深圳市住建局將介入調(diào)查蛋殼公寓 2020長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景趨勢(shì)及規(guī)模分析

• 2020年6月5日 WuYaNan來源：搜狐 1462 97
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6月4日，一篇題為《租房遭遇陷阱，退租百般不易》報(bào)道引起社會(huì)各界關(guān)注，對(duì)于深圳市民反映的蛋殼公寓行為，深圳市人大代表、政協(xié)委員紛紛表示，政府職能部門應(yīng)強(qiáng)力介入調(diào)查，對(duì)違規(guī)違法行為嚴(yán)格查處，同時(shí)，應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門建立企業(yè)退市機(jī)制，針對(duì)蛋殼公寓等一類問題企業(yè)

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)規(guī)模分析

隨著國(guó)家相關(guān)政策的完善和市場(chǎng)環(huán)境的完善，長(zhǎng)租公寓將有廣闊的發(fā)展空間：預(yù)計(jì) 2017年年底數(shù)字會(huì)達(dá)到400萬。預(yù)計(jì)2020年底，品牌公寓會(huì)超過1000萬間，市場(chǎng)占有率超過10%，將出現(xiàn)5-10家公寓數(shù)量超過100萬的品牌公寓企業(yè)。

服務(wù)式長(zhǎng)租公寓有別于簡(jiǎn)單以賺取租金差價(jià)為主要贏利點(diǎn)的傳統(tǒng)模式，而是有專業(yè)機(jī)構(gòu)介入的專業(yè)化服務(wù)模式。此類公寓更多的是從人的角度，即C端去考慮效益，房子只是個(gè)載體，更重要的是社區(qū)運(yùn)營(yíng)和管理。租客用私人小空間去換取社交大空間，運(yùn)營(yíng)商則通過增加黏性，從各種衍生 挖掘額外效益。我目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，公寓間數(shù)超過200多萬間。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓現(xiàn)階段以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，有著較強(qiáng)的金融屬性。前期一次性投入規(guī)模較大且集中，而之后有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。如裝修完成后，未來的現(xiàn)金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理費(fèi)用等，具備貼現(xiàn)融資的基礎(chǔ)，但是目前行業(yè)大部分企業(yè)尚處于“燒錢”階段，未實(shí)現(xiàn)真正的盈利。長(zhǎng)租公寓整體租金回報(bào)率較低也是行業(yè)的痛點(diǎn)所在萬科長(zhǎng)租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費(fèi)只有1.5%的收益;對(duì)于鏈家，長(zhǎng)租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分?jǐn)偂?0%的運(yùn)營(yíng)成本、5%的稅收，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)幾乎為零。因此長(zhǎng)租公寓整體盈利模式仍處于探索階段。盈利模式不明晰也是整個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)所在。

長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展前景如何?

在美國(guó)和日本等成熟市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓已是一項(xiàng)成熟的投資級(jí)資產(chǎn)，其投資表現(xiàn)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)且抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)、投資回報(bào)率高、良好的資產(chǎn)流動(dòng)性和資本化率走勢(shì)趨同辦公樓等特點(diǎn)。在中國(guó)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場(chǎng)占有率，其投資市場(chǎng)正在開始形成，市場(chǎng)化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。中國(guó)擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來新一輪機(jī)遇。隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新整合階段。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長(zhǎng)租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長(zhǎng)租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長(zhǎng)了18.9%，但累計(jì)開業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。截至2019年，國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長(zhǎng)租公寓的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”，長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場(chǎng)仍大有可為。

目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)盈利周期較長(zhǎng)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)在高負(fù)債，資金壓力大的狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)，其中資金壓力主要集中于長(zhǎng)租公寓的裝修成本和租金成本兩個(gè)方面。第二，融資和稅收成本相對(duì)較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營(yíng)改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計(jì)超過租金收入的20%。第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長(zhǎng)租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓企業(yè)相對(duì)分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。第四，租期的維穩(wěn)考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，中國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)上的租期太短，一般分散式長(zhǎng)租公寓租期為3-6年，集中式長(zhǎng)租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過高。

對(duì)此，中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。欲了解關(guān)于中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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