深圳樓市今年“金九銀十”成色如何？

• 2018年9月22日 ZhangHongYuan來源：新浪科技、每日經(jīng)濟(jì)新聞 919 57
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  2018-2023年寫字樓市場投資機(jī)會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

與住宅相比，“731樓市新政”對商務(wù)公寓的調(diào)控更為嚴(yán)苛：個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，這對商務(wù)公寓市場來說是一個不小的沖擊。

7月31日，深圳樓市調(diào)控再度升級，這則被稱為“731樓市新政”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進(jìn)行調(diào)控。時隔超過一個半月，深圳樓市買賣雙方博弈加劇。那么，深圳樓市今年的“金九銀十”成色到底會如何?

時隔兩個多月，位于深圳南山區(qū)的華潤城潤府三期即將再度開盤。市場數(shù)據(jù)顯示，此次華潤城三期共推出555套住宅和數(shù)百套公寓，均價在每平方米8.5萬元左右。市場公開信息顯示，潤府三期的上一次開盤共741套住宅入市，卻有6776個誠意登記客戶，凍資額度高達(dá)135.52億元，“中簽率”僅為10.94%。記者發(fā)現(xiàn)，目前華潤城潤府一期、二期二手房掛牌價均高于每平方米10萬元。

有參加潤府三期誠意登記的置業(yè)者告訴記者，自己前往檔案中心打印不動產(chǎn)證明，但沒有看到之前排起長隊的景象。有置業(yè)者表示，深圳新的調(diào)控政策對住宅和公寓實行了不同年限的限售，加上新房并不能立即交房，諸多不確定因素增加，這些都是要考慮的因素。

可以看出，“限售”擊退不少資金不足和短炒的投資客。深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，8月深圳新房住宅成交3688套，環(huán)比上升6.6%，達(dá)年內(nèi)峰值，但主要因為網(wǎng)簽滯后性，實際上新政后市場明顯降溫。

其實，二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標(biāo)，能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導(dǎo)的市場。記者在羅湖區(qū)和龍崗區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，整個市場上的二手房業(yè)主心態(tài)都比較穩(wěn)定，二手房房價并沒有出現(xiàn)很明顯的下跌現(xiàn)象，但議價空間有所加大。

“目前有些業(yè)主比較著急出手，有一定程度的議價空間，特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強烈?！痹诹_湖紅崗片區(qū)，多位中介向證券時報記者表達(dá)出這樣的觀點。剛剛在紅崗片區(qū)購買了一套52平方米二手房的黃先生表示，業(yè)主原本開價205萬元，最終以198萬元成交，業(yè)主為了成交還主動調(diào)降了兩次價格，這個價格基本回到了去年年初的水平。而在龍崗丹竹頭片區(qū)，多位置業(yè)者告訴記者，今年以來附近的二手房價基本持平，變動幅度不算太大。

與住宅相比，“731樓市新政”對商務(wù)公寓的調(diào)控更為嚴(yán)苛：個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，這對商務(wù)公寓市場來說是一個不小的沖擊。這時，為了回籠資金，開發(fā)商也想出了一些“方法”。

在龍崗坂田的一商務(wù)公寓樓盤，一些中介聲曾稱可以分期支付首付款。不過，該項目的相關(guān)工作人員告訴記者，實質(zhì)是購房者繳納5%定金后，其簽約時間由原來的15天延長為半年，為購房者提供更為充裕的購房款準(zhǔn)備時間，在這個過程中定金可以退。

深圳中原研究中心表示，雖然深圳市場房價較為穩(wěn)定，但政府依然調(diào)控加碼，有針對性的進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控，查漏補缺，可見政府對于遏制房價上漲的決心。雖然“金九銀十”即將到來，但是監(jiān)管趨嚴(yán)、政策加碼的背景下，成交量或繼續(xù)保持低迷。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，新的樓市調(diào)控措施其實對投資客的影響比較大，一般的剛需購房者影響較小，預(yù)計今年深圳樓市的“金九銀十”成交量并不會太理想，從目前的情況判斷，如果開發(fā)商開盤速度加快，價格合理，或推出一些相應(yīng)的促銷手法，有望能使一手住宅維持在一個比較好的銷售水平，但預(yù)計二手房的交易短時間難以恢復(fù)。深圳市場不缺購買力，缺的是交易氣氛。

相關(guān)閱讀：深圳樓市買賣雙方博弈加?。翰糠謽潜P祭出“分期首付”

兩個多月前，深圳華潤城三期熱銷曾引起各方強烈關(guān)注。一個多月后，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則，從四個方面進(jìn)行調(diào)控，以打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。如今，新政已實施了一段時間，深圳樓市的現(xiàn)狀如何?房企又是如何看待如今的市場，以及采取了哪些措施來應(yīng)對?同時，目前的市場環(huán)境對消費者的置業(yè)又有哪些影響?對此，日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入市場一線，采訪了眾多的消費者、行業(yè)人士，以及房企銷售人員、管理者，以還原深圳樓市的真實格局。

兩個多月前，深圳華潤城三期的熱銷曾經(jīng)轟動全國，同時也引起了深圳官方的注意。彼時，在一份廣為流傳的深圳市規(guī)土委文件中，“潤府三期等熱點樓盤呈現(xiàn)房價倒掛、企業(yè)購房、離婚買房等現(xiàn)象反映出市場投機(jī)行為依然存在”被寫入。

一個多月后，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則——《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進(jìn)行調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為。

嚴(yán)厲的新政無疑使深圳房地產(chǎn)市場降了溫。在此背景下，深圳樓市買賣雙方博弈加劇，一些樓盤開始打出首付分期、主動降價的方式招攬業(yè)主。但對于深圳未來市場的走向，多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的房產(chǎn)專家、開發(fā)商人士均認(rèn)為，深圳市場畢竟“缺地缺房”，未來仍將是高位盤整的格局。

低首付與降價潮

如今，在深圳已經(jīng)很難再看到“網(wǎng)紅盤”華潤城三期認(rèn)籌之時，排隊離婚驗資，6776人搶購741套房的瘋狂景象了。新政發(fā)布一個半月后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了全市十余個樓盤發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)寥寥，多數(shù)樓盤均只有三五組客戶，與市場火爆之時不可同日而語。

一些商務(wù)公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊。在這些銷售人員看來，目前的市場環(huán)境下，多數(shù)看房的并不是意向很強的客戶。在龍華一個樓盤現(xiàn)場，記者看到，一名銷售對前來看房的客戶表示：“如果你是來完成任務(wù)量的話，那簽個名就可以走了?！?/p>

市場趨冷，開發(fā)商必然是感觸最深的。尤其是在金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各式招數(shù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進(jìn)銷售。

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