè)龍頭公司的財(cái)務(wù)狀況，并沒(méi)有網(wǎng)傳的那么緊張，中小企業(yè)面臨調(diào)控的壓力更大。”前述分析師也表示。

申萬(wàn)宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強(qiáng)，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來(lái)，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。“建議規(guī)避2018年到期債務(wù)多、杠桿率高、項(xiàng)目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)?！泵舷榫暾f(shuō)。

“當(dāng)前并非擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，中小房企在去年跟風(fēng)拿地、賭一把高負(fù)債都是下錯(cuò)了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)非常大?！焙緞倢?duì)媒體直言，“現(xiàn)在的形勢(shì)，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉?！?/p>

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