2022年房地產行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

• 2022年2月11日 HaoChenChong來源：互聯(lián)網(wǎng) 1305 85
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《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》出臺，其中明確表示：將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設租賃用住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給

2022年房地產行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》出臺，其中明確表示：將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設租賃用住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產市場規(guī)模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業(yè)情緒仍不高。

綜合來看，2022年，預計房地產市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

根據(jù)中研普華中研普華《2022-2027年中國房地產行業(yè)深度研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略報告》統(tǒng)計分析顯示：

一、全球房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房價大漲：

2021年3季度，美國房價漲幅高達18.5%，創(chuàng)10年來新高;2021年10月，加拿大全國平均房價同比漲幅高達23.44%;10月份，澳大利亞8個城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國房價平均漲幅高達23.4%;韓國房價漲幅也高達19%，創(chuàng)14年以來最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年二季度，全球平均房價同比上漲9.2%，其中土耳其房價漲幅更是高達29.2%，位居全球第一。

土耳其國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示：10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增長14.9%，房產交易市場持續(xù)火爆。

2021年全球房價大漲的原因：

此輪全球房價走高的原因是，許多國家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價格上漲等均形成上漲推動力。加上多國央行“放水”，貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進一步增加了房產市場的熱度。

此外，疫情所導致的全球經(jīng)濟停擺、貿易停運，大宗商品價格狂飆，建材價格也上漲飛快。2021年10月份，美國建筑成本同比增長12.3%，創(chuàng)下歷史新高，而建筑工人短缺、疫情導致的遠程辦公普及化推升了住房需求等因素也導致房價順勢上漲。

二、全球房地產行業(yè)區(qū)域格局

受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產市場的影響，2021年一季度全球房地產價格強勁增長。造成當前房地產市場“高溫”的主要因素，一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，二是大規(guī)模政府財政刺激政策造成的額外收入。但是，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔憂。擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無疑是如何駕馭空前繁榮的房地產市場這道被疫情加劇的難題。

在全球房地產指南網(wǎng)站公布的最新市場報告中，“前所未有的空前繁榮”折射出全球主要經(jīng)濟體房地產行業(yè)的樂觀景象，在這一樂觀景象的背后，是多數(shù)國家監(jiān)管部門面臨的維持經(jīng)濟增速與避免金融風險的兩難局面。

該市場報告顯示，受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產市場的影響，2021年一季度全球房地產價格強勁增長。

從增量來看，2021年一季度，在低利率環(huán)境和寬松貨幣政策的影響下，全球57個主要房地產市場中的43個出現(xiàn)了實際房價持續(xù)上漲。如果不扣除通脹因素，則有50個主要房地產市場出現(xiàn)價格持續(xù)上漲，只有7個市場出現(xiàn)了下降。

從上漲勢頭來看，當前多數(shù)經(jīng)濟體房地產市場較去年同期出現(xiàn)明顯上升。在43個房地產價格上漲的經(jīng)濟體中，29個經(jīng)濟體的房地產市場呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，增速從5.21%至28.7%不等;14個經(jīng)濟體的房地產價格增速維持在0.14%至4.03%之間。

北美房地產價格持續(xù)高速增長。在美國，季節(jié)調整后的標普/Case-Shiller房價指數(shù)在一季度上漲了10.28%;美國聯(lián)邦住房金融局公布的季度調整后的住房價格指數(shù)同樣也上漲了10.54%，為有記錄以來的最高年度增速。低利率環(huán)境和大規(guī)模政府刺激方案催生的住房需求和建筑活動是推升價格的關鍵因素?？紤]到去年的低基數(shù)，一季度美國單戶住宅銷售量較去年同期增長48.3%;新房開工數(shù)量較去年同期增長67.3%，新房完工數(shù)量也上漲了21.7%。美國全國住宅建筑商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，美國住宅建筑商信心指數(shù)近期維持在高位。在加拿大，受經(jīng)濟前景改善之后需求強勁提升的影響，11個主要城市一季度房地產價格上漲了8.39%，相較于去年同期的2.92%增速上漲明顯;加拿大房地產協(xié)會一季度數(shù)據(jù)顯示，住宅地產實際銷售量較去年同期增長256%。

歐洲房地產升溫態(tài)勢在今年一季度進一步強化。26個歐洲國家中的23個均維持房地產價格增長態(tài)勢，全球房地產價格增速最高的4個國家都在歐洲，分別是增長了28.7%的黑山、增長了14.38%的斯洛伐克、增長了13.59%的土耳其和增長了11.28%的瑞典。值得關注的是，受到住宅地產需求上升、低利率環(huán)境、良好的家庭財務狀況以及城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響，德國公寓平均價格在一季度增長了9.59%，維持了過去6年的持續(xù)上漲態(tài)勢。英國的房地產價格也維持了5.33%的高速增長態(tài)勢，房地產交易也在一季度創(chuàng)下了54.6%的年度增幅。

亞太地區(qū)房地產價格出現(xiàn)了強勁增長。其中，新西蘭的房地產價格增速最高。一季度房價中位數(shù)上漲了22.39%，相比于去年一季度的10.87%上漲明顯。在新西蘭之外，澳大利亞的房地產價格受到低利率環(huán)境的刺激在一季度增長6.64%;日本房地產價格在一季度折合年化增幅為9.3%，較去年同期下降0.23%的態(tài)勢改善明顯。

從根源上看，造成當前全球主要國家房地產市場高溫的主要因素有二：一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，為房價上漲提供了支持，相比于租金和其他投資，較為低廉的借貸成本使得房地產成為更受偏好的投資標的。二是大規(guī)模政府財政刺激政策造成的額外收入。自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，社交管控和封鎖限制了家庭支出。在政府財政支持下產生的額外收入促使家庭部門將更多的資金分配給房地產市場。

因此，支撐全球房地產繁榮的根基并不具有可持續(xù)性，后續(xù)市場的發(fā)展很大程度上依賴于政策變量，這成為部分投資者和決策者對于當前房地產市場的主要擔憂。

多數(shù)研究機構認為，相較2008年國際金融危機前，無論是家庭部門還是金融機構的資產負債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長主要是由財務狀況良好的人推動的，大多數(shù)發(fā)達國家的家庭負債都低于國際金融危機前。因此，即使出現(xiàn)泡沫被擠破的情況，出現(xiàn)類似金融危機期間的違約和拋售潮進而引發(fā)更大系統(tǒng)性風險的可能性也較低。

然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔憂。

一方面，“第一套房”門檻的上升成為各方關注的焦點。美聯(lián)儲主席鮑威爾日前表示，盡管房地產市場繁榮并不是由魯莽、不負責任的貸款導致的，但使入門級買家更難進入住房市場是一個嚴重問題。

另一方面，投機泡沫的擠破對于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關注的另一焦點。當前，自住需求與投機性購買仍然是增長的強勁動力。房地產市場的繁榮也帶來了大量家庭賬面財富的快速增長?？紤]到房地產影響比其他資產價格波動對家庭部門影響嚴重得多，如果受政策環(huán)境影響造成房地產市場價格的劇烈波動，家庭部門的財富效應將呈現(xiàn)明顯縮水，有可能通過消費、投資等渠道蔓延至其他經(jīng)濟領域。

更加引發(fā)各方擔憂的是，在各方預測的美聯(lián)儲退出資產購置計劃的進程中，由于房地產市場的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產購買量成為各方預計的大概率事件。而由此引發(fā)的縮表震蕩可能更為集中地體現(xiàn)在當前火熱的房地產市場。

因此，擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產市場。如果任其走熱，房地產市場很有可能變成不可持續(xù)的繁榮，并最終導致經(jīng)濟活動逆轉。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產進一步膨脹，并加劇對金融穩(wěn)定的擔憂。如果撤回太早或者監(jiān)管過強意味著擾亂市場并降低房地產價格，進而威脅到各國的經(jīng)濟復蘇勢頭。

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