歷經(jīng)了過去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。銷售的放緩已經(jīng)開始推升當(dāng)?shù)貥鞘袔齑?，并可能進(jìn)而影響全國總體樓市銷售走勢。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。
5月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個(gè)月《中國百城庫存報(bào)告》。按照該報(bào)告的定義，城市住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房。
而統(tǒng)計(jì)局口徑下的商品房待售面積則是指：報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。
截至2019年4月底，易居研究院監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45217萬平方米，環(huán)比增長0.5%，同比增長4.2%。
其中，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬、22155萬和20186萬平方米，環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。
觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年9月以來，百城住宅庫存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢，開始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于預(yù)期，這使得百城庫存出現(xiàn)了下降，但4月又出現(xiàn)了小幅反彈。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從結(jié)構(gòu)的角度看，一線城市庫存雖然有所上升，但總體規(guī)模并不大。所以百城庫存上升的因素，更多還是來自于三四線城市。三四線城市庫存規(guī)模上升，說明市場基本面正發(fā)生變化。
對(duì)于三四線城市來說，2018年11月以來，此類城市庫存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長態(tài)勢，即近6個(gè)月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進(jìn)而會(huì)使得庫存去化壓力重新增加。
2019年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.0個(gè)月，這也意味著市場消化完這些庫存需要10.0個(gè)月，該數(shù)值相比3月的10.2個(gè)月有所減少。
從城市分類來看，2019年4月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個(gè)月。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年四季度以來，三類城市中，一線城市和三四線城市存銷比總體拉升最明顯，但這兩類城市的邏輯不一樣。其中一線城市預(yù)售證管控明顯放寬，高端樓盤入市節(jié)奏加快，這會(huì)拉動(dòng)存銷比數(shù)據(jù)的上升。而三四線城市則面臨房屋交易降溫的問題，這也會(huì)使得去化的動(dòng)力減弱。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)要警惕庫存規(guī)模繼續(xù)上升導(dǎo)致去化周期明顯擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。從去庫存的角度看，對(duì)于部分三四線城市來說，要出臺(tái)優(yōu)惠的購房政策，積極引導(dǎo)剛需和改善型購房需求的釋放。
繼過去兩年全國房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長之后， 三四線城市需求將轉(zhuǎn)弱。
穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預(yù)計(jì)未來6~12個(gè)月全國合約銷售額同比將持平或下降1%~5%，主要由于三四線城市需求轉(zhuǎn)弱。預(yù)計(jì)三四線城市庫存水平將上升，但全國庫存水平仍將低于2015年3月的峰值?！?/p>
三四線城市購房需求少了
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