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房企融資通道逐漸收窄 今年將是房企近4年里資金壓力最大的一年

  • 2018年6月8日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 679 40
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據(jù)同策研究院研究報(bào)告顯示,2018年5月,40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元,環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%,融資總額是自2017年5月以來的最低額。


2017年8月,證監(jiān)會明令禁止房企通過再融資途徑拿地,隨后上海、南京和北京等地方相繼出臺政策。以北京為例,北京銀監(jiān)局要求,嚴(yán)防各路資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財(cái)、信托等渠道流入房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模。而南京、廣州則規(guī)定房企拿地必須用自有資金,“一分錢都不準(zhǔn)貸”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者分析稱,1~5月份,房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩,而隨著資金壓力的加大,融資需求上漲。在規(guī)?;偁幐窬直尘跋拢康禺a(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切,海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房企融資難度越來越大,海外融資成為很多企業(yè)的選擇。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年前5月,房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達(dá)到了71筆,共293.72億美元,同比2017年1~5月的31筆127.85億美元上漲幅度達(dá)到了130%,5月單月募集金額達(dá)到了32.9億美元。

然而,4月19日外匯管理局提出“對房企借外債的審慎態(tài)度”,這意味著房企尋求境外融資難度系數(shù)也攀升了。

融資成本上漲的隱形壓力

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為,在金融監(jiān)管越來越緊、房地產(chǎn)定向流動性增長越來越少的大背景下,如果排名百強(qiáng)上下的房企不能獲得銀行的支持,不能拿到更多的錢,就不能擠進(jìn)50強(qiáng)隊(duì)列,有可能會尾隨中小房企、被迫退出地產(chǎn)江湖。

事實(shí)上,不少房企在面臨融資難的情況下,融資成本也在不斷上升。對此,張大偉坦言,隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房企最近融資的資金成本明顯上升,融資的難度也越來越大。

同策咨詢研究院數(shù)據(jù)顯示,5月,融資成本最低的一筆是保利地產(chǎn)發(fā)行的2018年度第二期中期票據(jù),規(guī)模為20億元,5年到期,利率為4.88%;其次,金地集團(tuán)于5月7日發(fā)行了2018年度第二期中期票據(jù),發(fā)行期限3年,票面利率為5.18%;此外,金地集團(tuán)還發(fā)行了規(guī)模為人民幣30億元的公司債券,其中品種一規(guī)模10億元,利率為5.29%,品種二規(guī)模20億元,利率為5.38%;融資成本最高的是榮盛發(fā)展于2018年5月25日在全國銀行間債券市場發(fā)行的2018年度第三期非公開定向債務(wù)融資工具,利率為7.3%。

丁祖昱坦言,房企直接從銀行貸款融資也越來越難了,間接融資和信托難度也在不斷加大,現(xiàn)在房企能承受的短期融資成本已經(jīng)達(dá)到10%,甚至是15%以上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年來房企發(fā)行的債券利率均在5%~6%,同年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%,整體看,所有房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯的上行。

張大偉表示,從各地樓市調(diào)控看,預(yù)計(jì)房企的資金壓力還將持續(xù),這種情況下,發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。對房企來說,2018年將是房企近4年里資金壓力最大的一年。

在歐陽捷看來,需要平衡企業(yè)的杠桿率,保證財(cái)務(wù)安全是最重要的,如果保證財(cái)務(wù)安全,融資效率會提高,融資成本會下跌。安全當(dāng)然是融資的最好保證。

張大偉分析認(rèn)為,在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下,除了融資大環(huán)境的變化導(dǎo)致房企融資壓力增加,房企在非常明顯的拿地加速過程中,拿地越多,也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

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