風(fēng)波過(guò)后長(zhǎng)租公寓加速回歸正軌中 2021年投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇

• 2021年4月9日 YeYuJuan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1127 72
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過(guò)去一年，長(zhǎng)租公寓是住房租賃市場(chǎng)繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞之一。而經(jīng)歷了一系列風(fēng)波之后，長(zhǎng)租公寓也加速回歸正軌。

中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)服務(wù)于超過(guò)2億人口、年租金規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元的市場(chǎng)。近十年間，中國(guó)的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一二線(xiàn)城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。由于傳統(tǒng)散租市場(chǎng)存在租期不穩(wěn)定、信息不對(duì)稱(chēng)等諸多痛點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近年來(lái)在人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購(gòu)房門(mén)檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展。

風(fēng)波過(guò)后，長(zhǎng)租公寓在加速回歸正軌中

當(dāng)年乘著政策東風(fēng)涌入市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓，過(guò)去一年經(jīng)歷波折和行業(yè)洗牌，中小品牌公司立足愈發(fā)困難，行業(yè)亂象也頻發(fā)。長(zhǎng)租公寓行業(yè)在2019年呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)，既有青客公寓成為行業(yè)內(nèi)上市第一股，緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場(chǎng)，但更多的小公寓企業(yè)都遭遇了資金鏈斷裂的危機(jī)。一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，也成了長(zhǎng)租公寓的“試金石”，在這場(chǎng)大考下，幾乎沒(méi)有一家企業(yè)能通過(guò)。頭部的上市企業(yè)也不能幸免，在這次疫情期間，沒(méi)有強(qiáng)大資金實(shí)力支撐的長(zhǎng)租公寓企業(yè)幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

過(guò)去一年，長(zhǎng)租公寓是住房租賃市場(chǎng)繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞之一。而經(jīng)歷了一系列風(fēng)波之后，長(zhǎng)租公寓也加速回歸正軌。今年全國(guó)兩會(huì)期間，“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”首次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，強(qiáng)監(jiān)管的意味不言而喻。與此同時(shí)，國(guó)家“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要也提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。具體而言，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)布局

長(zhǎng)租公寓目前主要分布在一、二線(xiàn)城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶(hù)群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)不算很多、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶(hù)為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

從未來(lái)供應(yīng)看，各地政府都大大提高了未來(lái)五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計(jì)至2022年底，六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將達(dá)75.6萬(wàn)套。未來(lái)不同城市的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將凸顯地方國(guó)企的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用;杭州、廣州和成都的物業(yè)所有權(quán)則將大部分集中在開(kāi)發(fā)商手中。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇

在均衡狀態(tài)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓需求端所能帶來(lái)的租金收入至少為2000億。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)通過(guò)租賃市場(chǎng)解決人口達(dá)到1億以上，年租金突破1萬(wàn)億元。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%，即使取20%這一較低的比例，我國(guó)機(jī)構(gòu)出租房源租金能夠達(dá)到2000億?？紤]到長(zhǎng)租公寓相對(duì)于周邊地區(qū)租金更高，具有一定的正溢價(jià)率，通過(guò)需求測(cè)算的租金將更高。

在中國(guó)，長(zhǎng)租公寓尚屬新興的另類(lèi)資產(chǎn)，其投資市場(chǎng)正在開(kāi)始形成，市場(chǎng)化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。2018年8-10月，針對(duì)30家有意向或已經(jīng)投資中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外主要投資機(jī)構(gòu)(基于資產(chǎn)層面投資)的調(diào)研結(jié)果顯示：考慮投資長(zhǎng)租公寓的資本以中長(zhǎng)線(xiàn)為主，強(qiáng)勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因;資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高成為目前市場(chǎng)最大挑戰(zhàn);機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是租金和流動(dòng)性;投資者對(duì)于未來(lái)5年長(zhǎng)租公寓資本化率走勢(shì)預(yù)期平穩(wěn)或小幅下降。中國(guó)擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺，隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇。

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  產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代以來(lái)，租賃市場(chǎng)需求迅速崛起。至2017年，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模已達(dá)到1.3萬(wàn)億元，每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元。近兩年來(lái)，在政策、市場(chǎng)、融資的風(fēng)口下，長(zhǎng)租公寓2...

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