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長租公寓行業(yè)全景調(diào)研 長租公寓新格局正在形成中

  • 吳澳燕 2022年12月6日 來源:百度百科 經(jīng)濟觀察報 國際金融報 400 19
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“長租公寓”,又名“白領(lǐng)公寓”,“單身合租公寓”,是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè),將業(yè)主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給需要人士。

“長租公寓”,又名“白領(lǐng)公寓”,“單身合租公寓”,是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè),將業(yè)主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給需要人士。

國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式,利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似“二房東”。

2022年第三季度,TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模90.82萬間,同比增長23.76%,環(huán)比增長3.18%,開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長,相較于上一季度增速有所加快。進入第三季度,各地疫情防控形勢逐漸好轉(zhuǎn),頭部租賃企業(yè)開店動作不斷,整體開業(yè)增速有所加快。

受人口結(jié)構(gòu)變化、住房消費觀念和政策支持的共同推動,中國住房租賃市場正加速進入機構(gòu)化的時代。其預計,2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示:

從發(fā)展歷史上來講,長租行業(yè)自1998年初步形成,至今有將近20年的歷史,但長租公寓發(fā)展較晚,受整體政策和單人租房需求誕生,目前經(jīng)過引入期和發(fā)展期,已進入快速成長期,未來隨著規(guī)模效應帶動成本降低,重資產(chǎn)下集中式公寓占比有望超越分散式。

2009年,以創(chuàng)業(yè)系為主的品牌商開始進入長租公寓領(lǐng)域,此后各家公寓品牌紛紛成立,包括魔方、YOU+、樂乎等品牌。行業(yè)轉(zhuǎn)型階段,主流房企已經(jīng)基本完成長租公寓等地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務布局,目前國內(nèi)競爭第一梯隊仍是由具備高資產(chǎn)優(yōu)勢的主流房企,其中萬科和龍湖整體管理規(guī)模位列一二。

中國的長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產(chǎn)業(yè)流程中,除了通過收購資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價值和租金收益以外,產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務主要包括獲得房源后裝修設計;運營過程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應用;日常運營過程中的附加服務,如租金貸款、家具租賃等。

長租公寓是國家解決住房矛盾的重要手段之一,要堅持長期主義,首先就是要把經(jīng)營做好,然后資產(chǎn)才能保值增值。長租公寓市場仍然是高速增長的潛力市場,預計到2025年將保持24%復合增長率。目前,頭部企業(yè)仍未形成能力代差,后發(fā)機會仍然存在;市場機構(gòu)化水平較低,長租公寓占租房市場的比例不足10%。從經(jīng)營效益上講,敬畏市場,真正沉下心把運營做好的企業(yè)才能夠脫穎而出。

未來隨著租賃需求升級,以及開發(fā)商、投資機構(gòu)及其他市場參與者的深度參與,長租公寓產(chǎn)品有望加速迭代更新,長租公寓市場將在質(zhì)量和數(shù)量上均更上一個新臺階。

長租公寓新格局正在形成中

近年來長租公寓成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的新熱點之一。2020年以來,全國長租公寓大宗投資加速增長,共錄得13宗交易,累計金額達100億元,超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國內(nèi)長租公寓投資最活躍的城市,在疫情后的相關(guān)大宗交易中的占比超過90%。

隨著房住不炒、租購并舉的不斷推進,租賃住房在中國住房供給體系中的定位正發(fā)生根本性改變,包括政策端、運營端、資本端在內(nèi)的資源,正在積極組合、流動,有別于2017年的長租公寓新格局正在形成中。

2017時,投資人以長租公寓運營商為主,交易價格也站在了相對高位。而今年,長租公寓交易為買方市場,有些成交可能低于成本價。

在黨的二十大再次強調(diào)“租購并舉”的大背景下,長租公寓行業(yè)正迎來新“變局”。

日前,華夏基金華潤有巢租賃住房REIT(以下簡稱“華潤有巢REIT”)正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文,而此前由北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團發(fā)布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易,近日備受市場關(guān)注的“金融16條”亦強調(diào),“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。

“2022年是我國保障性租賃住房發(fā)展的關(guān)鍵一年”,ICCRA發(fā)布的《中國住房租賃市場三季度報告》顯示,從去年提出“保障性租賃住房”概念以來,截至2022年三季度末,全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有10.7%納入當?shù)乇U闲宰赓U住房(環(huán)比上漲了3.8個百分點),規(guī)模合計為100450套(間),比二季度增加了38431套(間)。其中,“納保比例最高的為租賃式社區(qū),已納保房間規(guī)模占總規(guī)模的31.3%”。

目前中國住房租賃市場體量近6000萬套,而機構(gòu)化長租公寓滲透率尚不足2%,與美國、日本等成熟市場50%以上的機構(gòu)化運營公寓滲透率相比,提升潛力巨大。在近幾年的加速發(fā)展后,國內(nèi)長租公寓投資已經(jīng)逐漸摸索出一套較為成熟的流程。世邦魏理仕認為, 從選址測算、產(chǎn)品設計、開發(fā)建設標準到運營管理的可復制、標準化路徑將幫助投資者建立規(guī)?;馁Y產(chǎn)組合,并由此實現(xiàn)規(guī)模效益和品牌溢價。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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