不動產(chǎn)行業(yè)市場運行態(tài)勢及發(fā)展戰(zhàn)略

• 吳澳燕 2023年4月10日 來源：人民日報 848 52
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不動產(chǎn)，是指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定在空間上占有固定位置，移動后會影響其經(jīng)濟價值的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

不動產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)民法典規(guī)定，已抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接?！皫а哼^戶”改革后，可以大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本，切實方便企業(yè)群眾辦事。

據(jù)介紹，各地深化部門協(xié)同，積極探索開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，出臺政策文件、優(yōu)化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經(jīng)驗做法。目前，共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國不動產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

不動產(chǎn)，是指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定在空間上占有固定位置，移動后會影響其經(jīng)濟價值的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

2021年，世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟復(fù)蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價格普遍上行，日本、韓國、英國、美國、德國的地價、房價均呈波動上升態(tài)勢，但貨幣超發(fā)帶來的房價普漲也為未來房地產(chǎn)泡沫危機埋下了伏筆。租賃市場方面，主要國別住房租金水平變化較為復(fù)雜，不同國家、不同城市間走勢分化明顯;亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升。分析國際重要城市地價房價關(guān)系與不動產(chǎn)市場狀況與發(fā)展趨勢，對于我國推進“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要參考價值。

不動產(chǎn)行業(yè)市場運行態(tài)勢及發(fā)展戰(zhàn)略

年初以來，中央層面對房地產(chǎn)總體延續(xù)積極的政策導(dǎo)向，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，著力防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，支持房企合理融資需求和居民剛需、改善性住房需求。各地方政府因城施策出臺刺激政策，年初以來有111城共計出臺穩(wěn)樓市政策163次。

政策呵護之下，房企融資環(huán)境明顯改善，信用風(fēng)險化解取得顯著成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工、商品房銷售等各項指標(biāo)均出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。據(jù)中指院初步統(tǒng)計，100個重點城市一季度銷售面積同比增長近兩成，新房價格累計上漲0.01%。土地市場方面，一線城市土地市場熱度不減，成交規(guī)劃建筑面積同比略有增長;二線城市同比下降7%;三四線城市同比下降37%。商品房市場和土地市場在城市和區(qū)域間分化進一步加劇。

3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs首次擴圍至商業(yè)地產(chǎn)，意味著相關(guān)開發(fā)商和運營商又多了一條可供選擇的融資渠道。

我國數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻變化，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新活躍，數(shù)據(jù)作為關(guān)鍵生產(chǎn)要素的價值日益凸顯，深入滲透到經(jīng)濟社會各領(lǐng)域全過程，數(shù)字化轉(zhuǎn)型深入推進，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加速向智能化、綠色化、融合化方向轉(zhuǎn)型升級，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式蓬勃發(fā)展，推動生產(chǎn)方式、生活方式發(fā)生深刻變化。

整個不動產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成了不動產(chǎn)開發(fā)和不動產(chǎn)運營兩條并行條線。不動產(chǎn)開發(fā)條線以住宅開發(fā)為核心，包含投資、建造、營銷和整體的大運營。不動產(chǎn)運營條線是開發(fā)商在尋找第二曲線以及探索多元化布局的過程中，逐步沉淀形成的六大核心場景，包含了商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物業(yè)、租賃、康養(yǎng)、文旅。這六大場景的數(shù)字化發(fā)展程度不一而足，但是基本上都有比較清晰的核心落地應(yīng)用。除此之外，在整個數(shù)字底座的建設(shè)過程中，除了技術(shù)平臺之外，數(shù)據(jù)中臺中的數(shù)據(jù)治理也是今年主要的著力點。

從不動產(chǎn)開發(fā)側(cè)的數(shù)字化應(yīng)用發(fā)展水平看，大部分TOP50房企目前處于從信息化到數(shù)字化遞進的過程中，其中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)是實現(xiàn)ERP、財務(wù)、人力、OA等內(nèi)部系統(tǒng)和數(shù)據(jù)的貫通，2022年接近 5 成的TOP50房企已經(jīng)完成了這一階段的建設(shè)。同時，雖然智能化應(yīng)用覆蓋面只有 12% ，但是增長幅度達到了 50%，智慧建造領(lǐng)域的AI+審圖、智慧營銷AI+模型判客等方面的應(yīng)用開始落地并初見成效。

自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟社會發(fā)展。

《通知》提出，地方在實踐探索中，主要形成了抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等3種“帶押過戶”模式，各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

為了進一步降低二手房的交易成本，簡化交易手續(xù)，近日自然資源部、銀保監(jiān)會明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”。目前已有包括北京、天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份正在全面開展“帶押過戶”，未來將在全國范圍內(nèi)推行。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國不動產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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