房地產(chǎn)經(jīng)紀市場運行特征分析

• 陳博 2023年3月6日 來源：中研網(wǎng) 1030 65
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房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務性與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是一種服務性的活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是服務性行業(yè)。所謂服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。依據(jù)中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試或者資格互認，依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格，并經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)可通過設立房地產(chǎn)經(jīng)紀組織從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事務。房地產(chǎn)經(jīng)紀事務的主要內(nèi)容有代理房屋買賣、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；代理房屋和國有土地使用權(quán)租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢服務。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展歷程：

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1、復蘇（1978-1992年）

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我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)復蘇以城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場興起為背景，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記為條件，以落實私房政策為契機。1980年開始，國家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，陸續(xù)出臺了土地有償使用、城市建設綜合開發(fā)、個人建房、房地產(chǎn)市場培育等一系列發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出社會主義市場體系包括房地產(chǎn)市場，這宣告了我國房地產(chǎn)市場的誕生。1983年國務院發(fā)布了《城市私有房屋管理條例》，規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，1990年全國基本完成了房屋所有權(quán)登記工作，為80%以上的房屋所有權(quán)人頒發(fā)了房屋權(quán)屬證書，這為房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展創(chuàng)造了條件。1980年10月30日，國家城市建設總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市、遼寧省落實私房政策兩個文件的通知》（城發(fā)房字80]264號），開始落實私房政策，使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉(zhuǎn)，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀活動逐漸被認可。改革開放之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動被列為八種投機倒把行為之一，是被打擊和取締的對象。1978年之后，對經(jīng)紀活動的限制開始松動。1983年12月17日，國務院頒布《城市私有房屋管理條例》（國發(fā)1983]194號），明令“任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋，嚴禁以城市私有房屋進行投機倒把活動。”1987年9月17日，國務院頒布《投機倒把行政處罰暫行條例》，經(jīng)紀活動不再是投機倒把行為。1988年8月8日，建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》（建房字1988]170號），提出“對一些在房地產(chǎn)交易活動中出現(xiàn)的尚存在爭議的問題，如房地產(chǎn)經(jīng)紀人問題等，可通過試點，從實踐中摸索經(jīng)驗?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀逐漸得到了國家和社會的認可。

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復蘇時期，經(jīng)濟發(fā)展較早的沿海地區(qū)對市場化的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動持開明態(tài)度，內(nèi)陸地區(qū)則仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法》（1987年6月17日發(fā)布）規(guī)定私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，應具有房屋所有人委托的證件。這代表依法、規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動開始被允許。相反，《西安市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》（1990年頒布）依舊將“私自交易房屋、居間牟利、倒買倒賣”視為違法行為。

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2、初步發(fā)展（1992-2001年）

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1992年國務院發(fā)布《于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)1992]61號），明確要求建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務代理機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和對市場糾紛的仲裁機構(gòu)等。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場化發(fā)展的道路。1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1995年國家開始進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。此后出現(xiàn)了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀新建商品房銷售代理業(yè)務發(fā)展帶來了一次良機。1998年停止住房實物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，面向二手房市場的經(jīng)紀服務興起。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大量成立，持證從業(yè)人員快速增加。1993年2月，第一家全國性的房地產(chǎn)中介機構(gòu)——中外合資建銀房地產(chǎn)咨詢有限公司成立，當年，深圳就批準成立了近70家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。1992年7月，上海首家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，其中專營性公司984家（外資企業(yè)143家）；兼營性公司921家（外資企業(yè)280家）。1993年，北京市成立120多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，至2001年底北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀類公司超過了2000家。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)2.5萬家。1994年，上海率先設立房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度，1996年有6300多人獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》，1998年持證人數(shù)增至10518人。北京市1996年設立經(jīng)紀人考試制度，當年通過考試的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格。據(jù)統(tǒng)計，2001年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員約有20多萬。

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3、快速發(fā)展（2001-2007年）

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2001年之后，我國商品房銷售穩(wěn)步增加，個人住房消費成為市場主體，存量房市場升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個人購買面積達到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國35個大中城市存量住房交易60.35萬套，相當于當年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米，空置率已接近20%。信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)得到廣泛應用。2001年之后，互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)逐漸普及，信息技術(shù)在改變著每個行業(yè)。據(jù)2004年《中國通信年鑒》統(tǒng)計，2003年，全國各種類型的互聯(lián)網(wǎng)用戶達到7645萬戶，比2002年增長30.74%。網(wǎng)站已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)布房源信息，交易當事人獲取經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人信息最重要的一個途徑。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀隊伍空前壯大。據(jù)國家工商行政管理總局統(tǒng)計，截至2007年，名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣的企業(yè)約29954家。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員隊伍也空前龐大，到2007年底，全國共有31360人取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，其中的18828人經(jīng)注冊取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，全國有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達到13350家。保守估計，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)機構(gòu)超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。

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4、調(diào)整發(fā)展（2007年之后）

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2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入調(diào)整發(fā)展時期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀業(yè)務量下滑，經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)門，經(jīng)紀人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問有限公司等機構(gòu)出現(xiàn)了關(guān)閉大量門店，裁減公司員工的情況。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀市場運行特征：

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房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務性與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是一種服務性的活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是服務性行業(yè)。所謂服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。依據(jù)中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀、價格評估、咨詢、物業(yè)管理等更具有服務業(yè)的性質(zhì)。

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在經(jīng)濟生活的商品體系中，房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質(zhì)構(gòu)成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產(chǎn)品，因而在價格影響因素和價格形成、運動機制上具有不同于一般完全勞動產(chǎn)品的商品特性。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要把握交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素--價格，就必須具備一定的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)知識以及豐富的市場經(jīng)驗。

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欲了解更多口腔房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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