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2018年全國商品房銷售面積情況 2019年棚改退潮百城庫存上升

  • 2019年6月3日 ChenJunYi來源:國研網(wǎng) 929 58
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歷經(jīng)了過去兩三年的火爆行情后,棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。銷售的放緩已經(jīng)開始推升當(dāng)?shù)貥鞘袔齑?,并可能進(jìn)而影響全國總體樓市銷售走勢。官方數(shù)據(jù)顯示,今年前4個(gè)月,全國商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%。


5月29日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個(gè)月《中國百城庫存報(bào)告》。按照該報(bào)告的定義,城市住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項(xiàng)目,包括期房和現(xiàn)房。

而統(tǒng)計(jì)局口徑下的商品房待售面積則是指:報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。

截至2019年4月底,易居研究院監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45217萬平方米,環(huán)比增長0.5%,同比增長4.2%。

其中,一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬、22155萬和20186萬平方米,環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%,同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),2018年9月以來,百城住宅庫存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢,開始步入上行通道。2019年2~3月份,住宅成交行情好于預(yù)期,這使得百城庫存出現(xiàn)了下降,但4月又出現(xiàn)了小幅反彈。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從結(jié)構(gòu)的角度看,一線城市庫存雖然有所上升,但總體規(guī)模并不大。所以百城庫存上升的因素,更多還是來自于三四線城市。三四線城市庫存規(guī)模上升,說明市場基本面正發(fā)生變化。

對(duì)于三四線城市來說,2018年11月以來,此類城市庫存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長態(tài)勢,即近6個(gè)月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道,進(jìn)而會(huì)使得庫存去化壓力重新增加。

2019年4月份,100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.0個(gè)月,這也意味著市場消化完這些庫存需要10.0個(gè)月,該數(shù)值相比3月的10.2個(gè)月有所減少。

從城市分類來看,2019年4月份,一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,去年四季度以來,三類城市中,一線城市和三四線城市存銷比總體拉升最明顯,但這兩類城市的邏輯不一樣。其中一線城市預(yù)售證管控明顯放寬,高端樓盤入市節(jié)奏加快,這會(huì)拉動(dòng)存銷比數(shù)據(jù)的上升。而三四線城市則面臨房屋交易降溫的問題,這也會(huì)使得去化的動(dòng)力減弱。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,后續(xù)要警惕庫存規(guī)模繼續(xù)上升導(dǎo)致去化周期明顯擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。從去庫存的角度看,對(duì)于部分三四線城市來說,要出臺(tái)優(yōu)惠的購房政策,積極引導(dǎo)剛需和改善型購房需求的釋放。

繼過去兩年全國房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長之后, 三四線城市需求將轉(zhuǎn)弱。

穆迪助理副總裁楊昱穎表示:“預(yù)計(jì)未來6~12個(gè)月全國合約銷售額同比將持平或下降1%~5%,主要由于三四線城市需求轉(zhuǎn)弱。預(yù)計(jì)三四線城市庫存水平將上升,但全國庫存水平仍將低于2015年3月的峰值?!?/p>

三四線城市購房需求少了


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