房?jī)r(jià)曾連漲41個(gè)月的網(wǎng)紅城市，如今跌到近兩年新低 房地產(chǎn)投資行業(yè)分析

• 方蔓桃 2023年7月14日 來(lái)源：百度 581 32
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數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等各項(xiàng)指標(biāo)正在走出低谷，逐漸復(fù)蘇。從市場(chǎng)整體情況來(lái)看，隨著紓困政策不斷出臺(tái)，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”的合力已形成，個(gè)別城市樓市開(kāi)始回暖，房企流動(dòng)性困難已逐漸緩解，融資環(huán)境得到有效改善，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)逐步回穩(wěn)，信用

房地產(chǎn)投資行業(yè)市場(chǎng)前景怎樣?一份來(lái)自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年昆明主城住宅供應(yīng)120萬(wàn)平方米，同比下降43%;成交面積205萬(wàn)平方米，同比持平;成交均價(jià)13945元/平方米，創(chuàng)下近兩年新低。

而投資端，上半年，昆明主城五區(qū)招拍掛成交地塊僅為10幅，成交面積21.08萬(wàn)平方米，且全部為底價(jià)成交，成交總價(jià)約31.68億元。

“上半年，昆明市場(chǎng)走勢(shì)與全國(guó)大環(huán)境同步，供給持續(xù)下探，企業(yè)預(yù)期低迷從拿地向新房傳導(dǎo)，市場(chǎng)持續(xù)去庫(kù)存?！笨硕鹪颇戏治霰硎荆掳肽昵》昶髽I(yè)業(yè)績(jī)沖刺、多個(gè)大型節(jié)點(diǎn)，成交規(guī)?？赡茌^上半年有微弱提升。

房地產(chǎn)投資行業(yè)市場(chǎng)分析

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等各項(xiàng)指標(biāo)正在走出低谷，逐漸復(fù)蘇。從市場(chǎng)整體情況來(lái)看，隨著紓困政策不斷出臺(tái)，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”的合力已形成，個(gè)別城市樓市開(kāi)始回暖，房企流動(dòng)性困難已逐漸緩解，融資環(huán)境得到有效改善，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)逐步回穩(wěn)，信用債融資規(guī)模有望提升。

2022年，全國(guó)超過(guò)330個(gè)省市(縣)發(fā)布樓市優(yōu)化寬松政策超過(guò)千條，且松綁限購(gòu)、限售成為主流，并逐步從三四線(xiàn)城市向二線(xiàn)熱點(diǎn)城市蔓延。2022年開(kāi)年以來(lái)，各地“穩(wěn)樓市”政策頻出。

2022年前兩個(gè)月，已有至少40地發(fā)布不同程度的樓市寬松政策。近日，多地先后出臺(tái)發(fā)布公積金新政，明確放寬公積金申請(qǐng)發(fā)放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。

來(lái)自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，昆明主城住宅供應(yīng)120萬(wàn)平方米，同比下降43%;成交面積205萬(wàn)平方米，而2022年上半年，該指標(biāo)數(shù)據(jù)約為314萬(wàn)平方米。截至2023年6月29日，昆明主城區(qū)住宅預(yù)售庫(kù)存802萬(wàn)平方米，去化周期22個(gè)月。

成交價(jià)格上，據(jù)克而瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅成交均價(jià)13926元/平方米，同比降幅2%;這一價(jià)格相較于2020年峰值時(shí)的15036元/平方米下降約7.38%。

一份來(lái)自昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，2021年5月昆明住宅成交均價(jià)為15729元/平方米，但當(dāng)年下半年價(jià)格直降，10月跌至13315元/平方米。不過(guò)，全年住宅成交均價(jià)仍為15005元/平方米，較上年僅下降31元。

數(shù)據(jù)顯示，2023年元旦假期，三四線(xiàn)城市新房成交量普遍低于2022年元旦假期。例如，東莞2023年元旦假期新房成交面積為0.9萬(wàn)平米，相比較上一個(gè)元旦假期下跌達(dá)到46.2%。

2023年3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。

2023年3月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

2023年3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市分別有18個(gè)和8個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。

2023年3月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.7%，漲幅與上月相同;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降2.7%和3.9%，降幅比上月分別收窄0.6和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“西南四個(gè)省會(huì)城市中，昆明投資回報(bào)力度處于下游位，企業(yè)在投資偏向上會(huì)相對(duì)減弱。”一房企投拓人士告訴記者，“如果不是有特殊情況如招商引資、政策支持等，我們短時(shí)間內(nèi)、至少年內(nèi)是沒(méi)考慮在昆明拓展新項(xiàng)目?！?/p>

一個(gè)值得注意的情況是，土地財(cái)政在昆明財(cái)政收入中占據(jù)了相當(dāng)比例。

昆明市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全市政府性基金預(yù)算收入146.1億元，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入完成123.6億元，占了84.6%。

數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%;其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。

其中，國(guó)內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%;利用外資38億元，增長(zhǎng)129.4%;自籌資金16271億元，下降5.2%;定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%;個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

展望2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)由過(guò)去企業(yè)主、被動(dòng)縮表帶來(lái)的整體房地產(chǎn)投資行業(yè)收縮，轉(zhuǎn)向需求側(cè)。然而，核心與非核心城市在需求側(cè)所面臨的問(wèn)題卻差異較大。

隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化,社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇,疊加房企信用逐步修復(fù),樓市寬松政策持續(xù)顯效,市場(chǎng)信心或有望修復(fù),2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將逐漸企穩(wěn)。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

過(guò)去三年多，除了2021年表現(xiàn)不錯(cuò)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了持續(xù)低迷，不少港股上市房企都還在停牌中。按照港交所的要求，一般連續(xù)停牌超過(guò)18個(gè)月就要被強(qiáng)制退市，但實(shí)際上，上市委員會(huì)也會(huì)審查具體退市案例，比如已經(jīng)在香港退市的新力控股，從停牌到最終摘牌時(shí)間達(dá)到25個(gè)月，香港還是有一個(gè)機(jī)制，給予上市公司股東充足時(shí)間自救以證明符合保留上市地位。過(guò)去一年半，我們推動(dòng)的地產(chǎn)紓困方案獲得一些上市房企認(rèn)可和采納，我們積極參與了他們的重組及復(fù)牌戰(zhàn)，成功協(xié)助停牌一年多的房企在限期內(nèi)又成功復(fù)牌。現(xiàn)在港股也有其他個(gè)別長(zhǎng)時(shí)間停牌后通過(guò)各種努力復(fù)牌的案例，但是，如果無(wú)法在規(guī)定時(shí)限提出有效滿(mǎn)足復(fù)牌的條件或能力，未來(lái)可能有更多的停牌房企被退市。我們期待所有停牌房企都積極面對(duì)，我們也樂(lè)意貢獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)協(xié)助。

《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新發(fā)展模式。次日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話(huà)上發(fā)言中提到，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。12月15日至16日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)，隨著銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步出現(xiàn)積極變化。

中研研究院對(duì)該行業(yè)作了詳盡深入的分析，更多行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》。

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