房企融資通道逐漸收窄 今年將是房企近4年里資金壓力最大的一年

• 2018年6月8日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 679 40
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

據(jù)同策研究院研究報(bào)告顯示，2018年5月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額是自2017年5月以來的最低額。

2017年8月，證監(jiān)會明令禁止房企通過再融資途徑拿地，隨后上海、南京和北京等地方相繼出臺政策。以北京為例，北京銀監(jiān)局要求，嚴(yán)防各路資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財(cái)、信托等渠道流入房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模。而南京、廣州則規(guī)定房企拿地必須用自有資金，“一分錢都不準(zhǔn)貸”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者分析稱，1~5月份，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)?；偁幐窬直尘跋拢康禺a(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大，海外融資成為很多企業(yè)的選擇。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前5月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達(dá)到了71筆，共293.72億美元，同比2017年1~5月的31筆127.85億美元上漲幅度達(dá)到了130%，5月單月募集金額達(dá)到了32.9億美元。

然而，4月19日外匯管理局提出“對房企借外債的審慎態(tài)度”，這意味著房企尋求境外融資難度系數(shù)也攀升了。

融資成本上漲的隱形壓力

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，在金融監(jiān)管越來越緊、房地產(chǎn)定向流動性增長越來越少的大背景下，如果排名百強(qiáng)上下的房企不能獲得銀行的支持，不能拿到更多的錢，就不能擠進(jìn)50強(qiáng)隊(duì)列，有可能會尾隨中小房企、被迫退出地產(chǎn)江湖。

事實(shí)上，不少房企在面臨融資難的情況下，融資成本也在不斷上升。對此，張大偉坦言，隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。

同策咨詢研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，融資成本最低的一筆是保利地產(chǎn)發(fā)行的2018年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為20億元，5年到期，利率為4.88%；其次，金地集團(tuán)于5月7日發(fā)行了2018年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行期限3年，票面利率為5.18%；此外，金地集團(tuán)還發(fā)行了規(guī)模為人民幣30億元的公司債券，其中品種一規(guī)模10億元，利率為5.29%，品種二規(guī)模20億元，利率為5.38%；融資成本最高的是榮盛發(fā)展于2018年5月25日在全國銀行間債券市場發(fā)行的2018年度第三期非公開定向債務(wù)融資工具，利率為7.3%。

丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現(xiàn)在房企能承受的短期融資成本已經(jīng)達(dá)到10%，甚至是15%以上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年來房企發(fā)行的債券利率均在5%~6%，同年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%，整體看，所有房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯的上行。

張大偉表示，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金壓力還將持續(xù)，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。對房企來說，2018年將是房企近4年里資金壓力最大的一年。

在歐陽捷看來，需要平衡企業(yè)的杠桿率，保證財(cái)務(wù)安全是最重要的，如果保證財(cái)務(wù)安全，融資效率會提高，融資成本會下跌。安全當(dāng)然是融資的最好保證。

張大偉分析認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，除了融資大環(huán)境的變化導(dǎo)致房企融資壓力增加，房企在非常明顯的拿地加速過程中，拿地越多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

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