青年公寓，租賃市場的下一匹“黑馬”?　　青年公寓行業(yè)發(fā)展機遇深度調(diào)研分析2023

• 方蔓桃 2023年12月1日 來源：百度 754 45
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如果你想了解青年公寓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年青年公寓行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》。重點分析了我國青年公

“曬房”的緣起，是廣州的特賣電商唯品會，投資1.2億元在市中心核心地段改造672套公寓并交付給員工入住，而租金僅為市場價的1折。

空間秘探了解獲悉，該公寓名為“唯家公寓”，而租金僅以市場價的1折的超低價租給自家員工，平均價格也就300元/月左右。據(jù)了解，入住唯家公寓的員工中，95后占比6成以上，剛畢業(yè)的大學(xué)生入職后也會獲得抽簽入住的資格?！拔夜ⅰ边@一企業(yè)員工宿舍型公寓中不僅內(nèi)部給唯品會企業(yè)基層員工入住，不少中高層白領(lǐng)也會居住于此，作為企業(yè)福利，租金遠(yuǎn)低于市場價格。

從青年公寓行業(yè)地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規(guī)律可循：一是靠近熱點就業(yè)區(qū)域，二是鄰近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

如果你想了解青年公寓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年青年公寓行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》。重點分析了我國青年公寓行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對青年公寓行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

我國青年公寓供應(yīng)量逐年遞增，從161.5萬套發(fā)展到445.1萬套，年均復(fù)合增長率約為28.9%;青年公寓行業(yè)出租量也從147.8萬套增長至401.2萬套，年均復(fù)合增長率約為28.4%。

其中低端青年公寓憑借其低廉的出租價格，占據(jù)著市場的主流地位，而中高端青年公寓出租量相對較少，占比約為25%。總的來看，我國青年公寓行業(yè)發(fā)展勢頭仍然強勁，但由于多為剛?cè)肷鐣漠厴I(yè)生，因此顧客多選擇價格低廉的低端公寓。

青年公寓行業(yè)作為近幾年來的一個投資熱點，吸引了大量來自資本市場的關(guān)注。 已有多個公寓企業(yè)獲得了資本市場的資金供給，成功推動了企業(yè)的發(fā)展。青年公寓行業(yè)集中度整體偏低，正處于搶占市場份額的階段。

目前，國內(nèi)已經(jīng)有專門運營此類項目的企業(yè)出現(xiàn)，并推出了一系列標(biāo)桿型項目。從市場來看，青年公寓屬于亟待開發(fā)的一片“藍(lán)?！薄?/p>

國內(nèi)很多公寓運營商，也從綜合類公寓逐步轉(zhuǎn)向更精準(zhǔn)的公寓產(chǎn)品方向來。例如，細(xì)分領(lǐng)域第一的安歆公寓，專注為企業(yè)員工提供全方位住宿產(chǎn)品，覆蓋白領(lǐng)公寓,合租公寓,藍(lán)領(lǐng)公寓等等，并針對企業(yè)基層、中層、高層，分別提供不同的長中短期酒店式、連鎖化、專業(yè)性的“一站式”住宿服務(wù)。在各產(chǎn)品線的配比方面，定位藍(lán)領(lǐng)公寓的樂寓占比達(dá)到90%以上。

此外，魔方公寓，憑借“自身增長+整合并購”雙軌并驅(qū)的發(fā)展模式，以多款公寓產(chǎn)品切入該租賃細(xì)分市場，它不僅為都市白領(lǐng)提供長期獨立居住的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案。還在鞏固白領(lǐng)公寓市場優(yōu)勢基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)藍(lán)領(lǐng)公寓細(xì)分市場的城市布局，并推出品牌——9號樓公寓。目前，9號樓公寓規(guī)模及影響力將持續(xù)提升，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)為數(shù)十家大型企業(yè)客戶提供了更加舒適、便捷的租住服務(wù)，有效緩解了城市CBD及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊基層員工的職住平衡問題。

青年公寓客戶群體主要面向青年群體提供可居住與創(chuàng)業(yè)的服務(wù)式公寓。配置全套家私，靈活租賃，強調(diào)小資生活環(huán)境，時尚明亮，現(xiàn)代生活，生態(tài)性和科技性。青年公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，青年公寓投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對短缺。

例如，早前上海有一批房源被周便的餐飲店、汽修店收入作為員工宿舍，宿舍里甚至連陽臺和客廳都放滿了上下床。針對這一現(xiàn)象，上海市發(fā)布了《上海市住房租賃條例》，《條例》明確規(guī)定禁止群租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，要求對員工宿舍居住環(huán)境進(jìn)行改善。

如今，隨著藍(lán)領(lǐng)們的“換代”，“宿舍”也開始蛻變了。現(xiàn)在的藍(lán)領(lǐng)公寓所針對的群體大多以90后為主，上一輩藍(lán)領(lǐng)們所追求的住宿條件“一張床”即可被滿足。而今，“一張床”帶來的集體宿舍，已經(jīng)不被“新藍(lán)領(lǐng)”們所接受。“新藍(lán)領(lǐng)”們的住房需求開始向白領(lǐng)靠近，他們的需求在不斷提升，更加看重居住環(huán)境的舒適和服務(wù)質(zhì)量的改善。兩代人對住房的要求發(fā)生了巨大的變化，讓這個市場有了一個更加良性的發(fā)展。

在中國，青年公寓尚屬新興的另類資產(chǎn)，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。考慮投資青年公寓的資本以中長線為主，強勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因;資產(chǎn)價格過高成為目前市場最大挑戰(zhàn);機構(gòu)最擔(dān)心的未來市場風(fēng)險是租金和流動性;投資者對于未來5年青年公寓資本化率走勢預(yù)期平穩(wěn)或小幅下降。

隨著青年公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個行業(yè)也可能進(jìn)入到一個全新整合階段。未來的公寓房，發(fā)展前景還是可以的，也不是說所有的公寓房都不值得去投資，和普通住房一樣，都需要去綜合考量，在大城市限購限貸的背景下，公寓也是一個不錯的選擇。未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動公寓市場穩(wěn)步上升。

我國租賃住房類型整體呈現(xiàn)出明顯的“正金字塔”形態(tài)：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%;其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過10%;面對企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例僅為1.35%。

青年公寓行業(yè)市場機遇分析

實際上，青年公寓對于當(dāng)下市場來講，即是針對于社會青年群體或企業(yè)員工所開發(fā)的白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓的融合版塊。青年公寓為何值得加碼?主要有以下幾個原因。

首先，政策暖風(fēng)頻吹。“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”已經(jīng)成為“十四五”期間租賃住房發(fā)展關(guān)鍵詞。如今，白領(lǐng)公寓相對在長租公寓市場中較為吃香，藍(lán)領(lǐng)公寓相較于過去民房租住，越來越受到政府的支持和鼓勵，這也從政策層面給予發(fā)展動力。縱觀近兩年的相關(guān)政策，在一些外來務(wù)工者相對集中的城市里，可以很明顯地看出國家在解決藍(lán)領(lǐng)群體住房問題上的決心。

以萬科、招商蛇口、世聯(lián)行等為代表的開發(fā)商和地產(chǎn)代理商類型;以城家公寓(華住酒店集團(tuán)旗下)、逗號公寓(如家酒店集團(tuán)旗下)、漫果公寓(住友酒店集團(tuán)旗下)的酒店企業(yè)類型;以58同城、趕集網(wǎng)、途家網(wǎng)等為代表的網(wǎng)絡(luò)房屋租賃平臺。

近年來，在消費升級的影響下，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓在一定程度上取代了傳統(tǒng)的租房行業(yè)，青年公寓隨之在市場上的滲透率也得到進(jìn)一步的提升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機遇。

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  2022-2027年青年公寓行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告

  中研普華通過對青年公寓行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析青年公寓行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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