房地產(chǎn)行業(yè)市場機遇分析 一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比穩(wěn)中微漲

• 方蔓桃 2023年10月23日 來源：百度 1197 77
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如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。重點分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)將

10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，2023年9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平、同比漲幅擴大，二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲、同比降幅收窄;二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降。

一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平、同比漲幅擴大。從環(huán)比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%和0.5%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)4個月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。

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中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析認為，繼多個二線城市實行公積金“認房不認貸”政策后，上海作為首個實行的一線城市，預計將對改善或置換客戶起一定積極作用，預期未來將有更多城市跟進。上海新房在實行商貸“認房不認貸”后，9月新房(不含保障房)成交量環(huán)比增長21.7%，市場熱度有所上升。

二線城市方面，10月20日，成都住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)規(guī)定的通知》，明確申請住房公積金貸款購買成都市自住住房的，以繳存人家庭成員(含未成年子女)在成都市住建部門房屋登記信息系統(tǒng)記錄的住房套數(shù)為依據(jù)，不再將個人征信中未結(jié)清商業(yè)性個人住房貸款納入住房套數(shù)認定。在成都市無住房的執(zhí)行首套房政策，有一套住房的執(zhí)行第二套房政策，有兩套及以上住房的不予貸款。

從同比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京和上海同比分別上漲2.9%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降1.7%和3.0%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降。從環(huán)比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

從同比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%和3.5%，降幅均與上月相同。

1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%(按可比口徑計算);其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

二、商品房銷售和待售情況

1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%;利用外資36億元，下降40.0%;自籌資金31252億元，下降21.8%;定金及預收款33631億元，下降9.6%;個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%;其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，開發(fā)投資指標代表了房企供給端擴張的情況，當前此類指標略受約束，說明存在一定壓力。近期各地激活供給端的操作釋放出重要信號，比如購地方面的限價政策取消、土地開發(fā)容積率約束減少、開發(fā)商拿地的主動性增強、施工環(huán)節(jié)采取了諸多友好措施，這些都有助于促進開發(fā)投資指標企穩(wěn)。

值得關(guān)注的是，隨著“保交付”工作的持續(xù)推進，房屋竣工面積持續(xù)高增長。1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%，其中，住宅施工面積574250萬平方米，同比下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，同比下降23.4%，其中，住宅新開工面積52512萬平方米，同比下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，同比增長19.8%，其中，住宅竣工面積35319萬平方米，同比增長20.1%。

房地產(chǎn)行業(yè)市場機遇分析

綜合1-9月來看，保利發(fā)展、萬科、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂等14家房企銷售額均超過了千億元規(guī)模。不過同比來看，銷售端仍然延續(xù)下降趨勢。百強房企9月銷售額同比下降24.1%，1-9月銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%，降幅相比上月擴大1.7個百分點。

隨著各部門、各地樓市政策的落實，信貸資金對在建項目建設(shè)竣工和住宅銷售的支持力度持續(xù)增強，帶動竣工面積持續(xù)高增長。9月房屋竣工面積同比增長25.4%，較8月增加15個百分點，增幅維持在相對高位。另外，今年以來始終保持低位的新開工增速也開始出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)的信號。

針對一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)的優(yōu)化政策，盛來運表示：“從現(xiàn)在實施的初步情況來看，政策作用是在持續(xù)釋放，有積極的效應。當然，政策的發(fā)揮還要有個過程，因為畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個調(diào)整階段，所以后期還要抓好政策的落實。”

雖然“金九”商品房銷售指標環(huán)比持續(xù)向好，但銷售規(guī)模仍低于以往同期，具備一定的上升空間。關(guān)榮雪預計隨著利好政策的持續(xù)加持，以及在房企持續(xù)推新的助力下，10月商品房銷售有望延續(xù)復蘇態(tài)勢。

總結(jié)1-9月份全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，各類指標尤其是銷售端指標已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號，值得肯定，進一步說明既有政策效應積極釋放，也有助于進一步穩(wěn)定市場預期。1)銷售端的回暖值得重視，目前正進入弱復蘇的態(tài)勢。包括銷售數(shù)據(jù)的單月指標、銷售數(shù)據(jù)的回籠情況，都朝著好的方向發(fā)展。這恰說明各地購房政策積極到位，降低了購房成本，激活了合理住房消費需求。2)隨著銷售端的回暖，企業(yè)資金狀況也有改善的空間和可能。各類金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場的判斷也會有新的調(diào)整。但總體上預期進一步向好，朝著平穩(wěn)健康發(fā)展的方向演進。

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