專家：房產(chǎn)高壓政策可持續(xù)到2020年

• 2018年6月8日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 1051 67
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

5月，全國(guó)樓市進(jìn)入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控，強(qiáng)調(diào)資金管控和整頓市場(chǎng)雙管齊下。

房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢(shì)將?延續(xù)到何時(shí)？

5月，全國(guó)樓市進(jìn)入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控，強(qiáng)調(diào)資金管控和整頓市場(chǎng)雙管齊下。

近期被約談的12個(gè)重點(diǎn)城市中，已有9個(gè)城市出臺(tái)了各種類型的加碼調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)累計(jì)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)130次。

由于高壓政策加大資金壓力，房企拿地速度有所放緩，而融資拿地兩手抓的現(xiàn)象加劇。根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)，全國(guó)房企在今年前4個(gè)月的海外融資金額已達(dá)233.2億美元，比去年同期大幅上漲107%。與此同時(shí)，截至5月末的招拍掛市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額統(tǒng)計(jì)中，拿地超過(guò)百億的房企已多達(dá)22家。

嚴(yán)厲調(diào)控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場(chǎng)并爭(zhēng)奪行業(yè)前位，日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業(yè)洗牌設(shè)下考驗(yàn)。

融資難，回資慢

銷售回籠和市場(chǎng)融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。當(dāng)前，這兩大渠道都被調(diào)控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

自2018年初起，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管重拳頻出。原銀監(jiān)會(huì)在今年1月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》等系列文件，明確提到要整治違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的相關(guān)行為，包括直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資等。違反宏觀調(diào)控政策、影子銀行和交叉金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等被列為整治重點(diǎn)。

這一輪融資環(huán)境緊縮，重點(diǎn)管控再融資發(fā)債和銀行貸款，而這恰恰是房企融資的最主要融資渠道。同時(shí)，“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目違規(guī)提供融資、一切直接或變相為房企支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資等行為被重點(diǎn)整治。

銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托融資、債權(quán)股權(quán)融資、各種表內(nèi)外融資、私募基金等，紛紛被收緊，房地產(chǎn)業(yè)的融資局勢(shì)日趨嚴(yán)峻。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國(guó)內(nèi)貸款增速和個(gè)人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。至此，一些房企曾慣用的“十個(gè)瓶子三個(gè)蓋”擴(kuò)張模式被堵死。

“在國(guó)內(nèi)金融去杠桿的大環(huán)境下，針對(duì)房地產(chǎn)的信貸定向緊縮，一些房企從前借新賬還舊賬的路子走不通了?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任顧云昌向媒體表示。

國(guó)內(nèi)融資環(huán)境不利，大型房企迅速把目光轉(zhuǎn)向海外?！稗D(zhuǎn)向海外也是有成本方面的考慮。海外的融資成本比國(guó)內(nèi)低得多，國(guó)內(nèi)融資成本在15%~20%，海外成本從前為6%左右，現(xiàn)在可能8%以上?！鳖櫾撇嬖V記者。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委5月披露的信息顯示，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科企業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、泛海控股、力高地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。但隨后，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，要求嚴(yán)防外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。很快，外匯局也表示，將強(qiáng)化對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺(tái)不得借用外債。

這意味著房企和城投平臺(tái)境外發(fā)債也將受限，房企融資的難度進(jìn)一步加大。

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