2018年洛陽房價調(diào)控下跌 河南洛陽房價走勢預測 洛陽房價均價統(tǒng)計

• 2018年3月13日 zengpingping來源：華夏時報 388 18
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  2018-2023年版文化地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

回顧洛陽2017年一年的房價走勢，從均價5000元/平米到均價8000元/平米，甚至不少高層樓盤均價達到了10000元/平米。

在限購、限貸、限價一系列調(diào)控洗禮后，2017年的中國樓市發(fā)生趨勢性變化，伴隨著“房住不炒”的提法越來越深入人心，中國樓市也從一片喧囂逐漸回歸平穩(wěn)。

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，隨著一線城市房價趨于穩(wěn)定，以及二三線城市對高層次人才松綁限購，這類城市的房價或?qū)⒊蔀槭袌鲫P(guān)注的焦點，洛陽便是這樣的城市。

回顧洛陽2017年一年的房價走勢，從均價5000元/平米到均價8000元/平米，甚至不少高層樓盤均價達到了10000元/平米，洛陽樓市走出了一條上升曲線。

而洛陽房價在2017年開始上漲的主因，是一二號線地鐵修建和鄭州限購，帶動購買力往洛陽傾斜，以及國家自貿(mào)區(qū)等利好政策的支撐。

開往高房價的地鐵

記者走訪發(fā)現(xiàn)，為了修建地鐵一號、二號線，整個洛陽的城區(qū)都在施工，即使到了農(nóng)歷年三十仍然沒有停工。

“洛陽地鐵一二號線未公布前，我們牡丹廣場周邊的房價還沒有上漲的跡象，就說我這120平米的三居室，原來50萬元就能買下來，現(xiàn)在這地鐵一開始建，總價都接近90萬元了，估計等地鐵修完后，價格還得上漲。我隔壁的鄰居，當時以為房價漲不了就以65萬元的總價著急把房子賣掉，現(xiàn)在腸子都悔青了。”家住牡丹廣場新樓盤云峰國際附近小區(qū)的居民王先生接受《華夏時報》記者采訪時表示。

據(jù)記者了解，自2016年8月洛陽地鐵獲批，到2017年6月1號線18個站點確定并正式開工建設，不到1年的時間，地鐵所承載的意義遠遠超出了交通本身。地鐵不僅成為洛陽當?shù)氐脑掝}中心，更是拉動了房價的上漲。

2月20日，記者走訪發(fā)現(xiàn)太康路與金城寨街交叉口的銀潤中央廣場都已經(jīng)達到了12550元/平米。

毫無疑問，地鐵對于沿線樓盤來說是一個很大的籌碼。地鐵運營讓地鐵周邊樓盤的房價水漲船高，即使是在規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤也成了購房者眼中的“香餑餑”。

據(jù)牡丹廣場鏈家分店的工作人員介紹，地鐵為洛陽房地產(chǎn)帶來了春天。以地鐵站口為中心一公里以內(nèi)的區(qū)域，對周邊房地產(chǎn)帶動作用最明顯，這也是地鐵輻射范圍的黃金區(qū)域，一般在這個區(qū)域里的房價是最高的。例如一號線地鐵口的云峰國際，現(xiàn)在均價都在9800元/平米。

隨著地鐵的建設，沿線將出現(xiàn)一個個以地鐵站點為核心的，集商業(yè)、居住、交通、教育、醫(yī)療等各項配套設施于一體的地鐵生活圈。地鐵線路圖成了樓盤營銷中心的圖騰，站點周邊樓盤的房價瞬間上漲1000-2000元/平米。城市的整體框架被地鐵拉大，市區(qū)周邊土地將成為房企爭奪的主要戰(zhàn)場，樓市則會面臨新一輪的洗牌。

除軌道交通優(yōu)勢外，擁有多種區(qū)位優(yōu)勢疊加的區(qū)域，房價增長更強勁。洛陽澗西區(qū)教育資源優(yōu)勢，學區(qū)房概念疊加地鐵房概念，產(chǎn)生更強競爭優(yōu)勢。其中，高增長區(qū)域主要集中在澗西核心區(qū)和洛陽新區(qū)體育中心附近。該區(qū)域有良好的教育和成熟的居民服務配套，這些都是對房產(chǎn)升值利好的疊加因素。

棚戶改造支撐價格上漲

2017年，洛陽房價從4000元/平米漲到6000、7000元/平米，以前5000元/平米的房子跳漲到8000元/平米，甚至個別樓盤已經(jīng)漲到了13000元/平米，如此上漲節(jié)奏，讓購房者驚呼，2018年是否還能繼續(xù)上漲?

上海易居研究院報告顯示，按城市層級來看，三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購房政策相對寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。由于限購的實施以及大城市房價高企，很多購房者無法在一二線城市買房，只能退而求其次，到大城市周邊的三四線城市買房。

還有一部分購房者，已獲得一二線城市的購房資格，但苦于資金不足，也開始考慮在三四線城市買房。不過，不少購房者表示擔憂，三四線城市這輪樓市上漲，在2018年是否具有可持續(xù)性?對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析認為，三四線樓市大部分是自住需求占主導，2011-2015年期間房價沒怎么漲，積蓄了部分購房需求，這次是隨著全國樓市政策相對寬松后的一次釋放。

國泰君安則發(fā)布研報稱，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷(棚改貨幣化安置)的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應”的一次性刺激，短期內(nèi)能推動房價和銷量的上漲。但長期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲后，需求也在一定程度上被抑制。

長期來說人口流入的城市意味著有潛力，因為人才是房子的最終需求，人都跑了，長期來說這個地方房地產(chǎn)肯定沒有投資價值?！度A夏時報》記者經(jīng)過走訪發(fā)現(xiàn)，洛陽城市發(fā)展從前靠重工業(yè)，但現(xiàn)在也在逐步發(fā)展旅游業(yè)，而城市交通是旅游中吃住行玩的關(guān)鍵因素之一。

據(jù)洛陽市老城區(qū)的李老師介紹，洛陽與其他三線城市有所不同，洛陽的主城區(qū)分為三大塊：老城區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)。由于洛陽屬于古都，所以老城區(qū)不能過度開發(fā)，城市的開發(fā)只能往新區(qū)和開發(fā)區(qū)發(fā)展。

因此，相對于老城區(qū)而言，新區(qū)和開發(fā)區(qū)的成長空間大，高新科技企業(yè)云集，產(chǎn)業(yè)更新更快，從70年代起就有各地的高技術(shù)人才源源不斷地流入洛陽。然而，伴隨著上世紀70年代遷入洛陽的人，子女成長后，又形成了另一種格局，這些人的子女一般都定居一線或者移民到國外。

所以，現(xiàn)在洛陽的人口格局很大一部分是周邊區(qū)縣或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷入洛陽改善居住環(huán)境的購買力，他們逐步成為房價上漲的主力軍。另外，河南自貿(mào)區(qū)去年4月1日的掛牌成立，以高新區(qū)為中心的洛陽片區(qū)劃定，深深地刺激了沉寂多年的高新區(qū)樓市。

據(jù)和利時數(shù)據(jù)，獨享地鐵、自貿(mào)政策優(yōu)勢的澗西、高新兩區(qū)3月成交面積為547670.81平米，占全市總成交面積的67.48%，效果可謂立竿見影。對于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的房價上漲，業(yè)內(nèi)普遍認為是投資和投機的需求在推動，并表示產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟依舊將沒有懸念地帶動房地產(chǎn)價格起伏。地鐵、自貿(mào)區(qū)這些都將會是拉動洛陽房價增值的標簽。

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