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房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析:全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元,同比下降8.5%

8月15日,國新辦舉行2023年7月份國民經(jīng)濟(jì)運行情況新聞發(fā)布會。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示,目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段,部分房企經(jīng)營遇到一定困難,特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露,影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的,

1—7月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米,同比下降6.8%。其中,住宅施工面積563026萬平方米,下降7.1%。房屋新開工面積56969萬平方米,下降24.5%。其中,住宅新開工面積41546萬平方米,下降25.0%。房屋竣工面積38405萬平方米,增長20.5%。其中,住宅竣工面積27954萬平方米,增長20.8%。

7月末,商品房待售面積64564萬平方米,同比增長17.9%。其中,住宅待售面積增長19.5%。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購重組機(jī)會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。重點分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn),對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

8月15日,國新辦舉行2023年7月份國民經(jīng)濟(jì)運行情況新聞發(fā)布會。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示,目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段,部分房企經(jīng)營遇到一定困難,特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露,影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的,隨著市場調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用,房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化,房企風(fēng)險有望逐步得到化解。

相關(guān)部委以及多地密集發(fā)聲表態(tài)或出臺相關(guān)支持政策,如北京、深圳、廣州、上海等一線城市先后發(fā)聲將結(jié)合自身房地產(chǎn)實際情況支持居民剛性和改善性住房需求;河南鄭州、廣西梧州等地也紛紛出臺政策提出要優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

1~7月份,全國已有超百省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,出臺調(diào)控措施超360次。7月份有33省市(縣)出臺政策42條。近百城調(diào)整住房公積金政策,優(yōu)化公積金提取條件;部分城市優(yōu)化限購政策,放松限購區(qū)域,如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍,非戶籍居民滿足1個月社保即可在當(dāng)?shù)刭彿?長沙對人才放松購房限制條件,合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。

政策調(diào)整還表現(xiàn)在降低首付比例及房貸利率等方面。超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的購房門檻較高,重點城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。

房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻

上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元,同比下降7.9%;其中,住宅投資44439億元,下降7.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元,同比下降9.8%。其中,國內(nèi)貸款8691億元,下降11.1%;利用外資28億元,下降49.1%;自籌資金20561億元,下降23.4%;定金及預(yù)收款24275億元,下降0.9%;個人按揭貸款12429億元,增長2.7%。

上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米,同比下降6.6%。其中,住宅施工面積557083萬平方米,下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米,下降24.3%。其中,住宅新開工面積36340萬平方米,下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米,增長19.0%。其中,住宅竣工面積24604萬平方米,增長18.5%。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),連接著消費和投資兩大需求,對經(jīng)濟(jì)增長起著重要的作用。據(jù)統(tǒng)計,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動占GDP的比重接近三成,與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%,房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%,房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

進(jìn)入 2018 年,各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓,1~4 月國房景氣度持續(xù)回落,但得益于 4 月份央行定向降準(zhǔn)改善外部資金流動性,5~9 月期間國房景氣度有所回升,9 月份上漲至 102.03 點。9~12 月,國房景氣指數(shù)小幅回落,12 月為 101.87 點,比 9 月份下降 0.16 點,2019 年 1 月國房景氣指數(shù)達(dá)到 2017 年以來的最低值 100.58 點。

2019 年 2 月份以來,國房景氣指數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定階段并有所回升,12 月景氣指數(shù)為 101.27 點。進(jìn)入 2020 年,受新冠肺炎疫情影響,房地產(chǎn)行業(yè)銷售受到較嚴(yán)重沖擊,施工進(jìn)度及竣工計劃也受到影響,2 月份較 1 月份下降2.88 點,景氣指數(shù)跌至 97.45 點,1-2 月份為疫情影響最為嚴(yán)重時期,3 月份開始,隨著疫情得到控制、社會各界開始有序復(fù)工,景氣指數(shù)回升 0.78個點,至 98.96 點。7 月份開始,隨著新冠疫苗研發(fā)取得突破性進(jìn)展以及溫度的升高,疫情得到進(jìn)一步控制,景氣指數(shù)回升至 100.13 點。

2020 年 7 月至 2021 年 6 月,疫情在全國范圍得到有效控制,疫苗接種工作于 2020 年冬季開始陸續(xù)展開,在此期間,2020 年兩會提出“房住不炒”,全國各地區(qū)因城施策,景氣指數(shù)在 2021年 2 月上升至 101.42點后略有下降,2021 年 6 月,景氣指數(shù)下降 101.05 點。自 2021 年下半年開始,國內(nèi)多地相繼階段性出現(xiàn)陽性病例,在 2022 年全年疫情因素擾動下,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊,景氣指數(shù)連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。

總體來看,過去幾年來房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào),各線城市繼續(xù)落實分類調(diào)控,提高調(diào)控的精準(zhǔn)性,同時大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點,在控制房價水平的同時,完善多層次住房供應(yīng)體系,構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度,短期調(diào)控和長效機(jī)制的銜接更為緊密。

住宅作為一種基本的生活必需品,其價格波動對民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。政府歷來對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度較高。房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于國家土地利用、銀行信貸、城市規(guī)劃以及財政稅收等宏觀調(diào)控政策上具有很強(qiáng)的敏感性。

房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析

全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)遵循經(jīng)濟(jì)周期波動的理論,以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù),運用時間序列、多元統(tǒng)計、計量經(jīng)濟(jì)分析方法,以房地產(chǎn)開發(fā)投資為基準(zhǔn)指標(biāo),選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標(biāo),剔除季節(jié)因素的影響,包含了隨機(jī)因素,采用增長率循環(huán)方法編制而成,每月根據(jù)新加入的數(shù)據(jù)對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂。國房景氣指數(shù)選擇2012年為基年,將其增長水平定為100。通常情況下,國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平,95至105點之間為適度景氣水平,95以下為較低景氣水平,105以上為偏高景氣水平。

最近兩年,受到國內(nèi)疫情反復(fù)的影響,商品住宅銷售面積和銷售額增長率分別出現(xiàn)較大下降趨勢,其中 2022年度商品住宅銷售面積和銷售額分別為 135,837.00萬平方米和 133,308.00 億元,較 2021 年度分別下降 24.30%及26.53%。

針對部分城市房價上漲過快的現(xiàn)象,政府推出的一系列調(diào)控政策,將對市場購房心理產(chǎn)生一定的影響,短期內(nèi)市場不確定性和交易量的波動性可能上升。但從長遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會改變;中國 GDP 持續(xù)增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長及人口結(jié)構(gòu)決定了住房的剛性需求;以擴(kuò)大房屋供給、支持首次和改善型購買、增加保障性住房,以及規(guī)范市場等政府政策的出臺,將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展等因素的影響下,我國房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的發(fā)展前景。

未來房地產(chǎn)市場政策導(dǎo)向?qū)⑥D(zhuǎn)向如何盤活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求,包括城中村改造、老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造,以解決發(fā)展不配合、不充分的問題;如何打造好房子、好小區(qū)、好社區(qū),從而提高居民美好人居。

本報告主要分析了國內(nèi)企業(yè)并購重組政策及規(guī)模、上市公司并購重組與操作策略、房地產(chǎn)投資行業(yè)兼并重組動因、房地產(chǎn)投資企業(yè)兼并重組風(fēng)險及對策建議,最后對房地產(chǎn)投資企業(yè)海外并購風(fēng)險及策略、融資渠道選擇提出相關(guān)建議,是企業(yè)了解行業(yè)并購重組發(fā)展動態(tài),把握市場機(jī)會,正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具,極具參考價值。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購重組機(jī)會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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