美國如何征收房產(chǎn)稅？ 美國房產(chǎn)稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 1312 86
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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房產(chǎn)稅是美國州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來源。

如何征收？如何繳納？——稅基、稅率、繳納方式介紹

“以需定收”方式確定稅率

美國房產(chǎn)稅的法定稅率一般在地方政府預(yù)算立法程序中規(guī)定。在稅率形式方面，采取相對(duì)簡(jiǎn)單且易于操作的比例稅率，通過“以需定收”的方式來確定稅率。具體為每年地方政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政預(yù)算要求，再綜合考慮非房產(chǎn)稅來源的其他收入，兩者相減得出需要征收的房產(chǎn)稅收的缺口總額，然后除以房地產(chǎn)評(píng)估凈值得到名義稅率。推導(dǎo)計(jì)算公式為：

法定稅率=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入) ÷房地產(chǎn)評(píng)估凈值

=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入)÷(總評(píng)估值-豁免-減免-折扣)

目前美國全國的51個(gè)州在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)都開征了房產(chǎn)稅，各地稅率差異較大，根據(jù)美國數(shù)據(jù)網(wǎng)站W(wǎng)alletHub的統(tǒng)計(jì)，總體分布在0.2%～2.5%的區(qū)間之內(nèi)。房產(chǎn)稅率最高的三個(gè)州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾，其稅率均超過2%；最低的三個(gè)州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那，稅率均低于0.5%。

核心在于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的估算

稅基為評(píng)估價(jià)值的一定比例

美國房產(chǎn)稅的稅基由房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一定比例（征稅比率）確定，主要經(jīng)州政府主持完成。由于前文提及的美國在聯(lián)邦和州之間實(shí)行徹底的分稅制，房產(chǎn)稅作為地方的主體稅種，各州估值方法和征稅比率都不盡相同。例如賓夕法尼亞州的相關(guān)法律規(guī)定，房屋價(jià)值的評(píng)估采取可比價(jià)格法，法定征稅比率僅為32%，而加利福尼亞州則采用了重置成本法評(píng)估房屋價(jià)值，征稅比例達(dá)到40%。某一處房地產(chǎn)的稅額可以由以下計(jì)算公式表示：

房地產(chǎn)凈稅額=稅基×法定稅率-稅收優(yōu)惠=（評(píng)估價(jià)值×征稅比率）×法定稅率-稅收優(yōu)惠

三種估值方法：

市場(chǎng)比較法：又稱可比價(jià)格法,即通過比較最近在市場(chǎng)被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來估價(jià)，具體為比較近6個(gè)月內(nèi)三四個(gè)在附近已售房屋的價(jià)格，根據(jù)地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。這是美國征收不動(dòng)產(chǎn)稅最常用的估值標(biāo)準(zhǔn)，也為絕大多數(shù)州所采用。該方法對(duì)于自有住房類不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估較為合理和有效，但對(duì)工業(yè)和商業(yè)財(cái)產(chǎn)的適用性較低。

重置成本法：主要考慮重建同樣房屋所需成本，然后根據(jù)地價(jià)以及折舊進(jìn)行調(diào)整。主要適用于通常不會(huì)產(chǎn)生所得，且可比交易很少的房產(chǎn)的估價(jià)。同時(shí)重置成本作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn), 使房產(chǎn)稅的評(píng)估工作大大簡(jiǎn)化, 管理者只需保持房地產(chǎn)的銷售記錄。目前美國有少數(shù)幾個(gè)州，如加利福利亞、佛羅里達(dá)、密歇根等州采用了此方法。

入息收入法：通過預(yù)計(jì)財(cái)產(chǎn)的預(yù)期收益來估計(jì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于持續(xù)產(chǎn)生收益的不動(dòng)產(chǎn)，如公寓、商店、寫字樓、停車場(chǎng)和農(nóng)業(yè)用地等，此方法較為有效。例如紐約曼哈頓公寓的房產(chǎn)稅稅基就是根據(jù)其租金來估算的，不同租金層級(jí)的房屋具有相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)稅。

三類重估周期：

在對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分為年度重估、部分重估和全周期重估三類：

年度重估：根據(jù)市場(chǎng)的變化，每年都對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)重新估價(jià)。

全周期重估：是指不動(dòng)產(chǎn)在特定的年份被估價(jià)后，直到下一次規(guī)定的估價(jià)年份之前，其估值不變。但如果不動(dòng)產(chǎn)在這期間被新建、損壞或改變用途，則需重新估價(jià)，估價(jià)周期通常在2-10年之間。

部分重估：是指在全周期重估的同時(shí)，每年都對(duì)一部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)。例如某地區(qū)法定重估周期為三年，則每年區(qū)內(nèi)三分之一的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重估，同時(shí)在第三年，所有不動(dòng)產(chǎn)都將被重估。

征管制度與繳納程序

美國房產(chǎn)稅的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具體職能分配上，州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的全州評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和流程，而地方政府則需要在建立評(píng)估委員會(huì)、劃定稅收評(píng)估區(qū)的基礎(chǔ)上，接著對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算，最后報(bào)備州政府統(tǒng)一后轉(zhuǎn)由地方稅務(wù)部門執(zhí)行。若評(píng)估價(jià)值發(fā)生爭(zhēng)議，地方政府還需負(fù)責(zé)相關(guān)調(diào)解工作。

在美國繳納房產(chǎn)稅的手續(xù)較為簡(jiǎn)易，各地按季度、半年或按年度征收，每個(gè)房主會(huì)于定期收到地方稅務(wù)部門寄送的納稅通知，房主在規(guī)定期限內(nèi)通過支票或網(wǎng)絡(luò)支付的途徑完成支付即可。通常法定一年征收一次的地區(qū)的房產(chǎn)估值辦會(huì)在當(dāng)年12月向房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表，而房主則需在次年一季度末之前一次繳清稅費(fèi)。

延期權(quán)利和處罰條款

在美國國內(nèi)稅務(wù)局（IRS）稅表申報(bào)的頁面的文件中顯示，美國房產(chǎn)稅的納稅人享有延期申報(bào)的權(quán)利，期限通常為30日。若未能按期繳清稅費(fèi)，稅務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)處以罰款和加收滯納金，同時(shí)估價(jià)員也可在現(xiàn)有估價(jià)基礎(chǔ)上施加10%的懲罰。若長(zhǎng)期欠稅（一般為三年以上），許多地方的政府將有權(quán)處理并出售房主財(cái)產(chǎn)以抵扣稅費(fèi)。據(jù)美國稅收留置權(quán)協(xié)會(huì)(NTLA)最新的數(shù)據(jù)顯示，全美每年拖欠的房產(chǎn)稅金的規(guī)模在120億美元上下。

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