因房價上漲 賣家毀約 法院判要賠房價上漲差價損失10萬元

• 2017年11月8日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 435 22
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房價上漲，一些勢利的賣家選擇“寧可違約也不賣”。廣州市民王某就遇到了這一狀況，王某本欲花125萬買潘某的房，沒想到房價上漲潘某不賣，后來王某只得花168萬購買了與潘某同一小區(qū)的房。王某為此把潘某告上法庭。

（圖片與新聞無關(guān)）

不少購房者或許都曾碰到過因為房價上漲賣家毀約的事。近日，廣州中院二審了一件因房價上漲賣家毀約的案件。

房價上漲，一些勢利的賣家選擇“寧可違約也不賣”。廣州市民王某就遇到了這一狀況，王某本欲花125萬買潘某的房，沒想到房價上漲潘某不賣，后來王某只得花168萬購買了與潘某同一小區(qū)的房。王某為此把潘某告上法庭。

記者今天（11月7日）獲悉，經(jīng)廣州中院近日二審，潘某最終不僅要向王某返還定金5萬元、支付違約金12.5萬元，而且還要承擔王某的部分購房差價損失共10萬元。

法官表示，二手房屋買賣合同簽訂后，因房價漲跌而惡意違約的，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價損失。

簽了125萬元的合同賣家突然不賣

2016年8月11日，王某（買方）與潘某（賣方）及某房地產(chǎn)代理有限公司（經(jīng)紀方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：賣方潘某將其名下的房屋以現(xiàn)狀售予買方王某，總樓價125萬元；買方王某應在簽訂合同當天向賣方潘某支付定金5萬元，首期樓款（不含定金）32萬元在成功遞件當天由買方王某直接支付給賣方潘某，樓價余款（貸款銀行批準按揭的金額）在辦妥交易過戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入賣方潘某在該貸款銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。

合同還約定了違約責任：因買方或賣方違反本合同約定，如拒不配合提供交易所需資料或逾期辦理交易、按揭等買賣相關(guān)手續(xù)、逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款等無故不履行本合同義務，則逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價的1‰向守約方支付違約金；逾期超過十天仍不履行的，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔定金責任（雙倍返還定金或沒收定金）或支付等額于總樓價10%的違約金，守約方應向違約方發(fā)出解除合同通知書，已收之房款應于解除合同發(fā)出之日起五天內(nèi)退還；逾期十天仍未履行的，但守約方同意繼續(xù)履行的，守約方有權(quán)要求違約方按每日樓價款的1‰支付違約金；基于經(jīng)紀方為買賣雙方提供獨家的居間服務，并促成買賣雙方簽署本合同，買方應向經(jīng)紀方支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費1.3萬元。

合同簽訂當天，王某向潘某支付了定金5萬元。此后，王某與潘某約定于2016年11月3日前往房管部門辦理過戶手續(xù)，但當日潘某以其未帶身份證原件及經(jīng)紀方不在場為由拒絕辦理過戶手續(xù)。王某委托律師于次日向潘某發(fā)出《律師函》，要求潘某在同年11月8日前協(xié)助王某辦理案涉房屋的遞件手續(xù)，否則將追究違約責任等，但潘某未予理會。

買家起訴索賠房價差額損失30.5萬

王某通過經(jīng)紀方聯(lián)系潘某，潘某在2016年11月15日明確表示不再向王某出售案涉房屋，王某亦就此提交了相應的微信聊天記錄為證。王某為證明2016年11月3日當天完全具備支付首期款32萬元的能力，向法院提交了《中國建設(shè)銀行?個人活期賬戶交易明細》（顯示王某在2016年11月2日至11月4日期間的銀行存款為32萬余元）予以證明。

此房買賣不成，王某于2016年11月25日與案外人楊某簽訂《房屋買賣合同》，約定王某向楊某購買其所有的與涉案房屋同小區(qū)1012房，面積約69.2平方米，成交價168萬元，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

隨后，王某向法院起訴，請求判令潘某返還王某定金5萬元并支付違約金12.5萬元，同時賠償王某房價差額損失30.5萬元（168萬元-125萬元-12.5萬元）。此外，王某還在訴狀中要求潘某賠償王某中介費1.3萬元、按揭貸款代理費8000元、律師費1.8萬元、租賃房屋費用2.12萬元。

賣家最終賠10萬元購房差價損失

廣州市天河區(qū)法院一審認為，王某、潘某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，雙方均應依約履行。結(jié)合證據(jù)，王某在2016年11月3日具備支付首期款32萬元的能力且當時也取得了銀行同意貸款證明的情況下，潘某主張王某逾期支付購房款及無付款能力，缺乏事實依據(jù)；且即使潘某認為當日經(jīng)紀方未到場，雙方對付款時間存在爭議，但王某后以多種方式催促潘某辦理遞件手續(xù)。因而，潘某拒絕履行合同依據(jù)不足，已構(gòu)成根本違約，王某有權(quán)解除合同并要求潘某承擔違約責任。

法院指出，基于王某、潘某對解除《房地產(chǎn)買賣合同》均無異議，潘某應將王某已付的定金5萬元退還王某。此外，根據(jù)合同約定，潘某逾期辦理交易手續(xù)，王某有權(quán)要求潘某支付等額于總樓價10%的違約金。因王某已充分舉證證明其在潘某拒絕履行合同當月向案外人購買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價格為168萬元，與王某、潘某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時約定案涉房屋價格125萬元，存在較大差額，王某確實存在實際損失，故對王某要求潘某支付違約金12.5萬元的訴訟請求，予以支持。

關(guān)于王某要求潘某支付房價差額損失30.5萬元的訴請，法院認為，因房地產(chǎn)交易價格受多種因素影響，包括房屋的面積、朝向、樓層等，加之已判令潘某向王某支付違約金12.5萬元，足以彌補潘某的部分實際損失，一審法院根據(jù)公平原則，酌情判令潘某向王某支付房價差額損失15萬元。

天河區(qū)法院判決：潘某向王某返還定金5萬元、支付違約金12.5萬元、賠償房價差額損失15萬元，同時駁回王某的其他訴訟請求。

一審宣判后，潘某不服并上訴，稱其已于2016年11月3日及同月15日明確告知王某不再出售案涉房屋，已盡到及時告知義務，無需承擔房價上漲造成的差價損失等所有法律責任。其表示只愿返還定金，請求改判不承擔任何違約和賠償責任。

廣州中院二審在查清事實的基礎(chǔ)上，經(jīng)當庭調(diào)解，促使雙方當事人達成協(xié)議：潘某退還定金5萬元，賠償違約金12.5萬元和購房差價損失10萬元。

法官：因房價漲跌而惡意違約者應承擔因房價上漲而致的房屋差價損失

二審法官表示，近年來，隨著廣州市房地產(chǎn)交易市場的日趨成熟，因二手房買賣引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增多趨勢。本案糾紛系賣方無正當理由拒絕繼續(xù)出售房屋引起，屬于單方違約的情形之一。

法官表示，二手房屋買賣合同簽訂后，雙方均應誠信履約，維護市場交易秩序。因房價漲跌而惡意違約的，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價損失。至于差價損失賠償金額的確定，如果當事人已提交相關(guān)證據(jù)證明其另外購買的房屋在位置、朝向、樓層、面積等方面均與訴爭房屋相類似的情況下，可以按照損失發(fā)生時點的兩套房屋市場成交價單價差額，再綜合考慮違約原因、過錯程度及守約方實際支出等因素，酌情確定差價損失賠償金額。

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