中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2023

• 郭夢(mèng) 2023年10月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1049 67
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2022年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到6400.62萬(wàn)平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較2021年下降4.24個(gè)百分點(diǎn);合約面積均值增至8574.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對(duì)物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2023

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國(guó)的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。

2022年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到6400.62萬(wàn)平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較2021年下降4.24個(gè)百分點(diǎn);合約面積均值增至8574.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

從管理面積來源看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的依賴程度逐步降低，第三方在管面積占比持續(xù)提升。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較2021年提升1.07個(gè)百分點(diǎn)。從管理面積增量看，第三方項(xiàng)目拓展更具增長(zhǎng)潛力。市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)和合資合作成為重要的拓展手段;并購(gòu)更謹(jǐn)慎、注重質(zhì)量和戰(zhàn)略協(xié)同，大宗交易減少，國(guó)企并購(gòu)成為重要力量;地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司對(duì)物業(yè)公司發(fā)展支持逐步弱化。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》分析

第三章 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

第一節(jié) 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析

一、中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

20世紀(jì)80年代初，隨著我國(guó)改革開放的國(guó)策實(shí)施，物業(yè)管理由香港引入深圳。深圳作為公認(rèn)的境內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)源地，是行業(yè)的先行人和推動(dòng)者，在行業(yè)的發(fā)展歷程中創(chuàng)造了多個(gè)第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的誕生;1993年6月28日，深圳成立了國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)管理協(xié)會(huì)——深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì);1994年，深圳市頒布了我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。從深圳成立第一家物業(yè)管理公司開始，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了起步探索期，整合規(guī)范期和多元化發(fā)展期三個(gè)階段，具體如下圖所示：

圖表：我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場(chǎng)發(fā)展無(wú)序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。目前，全國(guó)各地相繼出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)走向良性發(fā)展的道路。在市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展的過程中，市場(chǎng)上涌現(xiàn)出越來越多優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在新型冠狀病毒疫情防控期間，物業(yè)行業(yè)顯示出其作為保障企業(yè)生產(chǎn)、居民生活的基礎(chǔ)性行業(yè)的價(jià)值。疫情防控期間，物業(yè)企業(yè)在社區(qū)防控中主動(dòng)承擔(dān)了防控預(yù)案、員工管理、疫情宣傳、出入管控、重點(diǎn)消殺、物資保障、配合隔離等主要工作;同時(shí)，在保障企業(yè)安全有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面也發(fā)揮著不可替代的作用。短期內(nèi)，本次疫情對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和新業(yè)務(wù)拓展產(chǎn)生一定的影響，長(zhǎng)期來看，物業(yè)行業(yè)將在疫情過后迎來更加良性和健康的發(fā)展環(huán)境。

二、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析

物業(yè)管理服務(wù)主要提供綜合管理、秩序維護(hù)、工程維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、裝修管理、社區(qū)文化等服務(wù)，服務(wù)對(duì)象為住宅、寫字樓、酒店式公寓、購(gòu)物中心、城市綜合體、企業(yè)總部大樓、工廠、學(xué)校、會(huì)所、政府公建項(xiàng)目等。

1、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)按收費(fèi)方式細(xì)分，可分為包干制物業(yè)管理服務(wù)與酬金制物業(yè)管理服務(wù)。

(1)包干制物業(yè)管理服務(wù)

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。該種收費(fèi)方式促使企業(yè)樹立成本意識(shí)，提高自身服務(wù)效率。

(2)酬金制物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理公司的酬金制物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及對(duì)象與包干制大致相同，但是在收費(fèi)方式上截然不同。酬金制指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。該種收費(fèi)方式保證了業(yè)主的知情權(quán)，有利于財(cái)務(wù)透明。

2、案場(chǎng)服務(wù)

案場(chǎng)服務(wù)由公司的案場(chǎng)服務(wù)中心負(fù)責(zé)，提供標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)化的客服、禮賓、保潔服務(wù)，還包括物料管理、會(huì)務(wù)接待、后勤保障、設(shè)施設(shè)備的檢查保修等服務(wù)。案場(chǎng)服務(wù)的主要服務(wù)對(duì)象為房地產(chǎn)銷售中心、樣板房、大型活動(dòng)等，目前公司也在進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，開辟喬遷服務(wù)、4S店禮儀服務(wù)等其它項(xiàng)目。案場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目持續(xù)的時(shí)間一般為三年左右，按照季度收費(fèi)，定期進(jìn)行考核。

3、顧問咨詢服務(wù)

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與建造一般被看作是建設(shè)單位、設(shè)計(jì)院和承建商的工作。但物業(yè)一旦投入使用，管理者和使用者們又往往發(fā)現(xiàn)物業(yè)中還存在著許多無(wú)法彌補(bǔ)的先天缺陷。公司關(guān)注到此類市場(chǎng)需求，為房地產(chǎn)開發(fā)商、承建商及中小型物業(yè)管理公司提供物業(yè)顧問咨詢服務(wù)。

該服務(wù)按對(duì)象可以分為兩類：(1)前期物業(yè)顧問業(yè)務(wù)，主要面向房地產(chǎn)開發(fā)商、承建商，行業(yè)企業(yè)參與房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型等，為今后物業(yè)的投入使用提供意見和建議。(2)物業(yè)管理顧問咨詢業(yè)務(wù)，主要面向中小型物業(yè)公司，行業(yè)企業(yè)向?qū)Ψ捷敵龉芾斫?jīng)驗(yàn)、提供專業(yè)化的培訓(xùn)，幫助其培養(yǎng)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

三、中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨問題

1、專業(yè)人才相對(duì)稀缺

人力資源是物業(yè)服務(wù)提供商的核心資產(chǎn)，優(yōu)秀的人才及團(tuán)隊(duì)已構(gòu)成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。近年來，由于物業(yè)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大，從業(yè)人員工作強(qiáng)度高、壓力大，加之整個(gè)行業(yè)的工資待遇普遍不高，人員流動(dòng)較為明顯，專業(yè)人才供求失衡。同時(shí)，隨著業(yè)主對(duì)工作、生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)對(duì)懂技術(shù)、善管理，具有創(chuàng)新開拓精神的復(fù)合型人才需求激增，人才相對(duì)匱乏已成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。

2、企業(yè)服務(wù)成本不斷上升

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本在主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中的占比較大。近年來，隨著各地職工工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利水平的剛性調(diào)升，用工成本持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇。因此，成本上漲已成為影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。

四、中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

1、趨勢(shì)一：服務(wù)業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容日益多元化且更加注重服務(wù)品質(zhì)

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)多集中于辦公樓、購(gòu)物中心、住宅等業(yè)態(tài)。但近年來高新園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、學(xué)校、醫(yī)院、公共交通設(shè)施等多種類型物業(yè)的專業(yè)管理需求不斷增加，使得物業(yè)管理的服務(wù)業(yè)態(tài)已呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，相關(guān)服務(wù)的個(gè)性化需求也將日益增多。未來，物業(yè)管理企業(yè)將更為主動(dòng)探索貼近業(yè)主需求的特色定制化服務(wù)，加快行業(yè)內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容多元化、差異化的趨勢(shì)。

隨著市場(chǎng)對(duì)于高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求日趨迫切和廣泛，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和品質(zhì)需求不斷升級(jí)，而行業(yè)內(nèi)企業(yè)的服務(wù)理念和服務(wù)水平參差不齊，使得物業(yè)管理行業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的提升勢(shì)在必行。未來，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更多地集中于專業(yè)化、個(gè)性化服務(wù)，相關(guān)企業(yè)需順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，積極投放資源培養(yǎng)人才，不斷提升服務(wù)品質(zhì)以保持競(jìng)爭(zhēng)力。

2、趨勢(shì)二：逐步加大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包比例并廣泛運(yùn)用科技產(chǎn)品

對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來說，將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包是利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理。通過基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)外包，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)能夠發(fā)掘并培育優(yōu)質(zhì)服務(wù)供應(yīng)商，降低自聘員工的數(shù)量，在降低人工成本的同時(shí)提升專業(yè)服務(wù)水平。

為提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，除將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)還更多地將信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理服務(wù)中，例如目前已開發(fā)使用的產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)智能物管系統(tǒng)和智能社區(qū)服務(wù)平臺(tái)等。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)而言，不斷拓展創(chuàng)新解決方案并增加在前沿科技和智能應(yīng)用方面的投資勢(shì)在必行。

3、趨勢(shì)三：市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升

截至目前，物業(yè)管理行業(yè)仍較為分散，行業(yè)內(nèi)公司眾多。中小型物業(yè)管理公司主要通過降低收費(fèi)水平獲取項(xiàng)目，非標(biāo)準(zhǔn)化管理模式也使得其服務(wù)能力、盈利水平參差不齊，市場(chǎng)規(guī)模逐步收縮。而大型物業(yè)管理公司的標(biāo)準(zhǔn)化管理程度和服務(wù)水平較高，通過品牌效應(yīng)和收購(gòu)兼并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，從而提高市場(chǎng)占有率，推動(dòng)市場(chǎng)集中度的不斷提升。

物業(yè)管理行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析物業(yè)管理未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告

  物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對(duì)物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服...

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