養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力巨大 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研2023

• 陳觀秋 2023年5月9日 來(lái)源：百度 210 5
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2022年年末，我國(guó)60歲以上人口數(shù)量達(dá)28004萬(wàn)，占全國(guó)人口的19.8%，65歲以上人口占比達(dá)14.9%。隨著生活水平的提高和消費(fèi)觀念的改變，老年人的需求結(jié)構(gòu)正在從生存型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，對(duì)于“衣食住行用”等產(chǎn)品和服務(wù)具有多層次、多樣化的需求。

今年2月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的《中華人民共和國(guó)2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰，2022年年末，我國(guó)60歲以上人口數(shù)量達(dá)28004萬(wàn)，占全國(guó)人口的19.8%，65歲以上人口占比達(dá)14.9%。老齡化背景下，我國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)也迎來(lái)發(fā)展期。我國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)可以分成養(yǎng)老用品、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老地產(chǎn)四大類，覆蓋老年人的衣食住行以及醫(yī)療等多方面。

養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長(zhǎng)的特定市場(chǎng)需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障功能以及逆向融資功能等。

隨著中國(guó)老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨著改變，從基本的住宅消費(fèi)提高到住宅消費(fèi)的品質(zhì)上來(lái)，越來(lái)越多的老年認(rèn)識(shí)到購(gòu)買老年公寓是一種投資，既可保值，又可以作為不動(dòng)產(chǎn)留給后代，他們?cè)絹?lái)越愿意投資老年公寓。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

中國(guó)人口老齡化發(fā)展速度快，上海市、遼寧省、山東省、四川省、江蘇省和重慶市六省已提前跨入深度老齡化社會(huì)，中國(guó)人口紅利正削弱減退，未富先老成為了中國(guó)養(yǎng)老的一個(gè)典型現(xiàn)象。隨著中國(guó)老年人口的遞增，國(guó)民人均壽命不斷延長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題日益嚴(yán)峻。針對(duì)人口流動(dòng)活躍，獨(dú)生子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)重等社會(huì)問(wèn)題，養(yǎng)老模式也由傳統(tǒng)單一的家庭養(yǎng)老衍生出了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等模式。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及深度研究報(bào)告》分析：

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的潛在市場(chǎng)。未來(lái)的規(guī)模還將持續(xù)擴(kuò)大。養(yǎng)老不僅是中國(guó)社會(huì)的民生問(wèn)題，更是全球人類發(fā)展的一個(gè)階段性難題。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃綱要，至2025年，我國(guó)將支持300個(gè)左右培訓(xùn)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型為普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、1000個(gè)左右公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增加護(hù)理型床位,支持城市依托基層醫(yī)療衛(wèi)生資源建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合設(shè)施。加大養(yǎng)老護(hù)理型人才培養(yǎng)力度,擴(kuò)大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位供給，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位占比提高到55%，更好滿足高齡失能失智老年人護(hù)理服務(wù)需求。

在國(guó)家的大力支持之下，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來(lái)飛速發(fā)展。社科院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到13萬(wàn)億元。

目前，險(xiǎn)企參與養(yǎng)老地產(chǎn)的模式多數(shù)與消費(fèi)者購(gòu)買其某款保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，只有購(gòu)買達(dá)到一定金額的保險(xiǎn)才能夠獲得養(yǎng)老地產(chǎn)的入住資格。所謂與之掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品本身就是普通的養(yǎng)老年金保險(xiǎn)，與普通的養(yǎng)老保險(xiǎn)并無(wú)任何差異。這也就意味著，消費(fèi)者仍是買一款養(yǎng)老保險(xiǎn)，每年定期繳納一筆保費(fèi)，享受保險(xiǎn)產(chǎn)品的保險(xiǎn)責(zé)任，而保費(fèi)金額要到達(dá)上百萬(wàn)的規(guī)模才可享受養(yǎng)老社區(qū)的入住資格。

可是，目前開(kāi)出的養(yǎng)老社區(qū)入住資格多是險(xiǎn)企根據(jù)前期的成本核算之后的定價(jià)，其實(shí)對(duì)于多少年后能夠收回成本或者保費(fèi)本身能否完全涵蓋所有成本支出仍是未知數(shù)。

據(jù)民政部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，全國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施32.9萬(wàn)個(gè)，較上年增加12.5萬(wàn)個(gè)，同比增長(zhǎng)61.27%;養(yǎng)老床位合計(jì) 821.0 萬(wàn)張，較上年增加46萬(wàn)張，同比增長(zhǎng)5.94%。

養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力巨大

人口老齡化是社會(huì)發(fā)展的重要趨勢(shì)，也是今后較長(zhǎng)一段時(shí)期我國(guó)的基本國(guó)情，將深刻影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。當(dāng)前，規(guī)模不斷擴(kuò)大的老年人口已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中日益重要的消費(fèi)群體，隨著生活水平的提高和消費(fèi)觀念的改變，老年人的需求結(jié)構(gòu)正在從生存型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，對(duì)于“衣食住行用”等產(chǎn)品和服務(wù)具有多層次、多樣化的需求。

據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委領(lǐng)導(dǎo)預(yù)計(jì)，2035年左右，我國(guó)60歲及以上老年人口將突破4億人，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^(guò)30%，進(jìn)入重度老齡化階段。隨著民眾對(duì)養(yǎng)老的需求不斷提升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前供需結(jié)構(gòu)的“倒逼”下，規(guī)?；⒍嘣l(fā)展勢(shì)在必行。

業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，從我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和規(guī)模來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力巨大。但與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，養(yǎng)老項(xiàng)目做起來(lái)要更復(fù)雜，涉及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、醫(yī)療保健資源、人才培養(yǎng)、盈利模式創(chuàng)新以及家庭倫理等方方面面的問(wèn)題。房企入局養(yǎng)老后，需擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，堅(jiān)持走“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”路線。

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