房貸利率仍有上調(diào)空間 樓市長效機(jī)制“已經(jīng)在路上”

• 2018年8月2日 FanTianQing來源：鳳凰資訊、鳳凰財經(jīng) 905 56
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  2018-2023年版房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

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下半年房貸利率仍有上漲可能，銀行在一二線城市與三四線城市的策略將進(jìn)一步分化。

利率調(diào)整分化

銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房貸利率有繼續(xù)上調(diào)空間，但是，各銀行政策存在差異，各地區(qū)也會根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

“在利率市場化大環(huán)境下，根據(jù)房貸市場供需格局變化對房貸利率進(jìn)行調(diào)整具有合理性。” 東方金誠首席分析師徐承遠(yuǎn)表示，在房地產(chǎn)市場成交活躍帶動房貸需求較快增長，同期銀行貸款投放額度相對有限時，銀行通常會提高房貸利率，一方面提高收益水平，另一方面也可達(dá)到控制風(fēng)險的目的。未來一段時間，房貸利率仍是上行趨勢。

不過，由于有不動產(chǎn)作為抵押物，銀行在關(guān)注風(fēng)險、配合調(diào)控同時，仍將房貸視作優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。正如中國證券報記者調(diào)研時所看到的，在利率水平上浮后，目前一二線城市多數(shù)剛需或改善型需求貸款審批速度都很快。

不少銀行客戶經(jīng)理表示，尤其是那些本就與銀行有合作關(guān)系的一手房樓盤，成為各銀行爭奪的“香餑餑”。這類購房者房貸審批速度會更快。

“不過，房地產(chǎn)市場有較強(qiáng)的地域性特征，不同城市和區(qū)域之間差異化較大。”徐承遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，目前，房地產(chǎn)市場交易活躍度不高的核心二線城市來說，房貸利率有一定下調(diào)空間。受棚改貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市，房價上漲明顯，這些城市和房價處于高位的一線城市，房貸利率有上調(diào)可能。

近日，廣州地區(qū)外資行、城商行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)情況。對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，出現(xiàn)這種情況在很大程度上說明銀行貸款政策不會一味收緊，而是會根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整?！爱?dāng)前廣州房地產(chǎn)市場有所降溫，或使部分銀行貸款額度沒有用完，因此出現(xiàn)房貸利率適當(dāng)下調(diào)的情況?！?/p>

董希淼表示：“房貸期限長且利率低于一般貸款利率。比如，有些股份行，在個人貸款類別中，更愿意多發(fā)放個人消費(fèi)貸。因此，上調(diào)房貸利率也是為了提高收益。”未來一段時間，不同區(qū)域房貸利率會有不同走向。在一些熱點(diǎn)的一二線城市，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入和措施升級，銀行有動力通過上調(diào)房貸利率以更好防風(fēng)險。在一些三四線城市，銀行資金相對充裕，房貸利率可能會保持平穩(wěn)。少數(shù)銀行下調(diào)房貸利率與其自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行信貸規(guī)模充裕，可能會將這一業(yè)務(wù)作為下一步發(fā)展重點(diǎn)。

樓市長效機(jī)制“已經(jīng)在路上”

7月31日召開的中共中央政治局會議，在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的基礎(chǔ)上，對下半年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行部署。其中，“堅決遏制房價上漲”的表述尤為引人關(guān)注。

華創(chuàng)證券宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管張瑜對記者表示，首先，本次會議明確了房地產(chǎn)調(diào)控不會走回頭路；其次，從以往的“遏制房價過快上漲”到此次“堅定遏制房價上漲”，可以看出監(jiān)管層對于樓市調(diào)控的表態(tài)更為堅決?？偟膩砜?，此次會議傳遞出的信號，是對于預(yù)判“松房子托經(jīng)濟(jì)”之聲的一種堅定回應(yīng)，預(yù)計有效的房地產(chǎn)長效機(jī)制將更快落地。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，6月份房價上漲城市數(shù)量是近21個月以來的新高。

要注意的是，雖然房價有抬頭之勢，但樓市調(diào)控力度仍在持續(xù)加碼，且調(diào)控手段也在不斷創(chuàng)新。

昨日，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受采訪時表示，首先要明確的是，此前出臺的各類房地產(chǎn)調(diào)控政策對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場確實(shí)起到了積極的作用，但房價依然上漲主要和以下三方面因素有著較大的關(guān)系：一是新房限價刺激市場。通過限價的方式調(diào)控商品房的上市價格是不少城市都會采取的手段，但此舉也在很多城市引發(fā)了新房、二手房價格出現(xiàn)倒掛，刺激了市場對于房產(chǎn)的投機(jī)性需求；二是庫存量持續(xù)減少。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，全國商品房庫存面積幾乎下降至2012年年底水平，部分城市深圳出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，供需失衡帶來的房價上漲并非通過單一的調(diào)控政策就可以解決；三是棚改影響三四線房價。棚改尤其是貨幣化安置的棚改在一定程度上會弱化購房者對于房價的敏感度，尤其是棚改引發(fā)的購房需求量短期快速增加，對于房價的推動作用亦不容忽視。

因此，本次會議認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是有問題的，要下決心解決問題?；诖耍瑫h提出，要加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

恒大研究院副院長夏磊在接受采訪時表示，下半年，房地產(chǎn)市場的著力點(diǎn)將集中在治理房地產(chǎn)市場亂象、維護(hù)健康的市場環(huán)境、推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)以及加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制這幾個方面，預(yù)計政策層面將把短期調(diào)控逐漸切換到長效機(jī)制上來。

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