房地產稅如何征收 它對房價有多大影響

• 2018年6月19日 GuoMeng來源：證券日報 中國房地產數據研究院 730 43
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  2018-2024年中國裝修行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  裝修行業(yè)研究報告中的裝修行業(yè)數據分析以權威的國家統(tǒng)計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對裝修行業(yè)進行細化分析，重點企業(yè)狀況等...

近期，全國統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺實現全國聯網，不動產登記體系進入到全面運行階段，引發(fā)各界關注。

相關配套措施問題

盡管此前上海、重慶推出了房產稅試點，但其方案并沒有對現有房地產稅收體系進行任何變動。與之形成對照，從整個房地產稅體系看，當前的房地產稅并不是在現有稅收體系的基礎上推出的新稅種，而是對現行房地產稅制以及有關的收費體系的再設計，因此房地產稅的推出，伴隨著現有房地產稅的梳理和歸并、以及合理化調整的過程。同時由于房地產稅的稅基確定復雜，需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產稅征得到、征得公平。

一是現有房地產稅的梳理和歸并是推出房地產稅的前提。目前我國房地產稅主要在土地轉讓環(huán)節(jié)征收。主要稅費包括契稅、增值稅和企業(yè)/個人所得稅。在土地開發(fā)中，地方政府的主要收入來自企業(yè)繳納的土地出讓金(計入地方政府性基金收入)、土地增值稅和企業(yè)所得稅。存量房方面，由于目前房地產稅沒有全面實施，稅費主要集中在交易環(huán)節(jié)。目前交易環(huán)節(jié)稅費主要包括增值稅及附加、契稅和個人所得稅。除此之外，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。

2003年，國家有關部門一度提出城鎮(zhèn)建設稅費的改革方案，明確了對不動產征收物業(yè)稅的改革思路，擬將現行的房地產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。但是鑒于物業(yè)稅的開征所牽涉的各方利益難以平衡，因而遲遲未有開征。

新推出的房地產稅需要首先對現行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整，以求更合理地反映房地產市場的稅收結構。

二是與房地產稅征管相關的“基礎設施”建設需要同步推進。房地產稅推出同時需要相關的配套改革和建設。從國際經驗看，目前已經開征房地產稅的國家基本都有一套相對完整、專業(yè)的不動產登記，或是配備強大的評估團隊。我國推出房地產稅前，也需要做好相關的“基礎設施”的建設。

首先，房地產稅立法涉及房地產權屬登記的征信體系建設問題。必須建立起全國范圍內的、全覆蓋的居民(個人、家庭與單位)全面、清晰、準確、可核查的房屋產權登記的基礎數據庫。

其次，由于歷史遺留原因，現存房改房、福利房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別太大，需要統(tǒng)一界定。

第三，需要完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅提供依據。迄今為止，中國的稅收主要是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也主要是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，從起步階段看估計難度較大，如何有效地征收需要制定可行的辦法。

另外，政策落地后要建立房地產稅監(jiān)督機構，建立納稅申辯制度，納稅人有途徑提出異議和申訴。以上這些工作都需要付出不少的人力成本、時間成本，需要充分做好相關準備工作。

值得注意的是，在房地產稅推出后，地方政府立法、司法與執(zhí)法層面的理念、水平、能力、手段等方面的因素將是決定房地產稅能否公平、公正地制定和執(zhí)行，以及房地產稅立法目標最終能否實現的重要因素。

推出程序和時間問題

“立法先行”是房地產稅推出的前提，另外，根據“充分授權、分步推進”的原則，在房地產稅法出臺后，具體實施細則的制訂和實施時間的選擇將交由地方政府執(zhí)行。

一是按照“依法治國”、“稅收法定”的指導方針推進房地產稅立法。當前房地產稅是根據國務院的暫行條例來進行征收的，擬推出的房地產稅作為一個“新內涵”的稅種，其推出需要履行立法程序，而立法需要遵循法律的穩(wěn)定性、連續(xù)性與廢、改、立相結合的原則，在修改、補充或制定新的房地產稅法時，應保持與原有稅法的承續(xù)關系，即將在原有稅法的基礎上，結合新的實踐經驗，修改、補充原有的稅法和制定新的稅法。

二是按照分城施策、循序漸進的原則選擇推出時機。立法后的實施由地方政府結合實際情況具體實施，并且全面落地也將有一個循序漸進的過程。

房地產稅推出后對經濟帶來的影響，是地方政府制定實施細則和選擇推出時機的重要考量因素。房地產稅是在房屋保有環(huán)節(jié)進行征稅，由于稅收的剛性特征，它首先可以通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機需求，以此減少市場的總需求。一二線城市和三四線城市的房價相差很大，市場的供需矛盾也相差很大。這就要求地方政府在“充分授權”下，在房地產稅法基本框架下，根據推出房地產稅對當地房價帶來的影響，對土地出讓金收入的影響，以及銀行壞賬及營商環(huán)境的影響，相機推出。

反觀當前的進展，目前房地產稅立法正處在第一步起草階段。環(huán)保稅從向國務院提交草案至人大常委會表決通過歷經兩年以上時間，至正式施行超過三年。參考環(huán)保稅立法程序，房地產稅立法至少還有關鍵兩步要走，即全國人大(常委)審議和表決通過階段，另外立法完成至正式實施中間仍有一段銜接期，預計房地產稅正式實施還需要一段時間。

因此，推出房地產稅是加快建立現代財政制度、理順中央和地方財政關系、優(yōu)化稅制結構的重要舉措，在當前的環(huán)境下可以說是大勢所趨，同時這一舉措又和廣大人民的利益切身相關。為此，既要進行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，促進社會公平，又要做好相關配套措施，才能切實落到實處。

近年來，在建立房地產調控長效機制的討論中，房地產稅征收一直是廣受關注的話題，概括來看，爭議主要集中在三個方面：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何征收的問題。2018年以來，相關問題陸續(xù)定調。

房地產稅作為一個新稅種，如何征收，何時征收，都直接關系到廣大公眾的切身利益。對于政策制定者來說，一個新稅種的推出或者舊稅種擴大范圍，理應當綜合平衡財政收入和支出的關系，進行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，以促進社會公平?；谏鲜隹紤]，筆者將對如何征收房地產稅這一問題進行探討。

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