4月一二線城市租金下跌房?jī)r(jià)上漲 中國(guó)租房市場(chǎng)現(xiàn)狀 2020房屋租賃市場(chǎng)前景分析

• 2020年5月28日 WuYaNan來(lái)源：新浪網(wǎng) 1004 63
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今年4月全國(guó)核心城市(主要為一二線城市)二手房成交量與價(jià)格快速回升，租金較快下降。三四線城市房?jī)r(jià)總體下跌。

據(jù)悉，此前58同城、安居客發(fā)布的《2020年4月份一線及新一線城市租房趨勢(shì)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，一線城市中北京、上海、深圳均出現(xiàn)明顯上漲。一線城市中，北京、上海、廣州、深圳4月份租房熱度環(huán)比漲幅分別為31%、7.1%、-3.0%和3.3%。那么，今年租房市場(chǎng)和樓市表現(xiàn)如何呢?5月27日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年04月緯房綜合指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示今年4月全國(guó)核心城市(主要為一二線城市)二手房成交量與價(jià)格快速回升，租金較快下降。三四線城市房?jī)r(jià)總體下跌。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，按一般的分析邏輯，租金下跌房?jī)r(jià)上漲，表明房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在增加。但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是否可控，還要看2020年下半年的房?jī)r(jià)和租金走勢(shì)。這里要知道的是，國(guó)家2020年樓市調(diào)控仍堅(jiān)持“房住不炒”原則。

持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化

5月26日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，今年防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的工作重點(diǎn)包括：穩(wěn)妥處置高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，壓實(shí)各方責(zé)任，全力做好協(xié)調(diào)、配合和政策指導(dǎo)。大力壓降高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行業(yè)務(wù)，防止死灰復(fù)燃。持續(xù)加大不良資產(chǎn)處置力度，提高資產(chǎn)分類準(zhǔn)確性。對(duì)于受疫情影響，風(fēng)險(xiǎn)可能上升的領(lǐng)域，銀保監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)關(guān)注，審慎評(píng)估，提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，切實(shí)維護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定大局。據(jù)介紹，2019年，銀行業(yè)共處置不良貸款2.3萬(wàn)億元，商業(yè)銀行逾期90天以上貸款全部納入不良資產(chǎn)管理。問題金融機(jī)構(gòu)得到有序處置，保險(xiǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到緩解。網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)大幅下降，機(jī)構(gòu)數(shù)量、借貸余額及參與人數(shù)連續(xù)下降。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃期限超過六個(gè)月雙方當(dāng)事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數(shù)額及交付時(shí)間;房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示

廣東省房屋租賃銷售市場(chǎng)現(xiàn)狀

2017年，廣東商品房銷售量?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高，銷售面積和銷售金額分別達(dá)1.60億平方米和1.88萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)9.2%和15.9%;銷售均價(jià)11776元/平方米，同比增長(zhǎng)6.1%。

廣東省的廣州、深圳、佛山、肇慶4個(gè)城市，作為首批全國(guó)住房租賃工作試點(diǎn)城市，目前亦取得諸多進(jìn)展。其中廣州市探索建立的“6+3”租賃住房供應(yīng)思路引起業(yè)界廣泛關(guān)注。根據(jù)廣州市政府此前介紹，2016年該市開始以“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式增加市場(chǎng)化租賃住房供應(yīng)，截至2017年11月末，全市出讓“競(jìng)自持”住房用地4宗，總用地面積約24公頃，企業(yè)自持總建筑面積約15萬(wàn)平方米。同時(shí)，該市還推出專門的租賃住房用地，并已開始出讓“全自持”用地，今后5年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地825公頃，建設(shè)租賃住房15萬(wàn)套。廣州還鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)適度配建員工租賃宿舍。2016年已出讓的120宗、808公頃產(chǎn)業(yè)用地，便可配建園區(qū)租賃住房274萬(wàn)平方米。此外，當(dāng)?shù)卣圏c(diǎn)選取留用地、節(jié)余存量宅基地等依法建設(shè)為市場(chǎng)化租賃住房，未來(lái)3年將籌集建設(shè)300萬(wàn)平方米?！巴七M(jìn)城中村改造安置房建設(shè)，也是提高增量的一個(gè)重要舉措”。據(jù)介紹，廣州全市目前正在開展38個(gè)城中村改造，改造后建設(shè)的回遷安置房除滿足村民自住需求外，還可提供超過400萬(wàn)平方米租賃住房。在政府公租房供應(yīng)方面，廣州2018年全市計(jì)劃新開工城市棚戶區(qū)改造住房7500套，基本建成公租房1.3萬(wàn)套。

深圳全市有約300房地產(chǎn)中介、開發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)者等各類市場(chǎng)主體從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，90%為中小企業(yè)，其中，各類長(zhǎng)租公寓企業(yè)有近200家，收儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)各類租賃住房預(yù)計(jì)超過15萬(wàn)套，但僅約占市場(chǎng)化租賃住房總量的3%。

圖表：2017年廣東省各市商品住宅銷售面積及同比增速散點(diǎn)分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院、廣東省統(tǒng)計(jì)局

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，珠三角商品房銷售面積為10444.70萬(wàn)平方米，同比下降2.3%，占全省的65.4%，市場(chǎng)占比有所下降，較2016年減少7.8個(gè)百分點(diǎn);粵東西北合計(jì)銷售5514.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%。數(shù)據(jù)顯示，相比珠三角以抑制房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控環(huán)境，粵東西北各地區(qū)在以去庫(kù)存為主的政策導(dǎo)向下，市場(chǎng)活躍度明顯高于珠三角地區(qū)，但珠三角仍然是商品房銷售市場(chǎng)的核心區(qū)域。

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