物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀機遇深度分析2023

• 方蔓桃 2023年10月15日 來源：百度 1472 98
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首先，隨著服務類型的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)服務規(guī)模也將不斷擴大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年，中國物業(yè)管理行業(yè)服務規(guī)模達到2.8萬億元，比上年增長20.7%。其中，公共服務規(guī)模約為1.9萬億元，同比增長21.6%;個性化服務規(guī)模約為0.9萬億元，同比增長17.3%。

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。

2018年，中國物業(yè)管理行業(yè)總市場規(guī)模約為3.3萬億元，同比增長20.4%，遠遠高于2017年的14.1%。

首先，隨著服務類型的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)服務規(guī)模也將不斷擴大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年，中國物業(yè)管理行業(yè)服務規(guī)模達到2.8萬億元，比上年增長20.7%。其中，公共服務規(guī)模約為1.9萬億元，同比增長21.6%;個性化服務規(guī)模約為0.9萬億元，同比增長17.3%。

如果你想了解物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。重點分析了我國物業(yè)管理行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

隨著我國房地產(chǎn)市場調(diào)結(jié)構(gòu)進程不斷推進，房地產(chǎn)將逐漸由增量向存量時代遷移，地產(chǎn)存量時代的到來將對物業(yè)管理行業(yè)提出更高的要求，也意味我國物業(yè)管理行業(yè)將在未來一定時期內(nèi)處于穩(wěn)步向前的發(fā)展區(qū)間。

近年來，物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。而衡量一個樓盤的好壞，物業(yè)服務常常是一個十分關(guān)鍵的標準。物業(yè)的好壞直接關(guān)系到居住舒適度的高低，在將來進行房屋交易時，這也是影響房屋價值高低的重要因素。

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

物業(yè)管理大概分成兩類：第一，居住物業(yè);第二，商業(yè)物業(yè)。居住物業(yè)主要跟生活相關(guān)，按目前情況看，居住物業(yè)在物業(yè)市場占了70%的規(guī)模;商業(yè)物業(yè)就是居住物業(yè)以外的物業(yè)管理活動。

物業(yè)管理市場集中度持續(xù)提升。根據(jù)中指院發(fā)布的物業(yè)管理百強企業(yè)發(fā)展情況來看，2015年以來，我國物業(yè)管理百強企業(yè)在管建筑面積增長迅速，2020年，我國百強業(yè)務管理企業(yè)在管建筑面積已較2015年翻倍，增長至129億平方米。與此同時，百強企業(yè)在管建筑占比持續(xù)提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%，整體來看，我國物業(yè)管理行業(yè)市場集中度持續(xù)增長。

2021年，對物業(yè)管理行業(yè)來說，是經(jīng)歷磨礪的一年，也是機遇的一年，地產(chǎn)行業(yè)的動蕩將物業(yè)管理行業(yè)推進激流。據(jù)中國物業(yè)行業(yè)協(xié)會不完全統(tǒng)計，2021年，物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長約215.33%，其主要誘因源于房地產(chǎn)行業(yè)危機性突發(fā)導致物業(yè)企業(yè)出售。

當前我國物業(yè)管理居民滿意度較低。根據(jù)中國消費者協(xié)會于2019年公布的36個城市、148個住宅小區(qū)物業(yè)服務調(diào)查體驗情況顯示，物業(yè)服務實地體驗評價得分65.14分，整體處于及格水平。從各個管理環(huán)節(jié)得分來看，設備設施管理得分84.70分，相對較高;環(huán)境管理得分64.89分，處于及格水平;秩序管理和客戶服務管理相對較低，分別為59.35分和54.47分，處于不及格水平。

物業(yè)管理是指通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

中國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務收入占到當?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國物業(yè)服務企業(yè)上市數(shù)量為14個。

多數(shù)物業(yè)公司收入來源比較單一，物業(yè)費仍然是物業(yè)公司收入的主要來源，因為物業(yè)費有天花板，所以物業(yè)公司收入還有一定的天花板。物業(yè)管理標準化程度仍然比較低，整個行業(yè)法制化程度還比較低。資本市場對物業(yè)管理市場的推動空間是非常巨大的，未來通過資本市場一定會推動整個物業(yè)市場進一步發(fā)展。

現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)正走到重新進行市場定位和尋找未來發(fā)展方向的關(guān)鍵時刻，從服務理念、服務方式到經(jīng)營理念、經(jīng)營方式都到了深化改革的階段。

從物業(yè)特征來看，每個城市都跟物業(yè)緊密相關(guān)，物業(yè)是一個非常龐大的市場。目前物業(yè)管理仍處于追求規(guī)模增長的粗放階段。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年12月10日，物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長約215.33%。并購標的估值水平在7.45x與26.9x之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%。總體來看，今年行業(yè)并購市場整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主、并購標的估值回歸理性等特點。

根據(jù)數(shù)據(jù)，500強物業(yè)服務企業(yè)業(yè)務分布廣泛，2020年度管理區(qū)域遍布全國72個城市。在管理項目城市分布方面，500強企業(yè)一線城市住宅物業(yè)服務項目為7070個，占比15.70%，二線城市19108個，占42.43%，三四線城市41.24%，海外項目280個，占比0.62%。與2019年相比，三四線城市的項目比重上升2.23個百分點。

目前，我國的物業(yè)管理市場還是以中低端物業(yè)為主，高端物業(yè)管理為輔的競爭格局。就當前競爭態(tài)勢來看，傳統(tǒng)的中低端物業(yè)管理服務供給過多，服務模式缺乏創(chuàng)新，同質(zhì)化較為嚴重，價格不斷被壓低，競爭非常激烈;相比于勞動密集型的中低端物業(yè)管理服務，以技術(shù)和人才為特點的高端物業(yè)管理服務有更多的附加值提升空間，通過智能化和人性化的服務讓消費者體驗升級的同時也增加了消費者的價格接受度。

物業(yè)管理行業(yè)市場機遇分析

近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務領(lǐng)域。從物業(yè)服務企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務領(lǐng)域的應用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務涉及領(lǐng)域越來越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。目前，中國物業(yè)服務行業(yè)的龍頭企業(yè)分別是碧桂園服務、恒大物業(yè)。

其次，物業(yè)管理行業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)也在不斷發(fā)生變化。據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年，中國物業(yè)管理行業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)比例分別為：住宅客戶占比54.5%，非住宅客戶占比45.5%。其中，住宅客戶主要為居民物業(yè)，非住宅客戶主要包括商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)等。

此外，物業(yè)管理行業(yè)的服務模式也在不斷發(fā)生變化。近年來，物業(yè)管理行業(yè)開始采用智能化和互聯(lián)網(wǎng)化的服務模式。比如，物業(yè)管理企業(yè)通過設置智能化服務系統(tǒng)，提供智能家居、智能安防等智能化服務;通過開發(fā)智能移動應用，提供物業(yè)服務、家政服務等互聯(lián)網(wǎng)化服務。

總體而言，隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模和服務規(guī)模將得到持續(xù)增長，客戶結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，服務模式也將不斷發(fā)生變化。未來，中國物業(yè)管理行業(yè)將迎來更加繁榮的發(fā)展前景，各類服務將更加豐富，服務水平將得到持續(xù)提升。

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