農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?城里人能買宅基地嗎?

• 2018年11月27日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 1278 83
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，智能化設(shè)施農(nóng)業(yè)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

距離2018年結(jié)束僅1個(gè)多月之久，這意味著歷時(shí)5年的農(nóng)村土地確權(quán)即將拉上閉幕的帷幕。對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，完成土地確權(quán)，拿到土地確權(quán)頒證(《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》)，自身土地使用權(quán)也就得到了進(jìn)一步的保障，那么具體來(lái)講農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?

農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?

距離2018年結(jié)束僅1個(gè)多月之久，這意味著歷時(shí)5年的農(nóng)村土地確權(quán)即將拉上閉幕的帷幕。對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，完成土地確權(quán)，拿到土地確權(quán)頒證(《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》)，自身土地使用權(quán)也就得到了進(jìn)一步的保障，那么具體來(lái)講農(nóng)村承包土地使用權(quán)的用途是什么?

一、農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以用來(lái)抵押貸款

農(nóng)村承包土地使用權(quán)抵押貸款指的是使用權(quán)中的“經(jīng)營(yíng)權(quán)”用來(lái)抵押給銀行，然后獲得貸款資金。

這里的貸款對(duì)象只能是貸款時(shí)擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的人，也就是說(shuō)，如果承包戶如果沒(méi)有將土地流轉(zhuǎn)出去，在急需用錢時(shí)是可以用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款的，而流轉(zhuǎn)出去之后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也流轉(zhuǎn)到了對(duì)方身上，那么貸款對(duì)象也就發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

但是關(guān)于農(nóng)村承包地使用權(quán)抵押貸款，有2點(diǎn)值得注意：

1、該政策目前僅在少部分地區(qū)試點(diǎn)，并非所有地方都能進(jìn)行抵押貸款，要看地方政策。

2、貸款申請(qǐng)人要具有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證，且獲得村集體的同意。

二、農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以用來(lái)流轉(zhuǎn)獲得租金

在農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”以及國(guó)家放開土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)之后，農(nóng)民是可以將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán)的一種，另一種是承包權(quán))流轉(zhuǎn)給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織或個(gè)人以獲得流轉(zhuǎn)租金增加個(gè)人收入的。

而且，這一點(diǎn)也將納入即將落地實(shí)施的新修訂的農(nóng)村土地承包法。

三、農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以進(jìn)行有償退出

和土地抵押一樣，農(nóng)村承包土地使用權(quán)有償退出也還處于試點(diǎn)狀態(tài)，不過(guò)退出承包地是有條件的：

1、以戶口為準(zhǔn)，承包戶全戶同意;

2、村里的發(fā)包方同意;

3、農(nóng)戶需持有《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》(已確權(quán)，且未用于抵押)，或者二輪承包土地使用證(未確權(quán));

4、已經(jīng)成功“進(jìn)城”，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和住所。

至于“有償標(biāo)準(zhǔn)”，通常要對(duì)土地進(jìn)行估值估價(jià)后進(jìn)行協(xié)商，具體需以當(dāng)?shù)貙?shí)施的政策為準(zhǔn)。

四、農(nóng)村承包土地使用權(quán)在被征用時(shí)可獲得補(bǔ)償

這一點(diǎn)想必大家都比較熟悉了，現(xiàn)在各地都在搞新農(nóng)村建設(shè)，需要征地的情況很多，但是要想獲得補(bǔ)償，就得擁有農(nóng)村承包土地使用權(quán)才行。

五、享有農(nóng)村承包土地使用權(quán)可以獲得農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼

現(xiàn)在大部分的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼都是以“誰(shuí)種地補(bǔ)給誰(shuí)”為原則，而農(nóng)村承包土地使用權(quán)既包括了承包權(quán)，也包括了經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此具體哪種補(bǔ)貼補(bǔ)給持有經(jīng)營(yíng)權(quán)的人，哪種補(bǔ)貼補(bǔ)給持有承包權(quán)的人還得看補(bǔ)貼實(shí)施方案以及土地流轉(zhuǎn)合同中的條約。

城里人能到農(nóng)村買宅基地使用權(quán)嗎?

近日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在第三屆中國(guó)新型城鎮(zhèn)化理論政策實(shí)踐論壇演講時(shí)指出，戶籍、土地、住房等多項(xiàng)制度阻礙了城鎮(zhèn)化，應(yīng)該加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，允許城里人到農(nóng)村購(gòu)買宅基地的使用權(quán)，同時(shí)簡(jiǎn)化行政層級(jí)，設(shè)置更多城市。

楊偉民還認(rèn)為，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬(wàn)畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。因此，拿出一小部分農(nóng)村空置的宅基地轉(zhuǎn)為城市居住用地，可以大幅度降低地價(jià)，應(yīng)該賦予農(nóng)戶對(duì)宅基地充分的用益物權(quán)，可以長(zhǎng)租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承。

專家：方向可行 還需認(rèn)真研究

一石激起千層浪。這個(gè)觀點(diǎn)也引起了大家熱議。

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究專家黨國(guó)英表示，楊偉民的觀點(diǎn)是進(jìn)一步改革探索的一種嘗試，主要有以下3個(gè)方面。

1.有利于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入;

2.一般的村莊建設(shè)用地跟周邊的土地比較的話，村莊建設(shè)用地耕作條件差，所以這些地利用起來(lái)，能安排到建設(shè)用地上，有利于擴(kuò)大建設(shè)用地供應(yīng);

3.從改革趨勢(shì)上看，我們要放活土地要素市場(chǎng)，擴(kuò)大流轉(zhuǎn)范圍，還是有利于土地資源的有效利用。

黨國(guó)英認(rèn)為解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場(chǎng)分割問(wèn)題，原則是不改變農(nóng)村建設(shè)用地集體所有這個(gè)前提。實(shí)現(xiàn)的是所有權(quán)與使用權(quán)的分開，是一種產(chǎn)權(quán)制度的改革，這個(gè)改革是涉及到國(guó)計(jì)民生的大事，需要一系列的配套措施才能實(shí)現(xiàn)好的結(jié)果。

國(guó)家：不斷放松與不變底線

繼農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”之后，宅基地“三權(quán)分置”是咱們國(guó)家正在探索實(shí)行的新政策。近年來(lái)，中央及各級(jí)主管部門對(duì)宅基地的政策放松力度，正在不斷加大。

2016年10月，《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》發(fā)布，提出要結(jié)合農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)的要求，允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

2017年12月，《關(guān)于支持深度貧困地區(qū)脫貧攻堅(jiān)的意見》發(fā)布，提出允許深度貧困地區(qū)可以探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地。

2018年2月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》提出，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

2018年11月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于為實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供司法服務(wù)和保障的意見》提出，對(duì)于違規(guī)違法買賣宅基地、違反土地用途管制、工商企業(yè)和城市居民下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館的行為，依法認(rèn)定無(wú)效。

中央一號(hào)文件多次提出了探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。但同時(shí)也明確：不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制。

各地：積極探索現(xiàn)行宅基地改革

目前，在不違背中央“城市居民不得購(gòu)買宅基地”的底線下，部分地區(qū)進(jìn)行了多種嘗試。也出臺(tái)了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)的方案，相關(guān)農(nóng)戶可從使用權(quán)流轉(zhuǎn)中獲得租金、股息、紅利等多項(xiàng)收入。例如：

山東省

山東省發(fā)布《關(guān)于開展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的實(shí)施意見》，規(guī)定：按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農(nóng)民房屋通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)與、繼承、出租、入股等方式流轉(zhuǎn)的適用范圍，設(shè)定流轉(zhuǎn)期限、途徑和用途。

探索放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經(jīng)營(yíng)等。另外，探索農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)保障方式，禁止宅基地農(nóng)戶資格權(quán)轉(zhuǎn)讓。

湖北省

湖北省出臺(tái)農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)工作方案，12個(gè)縣市區(qū)可先行先試。試點(diǎn)地區(qū)將探索使用權(quán)的主體、范圍、對(duì)象、用途、年限、方式、擔(dān)保及收益分配機(jī)制。

例如，農(nóng)民可以把閑置農(nóng)房出租給企業(yè)或個(gè)人，由后者經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，也可用農(nóng)房使用權(quán)入股，分享農(nóng)家樂(lè)的經(jīng)營(yíng)收益。

北京市

十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議了國(guó)務(wù)院關(guān)于提請(qǐng)審議《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》的議案。

北京市大興區(qū)、天津市薊縣等33個(gè)試點(diǎn)縣級(jí)行政區(qū)域，擬暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等規(guī)定，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，同時(shí)提高被征地農(nóng)民分享土地增值收益的比例，對(duì)宅基地實(shí)行自愿有償?shù)耐顺?、轉(zhuǎn)讓機(jī)制。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)可購(gòu)買的好處

當(dāng)前，農(nóng)村的宅基地，不能上市流通，只能在本村內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這樣，城市資金很難流入農(nóng)村，農(nóng)民也很難享受土地增值帶來(lái)的紅利。如果宅基地的“使用權(quán)”可以賣給城里人，而且打破地域限制，它可能會(huì)帶來(lái)許多好處。

“城里人”的新機(jī)會(huì)

這將給予“城里人”一個(gè)機(jī)會(huì)到農(nóng)村生活。事實(shí)上，已經(jīng)有一些厭倦了繁華、喧囂的城里人，早早就進(jìn)入了農(nóng)村，他們使用的方式是租。租下近郊農(nóng)民的房屋，然后改造。但這種做法是打擦邊球，權(quán)益很難得到保證，投入的資金很有可能打水漂。

目前，國(guó)家正在推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，宅基地的“所有權(quán)”、“資格權(quán)”、“使用權(quán)”被分離。農(nóng)村宅基地的“所有權(quán)”是農(nóng)村集體的，“資格權(quán)”是當(dāng)?shù)卮迕竦?，如果賣給城里人被允許，賣出的是“使用權(quán)”。即便城里人獲得的是“第三手權(quán)利”，仍然很多人翹首以待。

農(nóng)村資產(chǎn)變現(xiàn)、升值

對(duì)于農(nóng)村人來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)多了一個(gè)變現(xiàn)、升值的機(jī)會(huì)，有助于他們城市化。農(nóng)村人想進(jìn)城生活，面臨的首要問(wèn)題是沒(méi)有錢買房子。如果宅基地流通權(quán)擴(kuò)大，可以把“若干年的使用權(quán)”賣給全國(guó)范圍內(nèi)的城里人，價(jià)值必將大大提升，這可以讓城市化提速。而整個(gè)社會(huì)的財(cái)富，也流動(dòng)了起來(lái)，總值將大大增長(zhǎng)。

創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)

創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，有效刺激內(nèi)需。城里人買農(nóng)村宅基地，一般是兩大用途：自用，當(dāng)自己的鄉(xiāng)村別墅，或者接待朋友、客戶的會(huì)所;開辦客棧，發(fā)展旅游業(yè)。無(wú)論是哪種選擇，都可以有效刺激內(nèi)需，并帶動(dòng)就業(yè)。

當(dāng)然，也有農(nóng)民朋友表示這樣的建議并不好，如果未來(lái)城市人都到農(nóng)村購(gòu)買宅基地會(huì)不會(huì)把農(nóng)村的土地價(jià)格也炒高了?那未來(lái)農(nóng)民想要回到農(nóng)村都沒(méi)有辦法。小農(nóng)菌認(rèn)為，這樣的擔(dān)憂也不是沒(méi)有道理，如果沒(méi)有完善的制度那確實(shí)有可能存在肆意炒作的亂象。但是只要加強(qiáng)監(jiān)管、把控好市場(chǎng)，這對(duì)于農(nóng)民朋友來(lái)說(shuō)也許是一件好事情。

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