超20城支持開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù) 2023年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢

• 郭夢 2023年8月16日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 474 25
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近期，多地開始實施“商轉(zhuǎn)公”(商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，包括重慶、長沙、武漢、揚州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，預(yù)計后續(xù)還會有其他城市跟進實施。

超20城支持開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)

近期，多地開始實施“商轉(zhuǎn)公”(商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，包括重慶、長沙、武漢、揚州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，預(yù)計后續(xù)還會有其他城市跟進實施。

‘商轉(zhuǎn)公’會明顯降低房貸利息負(fù)擔(dān)，從某種意義上講屬于變相下調(diào)存量個人房貸利率。在住房公積金利率全面下調(diào)的背景下,商業(yè)貸款和公積金貸款之間存在較大利差,對于正在還貸的家庭來說,商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款(即“商轉(zhuǎn)公”),確實能省下一筆不小的費用。

所謂“商轉(zhuǎn)公”,即商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款,因為商貸與公積金貸款的利率差異較大,二者之間的轉(zhuǎn)換無疑可以降低購房者的還款壓力。

“商轉(zhuǎn)公”是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的簡稱，因為當(dāng)前各地商貸與公積金貸款的利率相差較大，同時近年貸款利率全面下調(diào)，“商轉(zhuǎn)公”貸款若配套商業(yè)貸款，還可同時享受新的較低的商貸利率，這將有效減輕購房者的貸款利息負(fù)擔(dān)。

“商轉(zhuǎn)公”本身是優(yōu)化公積金貸款、支持住房消費的一種優(yōu)惠政策。但是，這種優(yōu)惠政策需要購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證后才能享受到。在多地住房公積金中心借款人申請條件中均明確“原商業(yè)貸款所購住房已取得不動產(chǎn)權(quán)證書(或房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)證)”。

由于多地“保交樓”仍在持續(xù)推進，對于一些在商貸利率較高時買入期房的購房者，因為開發(fā)商延期交付，目前尚未取得房產(chǎn)證，無緣通過“商轉(zhuǎn)公”減輕還款負(fù)擔(dān)。

全國公積金貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行對外公布《全國住房公積金2022年年度報告》。報告顯示，住房公積金制度已覆蓋全國1.69億人，購租并舉支持繳存人解決基本住房問題的力度不斷加大。

報告顯示：2022年，全國住房公積金實繳單位452.72萬個，實繳職工16979.57萬人，分別比上年增長8.80%和3.31%。重慶等6個城市穩(wěn)步推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點工作，共有22.03萬名靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，其中，新市民、青年人占比超過70%。公積金貸款方面，全國共發(fā)放住房公積金貸款247.75萬筆，總金額1.18萬億元，貸款利率比同期貸款市場報價利率(LPR)低0.9—1.35個百分點，為貸款人節(jié)約利息支出約2089.02億元。

據(jù)住建部、財政部和中國人民銀行今年二季度發(fā)布的《全國住房公積金2022年年度報告》，去年，在浙江、重慶和貴州三地，當(dāng)?shù)刈》抗e金年度個人住房貸款率超過90%，安徽、福建、海南、廣西等地個貸率超過85%，上海個貸率也達到84.9%。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢

如今，95后年輕人根本就不愿意結(jié)婚，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中國單身人口已經(jīng)達到2.4億。不結(jié)婚讓很多人更沒有了買房的想法。所以，目前買房的主要還是以80后和90后群體為主。受傳統(tǒng)思想影響的80后成為了房奴，中國通過銀行貸款買房家庭數(shù)量約2億戶，真正屬于“房奴”人數(shù)約4億人。而另一方面，截止到2018年，我國租房人群也達到了2億。

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，人們對住房的需求將從滿足基本居住功能向提升生活品質(zhì)轉(zhuǎn)變。改善性住房需求將成為未來房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動力，尤其是在一二線城市和部分三四線城市。這也意味著，房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計、配套、服務(wù)等方面將成為核心競爭力，房企需要提升產(chǎn)品力和品牌力，滿足消費者的多元化和個性化需求。

我國房地產(chǎn)與經(jīng)濟緊密相連，因此，房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向也會與當(dāng)前經(jīng)濟形勢息息相關(guān)，對房地產(chǎn)的刺激與抑制，同樣是對宏觀經(jīng)濟的調(diào)節(jié)。

廣義房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，對上下游行業(yè)的帶動作用較強。例如，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會直接消耗大量的建筑材料，帶動水泥、鋼鐵、玻璃、五金、陶瓷、化工等行業(yè)的發(fā)展;另一方面，與住房相關(guān)的消費活動也將促進家電、家具、紡織、汽車等行業(yè)制造業(yè)的發(fā)展。因此伴隨著廣義房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國民經(jīng)濟整體受到提振。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》分析

今年以來，在“防風(fēng)險”、支持“剛性和改善性住房需求”基調(diào)下，各地“因城施策”，持續(xù)提振消費者信心，市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2023年《政府工作報告》定調(diào)，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，堅持“房住不炒”“保交樓”等仍是調(diào)控關(guān)鍵詞，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

當(dāng)前居民部門購買力不及以往類似周期。過去二十年中，房地產(chǎn)銷售面積負(fù)增長一共出現(xiàn)過三次，2008年、2014年和2019年。其中，2008年是受到全球金融危機沖擊，當(dāng)時城鎮(zhèn)居民可支配收入增速在14%以上;后兩次房地產(chǎn)銷售下降時城鎮(zhèn)居民可支配收入增速在8%-9%左右，而目前在經(jīng)歷了疫情沖擊三年后，城鎮(zhèn)居民可支配收入增速僅為5%左右，居民收入增長的放緩是抑制住房需求擴張的重要因素之一。

隨著“金融16條”“三支箭”先后落地，房地產(chǎn)金融環(huán)境得到實質(zhì)放松，優(yōu)質(zhì)房企融資規(guī)模與融資成本得到強烈支撐，未來發(fā)展向好。

回顧“十四五”前半程，2021-2023年5月，全國商品住宅銷售面積合計約31億平，占到中指此前對“十四五”預(yù)測總量的50%，進度基本拉平。市場在經(jīng)歷了“大起大落”后，預(yù)計“十四五”后半程，市場將逐漸回歸常態(tài)，未來兩年商品住宅年均銷售規(guī)?；蚪抵?2億平方米以下。

目前，我國的房地產(chǎn)市場正處在“去庫存”和“調(diào)控”等階段。在這種情況下，租賃市場或成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要發(fā)展熱點。

下半年房地產(chǎn)政策仍將維持偏暖的主基調(diào)。綜合判斷，預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)市場可能總體處于弱復(fù)蘇的態(tài)勢。

房地產(chǎn)行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。

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  2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告

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