明年房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？ 任志強(qiáng)：政策決定了房?jī)r(jià)

• 2017年12月13日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 207 5
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢(shì)突出。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)...

我個(gè)人認(rèn)為，在中國(guó)這個(gè)非市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說(shuō)國(guó)家是非市場(chǎng)化的，我至少敢說(shuō)房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場(chǎng)化的，決定房屋價(jià)格的是政策。

05 調(diào)控政策

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)形成了非良性循環(huán)的關(guān)系，當(dāng)我們處于低潮的時(shí)候，政府采取了一些啟動(dòng)措施，然后開(kāi)始進(jìn)入瘋狂的階段，然后開(kāi)始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進(jìn)入低潮，然后再啟動(dòng)，再調(diào)控。

這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)，所以房?jī)r(jià)一定在一定的階段里面進(jìn)入瘋狂，然后低潮，然后再啟動(dòng)。

這次沒(méi)有人知道會(huì)不會(huì)再啟動(dòng)了，誰(shuí)也不敢說(shuō)何時(shí)調(diào)整政策，以前我們都敢說(shuō)，現(xiàn)在不敢說(shuō)了，最近開(kāi)會(huì)說(shuō)建立長(zhǎng)效機(jī)制。

也就是說(shuō)，可能會(huì)有一些變化，但是這個(gè)變化是什么，沒(méi)有人知道。

我們很希望建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國(guó)的政策改的更合理，這樣的話，長(zhǎng)效機(jī)制就可以穩(wěn)定增長(zhǎng)。

微觀上來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)里面沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有交易環(huán)，沒(méi)有定價(jià)權(quán)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)中的價(jià)格信號(hào)的時(shí)候，還叫市場(chǎng)嗎，我們不知道。至少我們可以看到所有的調(diào)控政策都破壞了市場(chǎng)規(guī)律。

經(jīng)濟(jì)學(xué)講很清楚，最重要的是價(jià)格信號(hào)，如果價(jià)格信號(hào)是限購(gòu)的結(jié)果，或者限制網(wǎng)簽的結(jié)果，比如說(shuō)高價(jià)房不讓你網(wǎng)簽，在座的各位都知道，可能也都遇到過(guò)，就是低價(jià)的多簽一些，房?jī)r(jià)就下降了。

高價(jià)房子不是沒(méi)有人買(mǎi)，而是不讓你網(wǎng)簽造成的結(jié)果。價(jià)格信號(hào)是虛假的時(shí)候，你知道這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格是多少，我們沒(méi)有辦法判斷，就是因?yàn)閮r(jià)格信號(hào)已經(jīng)不真實(shí)了。

從供求關(guān)系來(lái)說(shuō)，今年已經(jīng)出臺(tái)的政策，大概有70多個(gè)城市出臺(tái)了300多個(gè)文件，所以這300多個(gè)文件想達(dá)到什么目標(biāo)，就是控制價(jià)格。

06 幾個(gè)不變的東西

盡管中國(guó)的房地產(chǎn)是非市場(chǎng)化的，但是還是有一些市場(chǎng)化的東西。所以這些市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)形成了無(wú)論政策怎么變化，市場(chǎng)化的規(guī)律是不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策變化而變化的。

房地產(chǎn)政策并不能改變?nèi)藗儗?duì)美好生活的需求和對(duì)資源的需求。比如說(shuō)大家都說(shuō)學(xué)區(qū)房的問(wèn)題要解決，可是如果你不建更多的好的學(xué)校，怎么解決？這就是資源不平衡的問(wèn)題。

資源不平衡的時(shí)候，那個(gè)地方的房子就是貴，沒(méi)有辦法調(diào)和，所以這些是不變的。

還有一些會(huì)改變，我們已經(jīng)看到了價(jià)格的雙軌制，短期之內(nèi)的市場(chǎng)因?yàn)檎叩南拗坪驼{(diào)控會(huì)發(fā)生很多的變化，比如說(shuō)本來(lái)房地產(chǎn)商想賣11萬(wàn)，批你8.5萬(wàn)，或者是因?yàn)楝F(xiàn)金流而降價(jià)，你本來(lái)想拖兩年，但是現(xiàn)金流不夠了，就需要降價(jià)。

換句話說(shuō)，我個(gè)人覺(jué)得，現(xiàn)在有一個(gè)口號(hào)叫“新時(shí)代”，新時(shí)代最大的特點(diǎn)就是不確定性。沒(méi)有人可以知道新時(shí)代以后會(huì)出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。

老是不告訴你未來(lái)怎么樣，突然一個(gè)政策，討論都不討論，廣告牌就拆了。所以我們不知道新時(shí)代的情況下會(huì)出臺(tái)什么樣的新政策。

但是有幾個(gè)東西是我們知道的，比如說(shuō)剛才說(shuō)的金融問(wèn)題，金融問(wèn)題不僅僅是信貸問(wèn)題，最重要的是一個(gè)貨幣貶值的問(wèn)題。

貨幣貶值對(duì)物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格的影響是巨大的，不管是房子用來(lái)住還是用來(lái)炒的，這個(gè)不需要討論，需要討論的是如果貨幣不貶值，房?jī)r(jià)怎么會(huì)變成這樣？

1970年大白菜兩分錢(qián)一斤，2010年2.8元，現(xiàn)在可能5元了，你們看看漲了多少倍，如果我們的貨幣不斷貶值，70年的時(shí)候房租1.2元，現(xiàn)在是3000到一萬(wàn)元的都有。

那就是貨幣貶值造成的影響，這是金融影響很重要的部分，不要以為金融影響僅僅是指當(dāng)前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅是當(dāng)前的利率，利率確實(shí)影響購(gòu)房問(wèn)題。但是長(zhǎng)期的貨幣貶值問(wèn)題對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響是巨大的。

我們還可以看到房屋真正的價(jià)格變化，每個(gè)人都在吵吵，92年的時(shí)候是990元一平米，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)。我已經(jīng)告訴大家用平均房?jī)r(jià)的數(shù)字不合理。2017年6月份，7288元一平米。

92年到17年，漲了多少倍？房子漲了七倍多，是不是你們認(rèn)為漲的倍數(shù)很高了？但是我們?cè)倏匆幌?2年一個(gè)大學(xué)生的工資是多少？84元，換句話說(shuō)92年84元的大學(xué)生，你一年的工資夠買(mǎi)一平米的房子，你干12個(gè)月能買(mǎi)一平米房子。

到了2017年的時(shí)候，大學(xué)生的工資多少？3500元左右，84元到3500元漲了40倍，房?jī)r(jià)才漲了七倍，也就是兩個(gè)月多一點(diǎn)點(diǎn)可以買(mǎi)一平米房子，你們認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高嗎？

是收入增長(zhǎng)決定了房?jī)r(jià)，如果說(shuō)收入不增長(zhǎng)了，或者說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)情況，實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況都不好了，你的收入不增長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)能漲嗎。

所以，貨幣不值錢(qián)了，兩個(gè)月的工資夠買(mǎi)一平米的房子，你的房?jī)r(jià)收入比是多少，按照中位數(shù)計(jì)算，住房中位數(shù)60多平方米，就是夫妻兩個(gè)人房?jī)r(jià)收入比很低，5左右，一年可以買(mǎi)12平米房子。五年買(mǎi)一個(gè)60平米的房子，人均30平米。1：5的房?jī)r(jià)收入比還高嗎，很低了。

換句話說(shuō)，除了政策變化以外，可能發(fā)生的房?jī)r(jià)變化，我已經(jīng)告訴你了，如果還猜不出來(lái)，說(shuō)明你沒(méi)有聽(tīng)懂。

有人擔(dān)心集體土地入市會(huì)抑制房?jī)r(jià)，我告訴大家，根本不可能有大量的供應(yīng)量，我2011年提出這個(gè)提案，到目前為止唐家?guī)X地區(qū)的改造，到現(xiàn)在建了5600套房子，一年建了不到一千套。

原來(lái)北京計(jì)劃36個(gè)村，現(xiàn)在只改了6個(gè)村，不是那么容易的事情。別想用大躍進(jìn)的方式認(rèn)為集體土地入市就可以解決很多的問(wèn)題。

更重要的問(wèn)題，租賃性住房在全國(guó)行不行？我覺(jué)得如果全國(guó)普遍鋪開(kāi)就是錯(cuò)誤的政策，最多不超過(guò)20個(gè)城市，大量的需要租賃性住房。

為什么這么說(shuō)，第一，租賃性住房，要有一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)的過(guò)程，第二并不是所有城市都需要建設(shè)租賃住房，我們認(rèn)為大概十個(gè)城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房?jī)r(jià)越貴的地方越需要，而超過(guò)平均房?jī)r(jià)一萬(wàn)塊錢(qián)的城市有多少個(gè)？19個(gè)！

超過(guò)兩萬(wàn)的地方就9個(gè)城市，房?jī)r(jià)越低的地方越不需要租賃市場(chǎng)，房?jī)r(jià)三千塊錢(qián)你建租賃住房干嗎，中小城市出了門(mén)五分鐘騎自行車到農(nóng)村，在那租一個(gè)房子很便宜，建租賃房干什么。

更重要的是，租賃性住房不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，凡是房?jī)r(jià)高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，全世界都如此。

看看香港的租賃市場(chǎng)，可以明顯看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪來(lái)的，可以看到63.7%是私人住房提供的。

再看一下日本，租賃市場(chǎng)大量靠私人住房解決的，而不是公有住房解決的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租賃比例占34%，什么意思，就是五到七個(gè)人租一套房子。所以左暉先生（鏈家董事長(zhǎng)）把老百姓的三居房子租了，把客廳打兩個(gè)隔斷說(shuō)變成了五間房子了，老百姓覺(jué)得挺好，因?yàn)榭蛷d帶窗戶，結(jié)果這次不行了。

怎么辦呢，這就是北京需要的大量的租賃住房造成的結(jié)果，你沒(méi)有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房，而大量住房的人是誰(shuí)呢，不要以為是北京戶口的人，大多數(shù)是非北京戶口的人，很明顯，租賃性住房解決的是過(guò)渡性的問(wèn)題。

最后，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：過(guò)去大家買(mǎi)房的時(shí)候都發(fā)財(cái)了，我們要感謝黨和政府，黨和政府的政策讓我們發(fā)財(cái)了。

如果中國(guó)繼續(xù)堅(jiān)持改革和市場(chǎng)化的道路，就必須開(kāi)放市場(chǎng)或者恢復(fù)市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)和交易權(quán)，但是我們現(xiàn)在實(shí)在不知道政策怎么樣，我們只能說(shuō)政策可能會(huì)改變，希望這個(gè)會(huì)議能給我們一個(gè)明確的答復(fù)，好讓我們知道未來(lái)的房?jī)r(jià)往哪走，謝謝大家！

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