中國(guó)城中村改造建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)及投資前景分析報(bào)告2022

• 2022年11月10日 FangManTao來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 686 40
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目前關(guān)于中國(guó)現(xiàn)有城中村數(shù)量沒(méi)有專門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城中村數(shù)據(jù)都集中在城市棚戶區(qū)的數(shù)據(jù)中。從目前各地公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，中國(guó)城中村數(shù)量在5萬(wàn)左右。

城中村改造行業(yè)前景如何?城中村的特殊之處在于，它的土地是集體土地，但因?yàn)槲恢玫脑?，它位于城市?guī)劃區(qū)內(nèi)。因此，在征收拆遷實(shí)踐中，參照國(guó)有土地上房屋征收拆遷進(jìn)行補(bǔ)償。通常，城中村內(nèi)部沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理。以低矮擁擠的違章建筑為主，環(huán)境臟亂，人群混雜，治安混亂，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，游離于城管系統(tǒng)之外，成為城市的“毒瘤”。因此，有必要對(duì)城中村進(jìn)行改造。

城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀分析

城中村改造是指對(duì)農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。城中村改造基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進(jìn)入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關(guān)于中國(guó)現(xiàn)有城中村數(shù)量沒(méi)有專門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城中村數(shù)據(jù)都集中在城市棚戶區(qū)的數(shù)據(jù)中。從目前各地公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，中國(guó)城中村數(shù)量在5萬(wàn)左右。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，城中村改造可以進(jìn)行多種模式的探索。城市要避免千城一面，重點(diǎn)還是要實(shí)現(xiàn)多樣化的更新模式。危舊房要改造，“城中村”要更新，“城邊村”要分享城市化紅利。

圖表：中國(guó)現(xiàn)有城中村區(qū)域分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研網(wǎng)

目前，城中村改造企業(yè)布局最多的深圳、廣州、東莞三地為例，2021年全年大多數(shù)“三舊改造”項(xiàng)目由合景泰富、佳兆業(yè)、龍光、卓越等本地房企獲取，TOP10房企如萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等亦斬獲多個(gè)城市更新項(xiàng)目。受整個(gè)行業(yè)資金面承壓影響，2021年下半年典型企業(yè)城市更新項(xiàng)目的拓展力度要明顯弱于上半年。

城中村改造行業(yè)前景分析

未來(lái)幾年，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量人口將進(jìn)入鄭州、成都、重慶、合肥、長(zhǎng)沙等中心城市，這些城市和城市群的發(fā)展將進(jìn)入快車道。過(guò)去人口超過(guò)1000萬(wàn)的城市被認(rèn)為是特大城市，而現(xiàn)在很多省會(huì)城市和一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市正在向這個(gè)目標(biāo)靠近，形成了新一批特大城市和特大城市。

城中村改造是指將管理無(wú)序、布局結(jié)構(gòu)混亂、水電通訊雜亂、環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施缺失等會(huì)影響城市整體面貌的舊城區(qū)進(jìn)行改造，從而推進(jìn)城市化進(jìn)程、改善人居環(huán)境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，給城中村打造一個(gè)文明、生態(tài)、和諧、宜居的環(huán)境。

對(duì)于人口密度較高的“城中村”，一般情況下，政府在規(guī)劃時(shí)或者制訂城市更新方案中，大多將它們繞開(kāi)。其實(shí)這也是尊重城市發(fā)展規(guī)律的理性選擇。畢竟居民在這里已經(jīng)有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，補(bǔ)償不能只按照房子的拆遷價(jià)格來(lái)計(jì)算。一般一座自建兩層以上的樓房，年租金收益大多在幾十萬(wàn)元。如果是沿街的商戶，年租金收益還會(huì)更高。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商和政府來(lái)說(shuō)，拆遷和補(bǔ)償?shù)膲毫?huì)更大，同時(shí)還要考慮到拆遷面臨居民阻力的社會(huì)成本問(wèn)題。

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