美國如何征收房產(chǎn)稅？ 美國房產(chǎn)稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來源：網(wǎng)易財經(jīng) 1312 86
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

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房產(chǎn)稅是美國州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來源。

美國房產(chǎn)稅制解析

美國房產(chǎn)稅的歷史——兩輪制度變遷

房產(chǎn)稅作為國際通用稅種之一，最早由英國在1601年在《貧困救濟》法案中以家庭稅（(Domestic Rate）的名義進行征收。而作為世界上稅制最完善的國家之一，美國在1787年憲法的第一條第二款中授予了聯(lián)邦政府可征收直接稅的權力，其中就包括房產(chǎn)稅，其征收目的主要是為了滿足獨立戰(zhàn)爭中巨額經(jīng)費支出的需要。伊利諾伊州從1818年開始實行一般財產(chǎn)稅制度，對各類動產(chǎn)、不動產(chǎn)實行同一稅率征收。到19世紀中期各州相繼獨立后，為了克服當時普遍存在的財政危機，各州政府開始引進這一制度，陸續(xù)針對房屋進行課稅。

第一輪制度——

二十世紀初期，隨著美國城市化進程的加速，房屋價格隨之水漲船高，其帶動的稅收增長帶來了巨大的公眾支出壓力，各級政府開始推動美國房產(chǎn)稅的第一輪制度變遷。針對低收入家庭和老年人的減免稅收政策、房產(chǎn)稅高于一定稅額后的自動減免的斷路器（Circuit Breaker）等制度陸續(xù)在各州建立。同時由于絕大多數(shù)稅負壓力由從州政府轉移到了地方政府，房產(chǎn)稅的征收和支配主體也發(fā)生了同樣的轉移。

第二輪制度——

到了20世紀70年代，由于美國的經(jīng)濟發(fā)展陷入“滯漲”困境，房產(chǎn)價格的上漲帶來稅負的急劇提升。美國各州再次大規(guī)模出臺以稅收限制為特征的新房產(chǎn)稅政策，開啟了房產(chǎn)稅的第二輪制度變遷。期間最具有影響力的就是加州在1978年的第13號提案，該提案囊括了計稅房價調整、交易環(huán)節(jié)減免重復征稅、稅收增長限制等方面，為其他各州重構房產(chǎn)稅制度提供了藍本。

經(jīng)過長期的運作和調整，目前美國業(yè)已形成了一套較為完善的房產(chǎn)稅稅收政策體系，它以對不動產(chǎn)及其建筑物等統(tǒng)一征收財產(chǎn)稅為主體，具備了稅率由郡、市政府根據(jù)各級預算制定、完善的稅基評估機制、領先的評估技術和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質。其征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。

美國房地產(chǎn)市場概況和家庭稅負

美國實行多元化的土地所有制，土地屬性具有私人所有、政府所有等多種形式。在902萬平方公里的國土中，主要分布在東部的私人土地約占58%，聯(lián)邦政府和州及地方政府的土地約占40%，此外印第安人自留地占國土面積的2％。

美國的房地產(chǎn)市場具有較高保障度和較高自有化率兩個特征。前者得益于美國政府將“居者有其屋"設定為法定目標，并早在1998年《居住質量和工作義務法》就提出了“為所有公民提供體面的、負擔得起的住房”的理念。根據(jù)美國國家統(tǒng)計局界定的年住房開支超出年收入的30％即為“住房負擔過重”的口徑，2015年全美有近3900萬戶家庭“負擔過重”，比例為32%。同時，在美國對住房私有化相關政策的支持下，美國各州的住房自有化率續(xù)提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危機及房地產(chǎn)市場泡沫破滅的影響，近年來住房自有率有所下滑。

據(jù)美國人口普查局主持的美國社區(qū)調查的數(shù)據(jù)顯示，全美各州平均家庭房產(chǎn)稅支出的中位數(shù)（按年度估算口徑）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位數(shù)中的比重由3.66%逐漸攀升至3.96%。其中紐約州及其周邊新澤西州的家庭繳納的房產(chǎn)稅最高，中位數(shù)超過7000美元，而密西西比、阿拉巴馬等州最低，不到1000美元。

誰來征收？用于何處？——征收主體和用途介紹

征收主體為地方政府，也是其最重要收入來源

目前美國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)相關的稅種為不動產(chǎn)稅，征稅對象為土地和房屋，這也是財產(chǎn)稅的主要組成部分(根據(jù)美國統(tǒng)計局2015年統(tǒng)計報告的數(shù)據(jù)，約占財產(chǎn)稅收入的75%)。由于美國實行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府各有其稅權范圍。因此稅收立法權歸屬于聯(lián)邦和州政府，而地方?jīng)]有立法的權力，只能在各州制定的稅法約束下征稅。但與此同時，房產(chǎn)稅的征收主體為地方政府（郡政府、市政府和學區(qū)），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等公共服務。

從財產(chǎn)稅的口徑衡量，財產(chǎn)稅在各級政府所占的比重各有不同。州政府的稅收收入來源較為多樣和均衡，銷售稅、所得稅、財產(chǎn)稅和政府間的撥款等均占一定比重，從2015州和地方政府財政統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，財產(chǎn)稅只占其中的18%。而對于縣、市鎮(zhèn)、學區(qū)、特區(qū)等地方政府來說，財產(chǎn)稅的占比則較高，主要在50%-75%之間，其中特區(qū)更是高達約95％，幾乎全部依賴于財產(chǎn)稅。

單從房產(chǎn)稅來看，歷經(jīng)兩個多世紀的改進，美國的房產(chǎn)稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時也其是平衡地方財政預算的重要手段。美國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示2002年以來房產(chǎn)稅占地方政府的稅收收入不斷提高，目前約占地方政府稅收收入的70%-75%，剔除聯(lián)邦和州的轉移支付收入后，占總財政收入的50%左右。例如在新澤西州和密西西比州，2015年房產(chǎn)稅收入占總收入高達90%以上。

主要用于地方政府公共開支，也是該地學區(qū)質量的重要保障

美國房產(chǎn)稅主要用于地方政府的公共開支，同時具有較為透明的房產(chǎn)稅支出披露體系，每個業(yè)主在年末亦會收到政府的納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產(chǎn)稅的支出用途。支出通常主要分為三大類：一是學區(qū)教育，二是消防、警務、殘疾人援助、老年人服務、地區(qū)道路橋梁建設維護等公共基礎設施和服務，三是地方政府的日常開支。其中用于地方公立學校的學區(qū)教育費用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收入一半。典型的如新澤西州的李堡市，2015年財政年度征收房產(chǎn)稅約為6300多萬美元，其中代學區(qū)征收的近3200萬美元，占比超過50%。

美國的大多市、鎮(zhèn)均設有獨立于市、鎮(zhèn)政府之外的學區(qū)，其主要職責在于管理學區(qū)內教育事物，為學區(qū)內青少年提供教育服務。同時學區(qū)的經(jīng)費也主要來源于房產(chǎn)稅，并且多由市、鎮(zhèn)政府稅務局代為征收。美國人口普查局的數(shù)據(jù)顯示在2007年到2008年之間，全美公立教育中，只有8.1%來自聯(lián)邦政府，其余48.3%來自州，43.7%來自地方，而正如前文所述，地方政府財政收入的主體即為房產(chǎn)稅。因此在房產(chǎn)稅率較高的地區(qū)，由于得到了更大的財政支持，其提供的公共教育質量也往往更佳。

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