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海南限購四個月后 三亞已基本上無房可賣

  • 2018年8月30日 ZhouXun來源:瞭望 726 43
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記者在市場一線調(diào)研發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場整體交易已經(jīng)進(jìn)入“冰凍期”,售樓中心銷售人員比購房者多,市場進(jìn)入“量降價漲”模式。

海南全域限購政策實(shí)施四個月后,記者在市場一線調(diào)研發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場整體交易已經(jīng)進(jìn)入“冰凍期”,售樓中心銷售人員比購房者多,市場進(jìn)入“量降價漲”模式。

高壓調(diào)控下,海南樓市往日的“搶房”熱潮已經(jīng)退去,但是新的問題也在積聚:房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計上的“堰塞湖”、備案“堰塞湖”、“想買買不到,想賣沒法賣”等新型供需矛盾正在逐步顯現(xiàn)。

環(huán)島一圈難覓在售新房源

記者近期在海南一些市縣調(diào)查發(fā)現(xiàn),海南房地產(chǎn)市場成交銳減,大部分銷售中心門可羅雀,幾乎無人問津。在三亞市紅塘灣,記者在某項(xiàng)目銷售中心蹲守較長時間,發(fā)現(xiàn)沒有購房者前來咨詢。

據(jù)銷售人員介紹,該項(xiàng)目一期項(xiàng)目在去年9月份已經(jīng)交房,也就是說在限購之前,已經(jīng)售完。二期共計9棟樓400多套暫未拿到預(yù)售證,預(yù)計均價每平方米25000~35000多元。盡管三亞市之前做出了限價要求,但是銷售人員表示,“這里是郊區(qū),跟三亞市不一樣,價格只要不高于此前成交價太多就可以?!?/p>

“你們買不了,我們賣不了。”銷售人員明確表示,盡管已申請預(yù)售證,但是何時批復(fù),一直沒有明確時間表。

在三亞市主城區(qū),位于迎賓路附近的某項(xiàng)目也已經(jīng)無房可賣。據(jù)銷售人員透露,三亞市區(qū)現(xiàn)在基本上無房可賣,他們項(xiàng)目只剩下兩套別墅,但只能租賃不能購買?!霸谌齺喼荒苓x擇二手房,價格在每平方米30000元左右?!?/p>

在附近的另一項(xiàng)目,由于來人很少,數(shù)十名銷售人員在埋頭忙著手中的事情。一名銷售人員表示,一期已經(jīng)售罄,春節(jié)后成交均價每平方米30000多元,僅有少量的商辦可以購買,四十年產(chǎn)權(quán)。“現(xiàn)在三亞均價在每平方米35000~40000元左右,但沒有房源?!变N售人員表示。

在海南東線房地產(chǎn)熱門區(qū)域瓊海博鰲鎮(zhèn),某項(xiàng)目銷售人員表示,博鰲目前均價都在每平方米25000元以上,預(yù)售房屋已經(jīng)售罄,新房源還在等待開盤通知。博鰲鎮(zhèn)上的一家中介公司人員表示,目前博鰲已經(jīng)沒有新盤,如果想購買只能選擇二手房,均價也都在每平方米25000元左右。

在海南西線,位于儋州市的某項(xiàng)目,與一年前相比,這里完全沒了往日的熱鬧,售樓大廳如今已經(jīng)空空蕩蕩,門口也無人接待,只有一名保安坐在長桌后面。項(xiàng)目沙盤一側(cè),被一個較大的擋板圍擋,上面寫著“升級改造 暫停開放”。

在內(nèi)場區(qū)域,《瞭望》新聞周刊記者主動上前咨詢時,一名銷售人員介紹說,戶型都是100多平方米,均價在每平方米17000元以上,但是目前正在建設(shè)樣板房,想買房只能再等等,現(xiàn)在還買不了。

??诘哪稠?xiàng)目屬于城南區(qū)域較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目,不少在開盤之前咨詢或認(rèn)籌的價格在每平方米14000元左右,但到了6月份開盤時,價格一下子飆漲到了每平方米19000元以上,眾多購房者直呼開發(fā)商“坐地起價”,但即使這樣的高價,房子開盤當(dāng)日就成了“日光盤”。

??谠诤D戏康禺a(chǎn)市場中一直屬于較為活躍的板塊,但如今也難覓新盤。

進(jìn)入“量降價漲”模式

海南省于今年4月22日晚上宣布的全域限購政策,核心內(nèi)容為非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房,須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明,此前已實(shí)施限購區(qū)域則需要提供60個月的相關(guān)證明。

政策實(shí)施后,市場迅速降溫,但《瞭望》新聞周刊記者發(fā)現(xiàn),也不乏一些房地產(chǎn)企業(yè)劍走偏鋒,試圖尋求“突圍”。比如一大型企業(yè)在三亞海棠灣的項(xiàng)目推出了“先租后買”的購房模式,即開發(fā)商先將商品房進(jìn)行出租,并與承租人簽訂一項(xiàng)合同,在合同期內(nèi)購買所租的房產(chǎn),購買價格以當(dāng)初租房時的價格為準(zhǔn),而租房者在租房期內(nèi)所交的房租,可以抵沖部分購房款,待租房者付清所有房款后,便獲得該房的全部產(chǎn)權(quán)?!百彿空咭淮涡岳U納總房款70%的金額作為未來40年的租金,每10年續(xù)簽一次,但是一開始就寫明有40年租賃權(quán)?!币晃讳N售人員如此表示。

不過,對于部分大型房企而言,壓力可能并沒有想象中那么大?!昂芏啻笮头科笤诤D弦呀?jīng)沒有多少存貨了?!蹦炒笮头科蠛D鲜聵I(yè)部一位負(fù)責(zé)人表示,截至去年底,海南商品住宅庫存去化期約11個月,比上年末減少12個月。

日前統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,海南已經(jīng)進(jìn)入“量降價漲”模式。6月份海南全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資146.72億元,同比下降37.3%,環(huán)比增長9.9%。當(dāng)月商品房銷售面積141.51萬平方米,同比下降18.3%,環(huán)比增長21.4%;銷售金額206.05億元,同比增長1.1%,環(huán)比增長22.2%。6月海南商品房銷售均價每平方米14560元,同比增長23.8%,環(huán)比增長0.7%。

限購等調(diào)控政策對市場造成了較大影響。以三亞市為例,今年1~5月,三亞市商品房共計網(wǎng)簽8676套,同比減少22.09%;面積80.83萬平方米,同比減少14.19%;總額163.45億元,同比減少27.19%;均價每平方米20222.59元,同比下跌15.15%。

據(jù)三亞市住建局工作人員介紹,全域限購之后,商品房銷售急劇下降,4月22日至6月底僅銷售131套。其中,以企業(yè)名義購房的僅11套,其余120套為個人名義購房(商業(yè)109套,11套為本省戶籍居民購買)。

但與此數(shù)據(jù)相對應(yīng)的是,海南房價已經(jīng)連續(xù)多月出盡了“風(fēng)頭”。7月17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。這其中,??诃h(huán)比漲幅最大,為3.9%,其次是濟(jì)南(3.6%)、丹東(3.3%)、三亞(3.2%)。而在近期發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)中,海口以2.3%的環(huán)比漲幅位居房價上漲第一梯隊(duì),同時以19%的同比漲幅領(lǐng)漲全國。??凇⑷齺喆饲耙呀?jīng)連續(xù)多月進(jìn)入房價漲幅第一梯隊(duì)。受此影響,住建部8月17日約談了海口、三亞等市政府主要負(fù)責(zé)人。

一以貫之保持政策定力

在《瞭望》新聞周刊記者采訪過程中,有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在為了維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,對量和價都進(jìn)行了控制,通過控制預(yù)售證和網(wǎng)簽備案來控制量,這導(dǎo)致無房可賣的局面出現(xiàn)。

為了實(shí)現(xiàn)房價數(shù)據(jù)上的穩(wěn)定,導(dǎo)致很多房價過高的房子簽訂合同后無法盡快備案,形成了網(wǎng)簽“堰塞湖”。盡管缺乏相對準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),但在采訪中,一位地方住建部門負(fù)責(zé)人告訴坦言,“這塊數(shù)據(jù)積壓比較嚴(yán)重,我們平時接到的不少投訴就是業(yè)主反映為什么他們的房子不能網(wǎng)簽?!?/p>

真實(shí)房價水平與統(tǒng)計數(shù)據(jù)背離,也是目前海南市場面臨的一個風(fēng)險。本刊記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),海南整體存在著較為明顯的房價與數(shù)據(jù)背離的現(xiàn)象,比如三亞市商品房實(shí)際成交均價已經(jīng)在每平方米30000元以上,但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)依然停留在每平方米20000元左右。??谑袑?shí)際成交均價一度逼近每平方米20000元,但統(tǒng)計數(shù)據(jù)曾長期停留在每平方米9700元左右。

“這都是為了穩(wěn)定,房價‘堰塞湖’問題大家都知道,但就是找不到合適的解決途徑。”一位政府主管部門負(fù)責(zé)人談到,現(xiàn)在公布的數(shù)據(jù)出現(xiàn)的量價多為此前積壓的數(shù)據(jù),這也使得海南房價一直在“冒尖”。

全域限購之后,有人對海南經(jīng)濟(jì)表達(dá)了擔(dān)憂,畢竟對海南而言,“一房獨(dú)大”局面仍未明顯改觀。根據(jù)海南省2018年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為48.1%,依然偏高。

但觀察上半年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn)海南降低對房地產(chǎn)的依賴是可以做到的。采訪中,海南省統(tǒng)計局局長包洪文表示,上半年海南房地產(chǎn)業(yè)增加值215.33億元,下降8.4%。但海南省在逐步減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)依賴的同時,大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)了“有缺有補(bǔ),收入不減”。

海南省省長沈曉明表示,上半年從投資結(jié)構(gòu)來看,房地產(chǎn)投資占總投資比重同比降低1.1個百分點(diǎn),說明結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化?!胺欠康禺a(chǎn)業(yè)表現(xiàn)總體良好,新動能成長迅速,但規(guī)模較小,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐力還不夠強(qiáng),短期內(nèi)尚不能填補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控留下的空缺?!?/p>

即便如此,海南省主要負(fù)責(zé)人還是多次重申了海南減少對房地產(chǎn)依賴的決心。在近期的一次會議上,沈曉明以壯士斷腕來比喻減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。他談到,斷腕一定會疼,會非常疼,輕輕松松能斷腕的話,早就下決心了。但“短期的疼,是為了今后長期的不疼,是為了確保海南經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)等多位專家認(rèn)為,當(dāng)前海南的政策邏輯很清晰,未來有保有壓的政策思路很明顯。對標(biāo)自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)目標(biāo),海南必須承受住外界壓力,引導(dǎo)現(xiàn)有房產(chǎn)持有者進(jìn)行租賃等,保障本地人居住需求,以此來調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),解決一房獨(dú)大頑疾,一以貫之保持政策定力。

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