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深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制 附修訂草案全文

  • 2018年11月26日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 209 5
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深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制。

11月23日,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)、深圳市人民政府法制辦公室聯(lián)合發(fā)布關(guān)于征求《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見稿)》意見的通告 。

通告稱,為進(jìn)一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號(hào))有關(guān)規(guī)定,深圳市規(guī)劃國土委會(huì)同市法制辦聯(lián)合開展了《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》的修訂工作,經(jīng)研究討論形成《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見稿)》。為保證立法的科學(xué)性、民主性,現(xiàn)將征求意見稿及其說明全文發(fā)布,征求社會(huì)各界意見。

修訂的主要內(nèi)容包括,修訂和完善房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管基本制度、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)規(guī)定、房地產(chǎn)(土地)估價(jià)相關(guān)規(guī)定,同時(shí)增加房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定。

其中,有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的修訂條款涉及,完善房地產(chǎn)銷售價(jià)格備案制度,改變過去由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到價(jià)格監(jiān)管部門備案的做法,明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價(jià)格并由房地產(chǎn)主管部門對(duì)外公示后,房地產(chǎn)主管部門可通過數(shù)據(jù)共享方式報(bào)價(jià)格監(jiān)管部門備案,簡化備案程序。

完善房地產(chǎn)預(yù)售許可管理。一方面,明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認(rèn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件,即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”;另一方面,明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。

銷售精裝修商品房的,應(yīng)公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價(jià)格、規(guī)格、型號(hào)等信息。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實(shí)施的價(jià)格違法行為中增加“商品房銷售不予明碼標(biāo)價(jià),或在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或收取未標(biāo)明的費(fèi)用;不符合商品房銷售條件,以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用,借機(jī)抬高價(jià)格”兩種情形。

增加的房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定包括,明確住房的最小出租單位和建立租賃資金監(jiān)管制度等。

具體而言,明確住房的最小出租單位。結(jié)合國家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、實(shí)行規(guī)?;赓U的要求,同時(shí)保障承租人的基本居住條件,修訂稿規(guī)定,出租住房應(yīng)以間為最小出租單位,人均租住建筑面積不得低于6㎡,且禁止將原始設(shè)計(jì)的居住空間再次分割搭建后出租,廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住。建立租賃資金監(jiān)管制度。

建立租賃資金監(jiān)管制度,房屋租賃企業(yè)和其他開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)的個(gè)人應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)資金監(jiān)管賬戶,由商業(yè)銀行對(duì)租金、保證金、租賃貸款進(jìn)行監(jiān)管,為租賃當(dāng)事人提供租賃資金安全保障。歷史違建經(jīng)房屋結(jié)構(gòu)和消防安全檢驗(yàn)合格,并符合地質(zhì)安全條件的,可以按本章規(guī)定辦理房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。

修訂的主要內(nèi)容:

(一)完善房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管基本制度

為完善行業(yè)監(jiān)管手段,提升監(jiān)管水平,《征求意見稿》從以下幾方面作了制度設(shè)計(jì):第一,建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度,明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)依法履行安全生產(chǎn)主體責(zé)任,組織安全生產(chǎn)培訓(xùn),提高安全生產(chǎn)意識(shí)。第二,建立房地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)制度。根據(jù)我市房地產(chǎn)行業(yè)管理的改革措施,取消房地產(chǎn)行業(yè)年檢制度,建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)的年報(bào)制度,并在各行業(yè)管理以及監(jiān)督檢查的相關(guān)內(nèi)容中將“年檢制度”修改為“年報(bào)制度”。第三,完善房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度。根據(jù)《深圳市公共信用信息管理辦法》(深府297號(hào)令)有關(guān)公共信用信息的管理的最新規(guī)定,將原辦法中有關(guān)誠信管理的內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一修訂,明確規(guī)定,房地產(chǎn)主管部門建立房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度,向社會(huì)公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的信用信息并推送給市公共信用機(jī)構(gòu),實(shí)行守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。

(二)修訂完善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)規(guī)定

一是優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)管理。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的信息化水平,明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中建立項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)。

二是完善房地產(chǎn)銷售價(jià)格備案制度,改變過去由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到價(jià)格監(jiān)管部門備案的做法,明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價(jià)格并由房地產(chǎn)主管部門對(duì)外公示后,房地產(chǎn)主管部門可通過數(shù)據(jù)共享方式報(bào)價(jià)格監(jiān)管部門備案,簡化備案程序。

三是完善房地產(chǎn)預(yù)售許可管理。一方面,明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認(rèn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件,即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”;另一方面,明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。

四是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房應(yīng)對(duì)外公示的內(nèi)容。一方面,增加公示的內(nèi)容,即在原辦法要求公示內(nèi)容的基礎(chǔ)上,增加“不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾;深圳市房地產(chǎn)誠信公示系統(tǒng)查詢方式;委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售的,應(yīng)公示商品房銷售委托書以及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書;投訴方式和途徑;銷售住宅商品房的,應(yīng)當(dāng)公示商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書示范文本”五項(xiàng)內(nèi)容。此外,銷售精裝修商品房的,應(yīng)公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價(jià)格、規(guī)格、型號(hào)等信息;商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的,應(yīng)公示銷售商品房的建筑隔聲情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施。另一方面,明確采取網(wǎng)絡(luò)銷售的,應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)公示應(yīng)在銷售場(chǎng)所公示的所有材料。

五是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中行為的監(jiān)管。根據(jù)近年來我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),以及《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(建房[2016]223號(hào))的有關(guān)要求,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實(shí)施的價(jià)格違法行為中增加“商品房銷售不予明碼標(biāo)價(jià),或在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或收取未標(biāo)明的費(fèi)用;不符合商品房銷售條件,以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用,借機(jī)抬高價(jià)格”兩種情形。

(三)增加房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定

按照國家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、完善住房租賃管理的要求,結(jié)合建設(shè)部正在起草的《住房租賃管理?xiàng)l例》最新思路,《征求意見稿》增加“房屋租賃”一章內(nèi)容。主要包括以下幾個(gè)方面:

第一,建立實(shí)名租賃制度。房屋租賃活動(dòng)中,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)身份信息。出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。

第二,加強(qiáng)租賃房屋管理。一是出租房屋應(yīng)當(dāng)有合法的來源證明,合法的來源證明包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、房屋買賣合同等權(quán)屬證明材料。二是出租房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、地質(zhì)災(zāi)害、衛(wèi)生等方面的安全標(biāo)準(zhǔn)和要求,并具備供水、供電等必要的生活條件。三是未依法取得規(guī)定的來源證明材料、未經(jīng)共有人書面同意、經(jīng)鑒定為危房不能使用、違規(guī)改變房屋使用功能、室內(nèi)裝修不符合國家或地方標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得用于出租。四是明確住房的最小出租單位。結(jié)合國家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、實(shí)行規(guī)?;赓U的要求,同時(shí)保障承租人的基本居住條件,修訂稿規(guī)定,出租住房應(yīng)以間為最小出租單位,人均租住建筑面積不得低于6㎡,且禁止將原始設(shè)計(jì)的居住空間再次分割搭建后出租,廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住。

第三,完善租賃合同備案制度。除明確房屋租賃合同備案的條件和程序外,進(jìn)一步規(guī)定,房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上簽訂和網(wǎng)上備案;經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證,依法享受基本公共服務(wù)和便利。

第四,建立房屋租賃行業(yè)監(jiān)管制度。一是建立房屋租賃企業(yè)備案制度。在本市從事房屋租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)以及出租或者轉(zhuǎn)租住房間數(shù)達(dá)到10間及以上的自然人,應(yīng)當(dāng)辦理工商登記并向房地產(chǎn)主管部門辦理備案。已備案的房屋租賃企業(yè)和自然人的名稱、地址、服務(wù)內(nèi)容等發(fā)生變化或者租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)終止的,應(yīng)辦理備案變更或注銷手續(xù)。二是加強(qiáng)對(duì)房屋租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)管,包括房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在營業(yè)場(chǎng)所公示規(guī)定的材料、規(guī)范房屋租賃企業(yè)發(fā)布租賃廣告、明確房屋租賃企業(yè)禁止實(shí)施的十種違法經(jīng)營行為、明確房屋租賃企業(yè)禁止實(shí)施的三種金融性行為、建立商業(yè)銀行對(duì)租賃資金的監(jiān)管機(jī)制。

第五,建立租賃資金監(jiān)管制度。建立租賃資金監(jiān)管制度,房屋租賃企業(yè)和其他開展規(guī)?;》孔赓U業(yè)務(wù)的個(gè)人應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)資金監(jiān)管賬戶,由商業(yè)銀行對(duì)租金、保證金、租賃貸款進(jìn)行監(jiān)管,為租賃當(dāng)事人提供租賃資金安全保障。

第六,明確歷史違建的出租要求。按照《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的要求,歷史違建經(jīng)房屋結(jié)構(gòu)和消防安全檢驗(yàn)合格,并符合地質(zhì)安全條件的,可以按本章規(guī)定辦理房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。

(四)修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)規(guī)定

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的新形勢(shì),解決新問題,《征求意見稿》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整:

第一,修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理。一是改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)備案方式,強(qiáng)化信息化管理手段,由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中將其設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)的地址、人員等信息進(jìn)行備案,但主管部門可對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中備案的分支機(jī)構(gòu)信息進(jìn)行抽檢核查。二是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的備案變更規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)變更或者終止的,應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)到主管部門辦理變更或者注銷手續(xù);其分支機(jī)構(gòu)變更的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi),由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中變更相關(guān)信息。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的監(jiān)管,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得實(shí)施的行為中增加“捏造發(fā)布不實(shí)信息;泄露或者不當(dāng)使用客戶信息,謀取不正當(dāng)利益;協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”三種情形。

第二,修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理。結(jié)合國務(wù)院取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的實(shí)際,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理規(guī)定進(jìn)行修訂完善。一是取消“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的有關(guān)規(guī)定,將“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員”界定為“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的從業(yè)人員”。二是將原辦法中有關(guān)“執(zhí)業(yè)登記”或者“執(zhí)業(yè)信息”的規(guī)定,分別修改為“實(shí)名登記”或者“從業(yè)信息”。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員行為的監(jiān)管,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得實(shí)施的行為中增加“泄露或者不當(dāng)使用客戶信息,謀取不正當(dāng)利益;協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記;采取暴力、脅迫等不正當(dāng)手段強(qiáng)迫當(dāng)事人接受服務(wù),或者對(duì)當(dāng)事人報(bào)復(fù)滋事”三種情形。

(五)修訂完善房地產(chǎn)(土地)估價(jià)相關(guān)規(guī)定

《征求意見稿》進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)(土地)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案管理。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)(土地)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案管理的實(shí)踐,為加強(qiáng)備案管理,《征求意見稿》將房地產(chǎn)(土地)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)備案的時(shí)間要求由原來的“開展估價(jià)業(yè)務(wù)之日起30日內(nèi)”修改為“自取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持”,并在備案材料中增加房地產(chǎn)(土地)估價(jià)人員的身份證明、人事檔案托管證明材料。

(六)完善相關(guān)法律責(zé)任

《征求意見稿》結(jié)合前述具體的修訂內(nèi)容,主要增加網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布虛假房源的法律責(zé)任,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定提交年報(bào)或者漏報(bào)、瞞報(bào)、虛報(bào)年報(bào)數(shù)據(jù)的法律責(zé)任,以及租賃當(dāng)事人違反房屋租賃管理規(guī)定的法律責(zé)任。其中,違反房屋租賃管理的法律責(zé)任主要包括違法將不得出租房屋進(jìn)行出租、違反最小出租單位進(jìn)行出租、未按規(guī)定辦理租賃合同備案、房屋租賃企業(yè)未備案實(shí)施租賃經(jīng)營、房屋租賃企業(yè)未按規(guī)定公示相關(guān)信息、房屋租賃企業(yè)的違法租賃經(jīng)營行為等方面的法律責(zé)任。

如何應(yīng)對(duì)2019年新形勢(shì)下中國房地產(chǎn)行業(yè)的變化與挑戰(zhàn)?

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