寫字樓市場銷售均價是多少？寫字樓市場存量規(guī)模分析 2020寫字樓市場投資前景分析

• 2020年5月9日 WuYaNan來源：互聯(lián)網(wǎng) 1164 75
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如今樓盤在建設(shè)規(guī)劃的時候一般都會附帶商業(yè)和寫字樓，這樣能保證房地產(chǎn)企業(yè)營收面更廣。在經(jīng)濟發(fā)達的大都市，商務(wù)精英們對辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有

如今樓盤在建設(shè)規(guī)劃的時候一般都會附帶商業(yè)和寫字樓，這樣能保證房地產(chǎn)企業(yè)營收面更廣。在經(jīng)濟發(fā)達的大都市，商務(wù)精英們對辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司等，這推高了起價值，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價值項目。辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關(guān)聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟下行，工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降導(dǎo)致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

2019年辦公樓銷售情況如何?

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長期保持穩(wěn)定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業(yè)增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經(jīng)濟增速下降，以及經(jīng)濟下行壓力，給國內(nèi)辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

寫字樓市場發(fā)展特征分析

寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?！靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。

在這種背景下，一種更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的應(yīng)運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen(氧氣)、officepark(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨立私家電梯/空調(diào))opportunity(發(fā)展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、建筑密度低、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。

寫字樓平均售價走勢分析

自2003年以來，辦公樓平均銷售價格呈現(xiàn)波動性上升的態(tài)勢，2013年達到階段高點，之后回落調(diào)整。近年來價格穩(wěn)步上行，2019年辦公樓的平均銷售價格為16700元/平方米，與去年同期相比有所上漲，上漲幅度為2.1%。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年寫字樓市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告》顯示：

寫字樓市場投資規(guī)模分析

2011-2017年，我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年，中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761.36億元，較2016年增長3.5%。

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關(guān)聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟下行，工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降導(dǎo)致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

寫字樓歷年竣工面積分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應(yīng)，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項目集中上市迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應(yīng)壓力較大。

截至2019年，國內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長1%，2013-2019年中國辦公樓竣工面積復(fù)合增長率5.85%。

寫字樓市場存量規(guī)模分析

圖表：甲級寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟是城市經(jīng)濟的重要組成部分，隨著中國城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，寫字樓經(jīng)濟所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?strong>未來寫字樓市場規(guī)模如何?請關(guān)注中研普華研究院報告《2020-2025年寫字樓市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告》

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