三四線城市漸成土地市場(chǎng)主角 部分城市以地款償債

• 2018年7月16日 HaoChenChong來(lái)源：房天下 560 31
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國(guó)投...

面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策的層層加碼，土地市場(chǎng)的火熱形勢(shì)仍然延續(xù)。今年上半年，數(shù)量眾多的三四線城市賣(mài)地行情繼續(xù)向好，成為支撐全國(guó)土地出讓收入大漲的主要原因。

面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策的層層加碼，土地市場(chǎng)的火熱形勢(shì)仍然延續(xù)。今年上半年，數(shù)量眾多的三四線城市賣(mài)地行情繼續(xù)向好，成為支撐全國(guó)土地出讓收入大漲的主要原因。

這些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲、庫(kù)存去化較多帶來(lái)的補(bǔ)庫(kù)存等，在地方債防風(fēng)險(xiǎn)、地方融資渠道收窄的背景下，部分地方政府存在賣(mài)地償還隱性債務(wù)的行為。

三四線城市漸成土地市場(chǎng)主角

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地賣(mài)地形勢(shì)差異較大。因?yàn)榈貎r(jià)成本較高，一二線城市賣(mài)地收入在規(guī)模上居前。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年賣(mài)地收入最高的為杭州，累計(jì)出讓金額為1485億元，同比增長(zhǎng)了99%。其次是重慶的921億元、蘇州的766億元、北京的751億元。

其中，一線城市因?yàn)橄拗普咻^多，土地收入增幅較低，如北京、上海上半年土地收入為負(fù)增長(zhǎng)，廣州微弱增長(zhǎng)了3.6%。二線城市形勢(shì)分化明顯，如福州、濟(jì)南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、蘇州增幅在20%以下。

數(shù)量眾多的三四線城市緊承其后。大量長(zhǎng)三角地區(qū)城市包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無(wú)錫、徐州、臺(tái)州、金華等，上半年賣(mài)地收入規(guī)模在200億-400億元左右，收入規(guī)模僅次于一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也貢獻(xiàn)了部分賣(mài)地收入規(guī)模超過(guò)100億元的地級(jí)市。

從收入增幅來(lái)看，三四線城市尤為突出。像岳陽(yáng)、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等，上半年土地出讓收入增幅在200%以上，這些三四線城市廣泛地分布在湖南、河南、山東、福建、四川、江西、浙江、江蘇等省份。

“限價(jià)政策疊加融資成本上行，開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)率壓力漸增，在核心區(qū)域追逐高價(jià)地塊的動(dòng)力減弱。獲地能力的制約，使得部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的布局往三四線城市下沉，一些大型房企也通過(guò)并購(gòu)等方式進(jìn)駐縣鎮(zhèn)一級(jí)的城市。三四線城市在土地市場(chǎng)的成交占比，可能會(huì)進(jìn)一步提升?！苯煌ㄣy行(6.010，-0.03，-0.50%)高級(jí)研究員夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年賣(mài)地收入規(guī)模，已經(jīng)超過(guò)了2017年全年地方一般公共預(yù)算收入。比如湖州今年上半年賣(mài)地收入為413億元，其去年地方一般公共預(yù)算收入僅為237億元。

通過(guò)賣(mài)地獲得一次性收入，對(duì)于三四線城市尤為劃算。上半年賣(mài)地收入與去年全年地方一般公共預(yù)算收入相當(dāng)?shù)?占比規(guī)模在90%以上)城市有14個(gè)，包括湖州、眉山、亳州、菏澤、阜陽(yáng)、許昌、達(dá)州、上饒、瀘州、南充、岳陽(yáng)等均為三四線城市。這些三四線城市的財(cái)政收入規(guī)模相對(duì)較小，火熱的土地市場(chǎng)助推土地收入大漲，賣(mài)地收入要比來(lái)自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的稅收收入更為豐厚。

當(dāng)然，由于我國(guó)財(cái)政體制安排，地方能從上級(jí)政府獲得常規(guī)性的收入返還或補(bǔ)貼，地方財(cái)政支出規(guī)模往往超過(guò)地方一般公共預(yù)算收入。若從財(cái)政支出角度來(lái)衡量，上半年賣(mài)地收入也相當(dāng)之可觀。

部分城市以地款償債

地方土地收入大漲背后原因很多，但在當(dāng)前地方債防風(fēng)險(xiǎn)、地方融資渠道收緊的背景下，個(gè)別地方存在賣(mài)地還債的因素。

“地方政府收儲(chǔ)了大量土地，只要賣(mài)幾塊地，到期的隱性債務(wù)就能還得上，所以有些地級(jí)市在通過(guò)賣(mài)地，來(lái)填堵債務(wù)窟窿?！北本┮毁Y管機(jī)構(gòu)投資部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

無(wú)論是財(cái)政收入，還是土地收入，上半年形勢(shì)都比較好。但今年以來(lái)地方融資平臺(tái)發(fā)生了幾起風(fēng)險(xiǎn)事件，讓市場(chǎng)有些擔(dān)憂情緒。

我國(guó)地方政府明面上的債務(wù)規(guī)模，基本已經(jīng)置換成政府債券，這些債券能借新還舊，目前沒(méi)有償還本金的壓力，加上對(duì)總量規(guī)模的限額管理，明面上的地方政府債務(wù)沒(méi)有償付風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)擔(dān)心的是地方隱性債務(wù)，這部分債務(wù)規(guī)?？偭坎辉?，城投公司進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的債務(wù)，跟地方財(cái)政有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，隨著融資政策的收緊，這些債務(wù)借新還舊、償付壓力在加大。

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