明年房價會降嗎？ 任志強：政策決定了房價

• 2017年12月13日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 207 5
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預(yù)測報告

  2017年世界經(jīng)濟溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢突出。我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟運行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價格計算，同比增長...

我個人認為，在中國這個非市場化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說國家是非市場化的，我至少敢說房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場化的，決定房屋價格的是政策。

明年房價會降嗎？影響房價的因素有哪些？

本來就是敏感的話題，他們非讓我講房價。有一個專家叫任澤平，和我同姓，他說短期看金融，中期看土地，長期看人口。

我個人認為，在中國這個非市場化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說國家是非市場化的，我至少敢說房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場化的，決定房屋價格的是政策。政策在不斷的發(fā)生變化，政府計劃著土地的供給，這個大家都得承認，沒有計劃指標你是拿不到土地的。

政府審批著房價，政府決定著交易的權(quán)利，政府控制著網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定著房價的漲幅，政府決定著收入的增長，同時政府也決定著利率和稅收。換句話說，不管什么都得聽政府的，所以說，政策決定了房價，這主要分為三個層次。

01 國家制度

第一個層次是國家層次，就是基本制度，決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的，比如說微觀政策。當然了，環(huán)境緊張的時候市場作用就小一些，就是得聽政府的。尤其最近我們看到北京連續(xù)出現(xiàn)的一些東西，說什么都沒用，政府讓拆就得拆。

從國家制度來說，我覺得它決定了長期房價的走勢，這是市場機制沒有辦法調(diào)節(jié)的，只有用制度改革去解決，如果制度不變，則房價的趨勢是不會發(fā)生變化的。這些基本的制度包括土地制度、戶籍制度、稅收制度、市場制度等問題，這些都決定了房價上漲與下降。

土地和戶籍有很大關(guān)系，世界其他國家發(fā)展為什么房價相對平穩(wěn)，就是有第三個和第四個城市化發(fā)展的階段，城區(qū)進入郊區(qū)的階段和郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成的大都市圈。

中國沒有，因為土地制度決定了農(nóng)村進入城市和小城市進入大城市，房子都聚集在那里，只有在這里可以弄房子。沒有辦法去郊區(qū)，郊區(qū)土地是集體土地，所以房價平均不下來。

我們歷來都講城鎮(zhèn)化的問題，或者城市群的問題，中國有城市群，但是很難有大都市圈，因為土地制度和戶籍制度的問題造成的。但是國際上都是大都市圈，而不是大城市群。

城市群是一個相互依賴的競爭過程，而都市圈是合力發(fā)展的關(guān)系，差別就是土地制度和戶籍制度造成的結(jié)果，比如說非北京戶籍的人在北京干活，賣了半天力氣還得被趕走，在國際上根本不可能存在，這也是中國的特殊性。

所以我們沒有第三、第四個發(fā)展階段的時候，房子只能集中在城市，沒有別的辦法。農(nóng)村的房子說拆就拆了，沒有產(chǎn)權(quán)證。

02 土地政策

第二個是土地政策。在座很多媒體說開發(fā)商買了高價地，完蛋了，開始后悔了。其實開發(fā)商從來不怕買高價地，因為他們可以做更好的房子。

要提高住房的質(zhì)量，面粉比面包貴，是比現(xiàn)在的面包貴，開發(fā)商可以做更好的面包賣高價。問題就是政府不讓你賣高價，所以高價地都出現(xiàn)了問題。

土地的關(guān)系和房價的關(guān)系可以看到，根子在土地上，如果不解決土地制度的問題，沒戲了，你讓房價不漲，只能靠權(quán)力。北京今年批的八九萬的房子都瘋搶，因為可以賣11、12萬。

這是全世界都有的，而我們中國沒有按全世界做的方法去做，我們用平均數(shù)做標準。有一本叫《平均的終結(jié)》的書告訴我們，所有的平均都是錯的，全世界住房水平統(tǒng)計上都是使用的中位數(shù)。

中位數(shù)的控制是控制低收入階層以下的數(shù)字里面有沒有他們能買得起的房子，不是計算中位數(shù)以上的房子，那是富人買的，愛賣多少錢沒有人管，那和政府沒有關(guān)系。

中國從來不公布中位數(shù)，所以所有的房價收入比都是錯的，你的房價、屋面積和家庭收入都不是按中位數(shù)計算的。那就是變成你和馬云的關(guān)系，他賺的錢你們倆一平均，你比別人都富。

所以我們得出的基本結(jié)論，中國得不出一個完整的可以和世界對比的關(guān)系，就是缺乏中位數(shù)。

03 戶籍制度

戶籍制度決定了人口拼命向大城市集中，如果沒有這樣一個結(jié)果，資源和收入分配一定是不合理的，非戶籍人口向大城市集中的原因就是那有資源和收入，沒有辦法，他們就得往大城市跑。

什么情況下從城市里面出去呢，就是因為那些地區(qū)的收入低，所以很多沒有資源的城市人口是減少的。因此要用當?shù)爻鞘械膽艟嬎悖欢ㄊ清e的。

我們可以看到北上廣深的人口迅速增加，為什么老說北上廣深是一線城市，而且房價高。從戶籍人口和常住人口看這個比例關(guān)系也差的太多了，他們的高收入群體進來的時候不是按當?shù)氐膽艏丝谟嬎愕氖杖?，而是外來人口攜帶著大量的財富進入到這個城市，所以這個城市的房價就高了。

你們看北京大多數(shù)外來人都買得起別墅，買得起最好的房子，怎么能不高呢？這就是城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中戶籍制度導(dǎo)致的結(jié)果。

沒有辦法，你要是把這幾個城市的外來人口比例降下來，或者讓最有錢的這部分人別進這些城市，房價就沒有那么高了。因此一定是政策決定的價格，這是長期政策，最主要的是土地和戶籍。

04 金融政策

宏觀政策里面也包括了金融政策，很多人都討論今天房地產(chǎn)和金融會議。正是政策決定了利率問題，貨幣總量問題，決定了資金價格問題，融資方式和投資房子的問題。

比如說中央政府可以下令，所有的境外投資人不準投房地產(chǎn)，不準投娛樂業(yè)，其他的國家會做這種政策嗎，不會。只有中國會，大量外面的企業(yè)賣資產(chǎn)回來了，這就是宏觀政策決定了對市場的影響問題。

其中，當基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占主導(dǎo)地位的時候，我們可以看見，增長方式是一種。當我們決定要保持相對GDP的時候，你會發(fā)現(xiàn)離不開房地產(chǎn)，所以無論如何用各種辦法利用房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)解決了大量的稅收和土地財政收入問題。

如果不要基礎(chǔ)設(shè)施，不要經(jīng)濟增長，就可以不要房地產(chǎn)，我們的稅收，房地產(chǎn)稅收在地方稅收里面占36%，全國稅收大概占40%，一共六種稅收和房地產(chǎn)相關(guān)。

其中，土地財政占的比例也很大，幾萬億。北京今年大概2800多億土地的收入，如果把這些扣除了，對我們的財政影響多大？至少在短期之內(nèi)我們還沒有看到用任何辦法可以替代這一部分。

大家都知道不好，利用土地財政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？

中國的GDP二季度的時候6.9%，三季度變成了6.8%，為什么少了零點一個點，就是因為房地產(chǎn)貢獻度下降少的0.1%。

房地產(chǎn)對GDP的貢獻度從二季度的0.5個百分點變成了三季度的0.4，到四季度估計得降到0.2個點，如果別的補不上，四季度GDP增長可能也就是6.6%的樣子，因為房地產(chǎn)掉下來了。

拿什么補？我們至少到現(xiàn)在為止不管你用什么政策，短期之內(nèi)出臺的任何政策都補不上這多少萬億。

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