2023房地產(chǎn)并購現(xiàn)狀分析：房地產(chǎn)收并購市場熱度回升 八月交易額明顯增長

• 吳澳燕 2023年9月11日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1273 83
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2023年8月重點(diǎn)受監(jiān)測房企共涉及26筆并購交易，其中披露交易金額的有22筆，總交易對價達(dá)367.3億元，同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長200.8%，交易規(guī)模升至半年以來的小高峰。單月披露的單筆平均交易規(guī)模16.7億元，約為7月份的2倍。

重組并購，是指企業(yè)基于經(jīng)營戰(zhàn)略考慮對企業(yè)股權(quán)、資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行的收購、出售、分立、合并、置換活動，表現(xiàn)為資產(chǎn)與債務(wù)重組、收購與兼并、破產(chǎn)與清算、股權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)或債權(quán)出售、企業(yè)改制與股份制改造、管理層及員工持股或股權(quán)激勵、債轉(zhuǎn)股與股轉(zhuǎn)債、資本結(jié)構(gòu)與治理結(jié)構(gòu)調(diào)整等。

房地產(chǎn)收并購市場8月熱度回升顯著，企業(yè)正在加快處置資產(chǎn)回籠資金。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心(CRIC)監(jiān)測，2023年8月重點(diǎn)受監(jiān)測房企共涉及26筆并購交易，其中披露交易金額的有22筆，總交易對價達(dá)367.3億元，同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長200.8%，交易規(guī)模升至半年以來的小高峰。單月披露的單筆平均交易規(guī)模16.7億元，約為7月份的2倍。

從已經(jīng)明確的交易進(jìn)展來看，8月份有2筆交易處于協(xié)議中，6筆交易處于掛牌狀態(tài)，9筆交易已完成。其中，掛牌的交易包括大悅城通過產(chǎn)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭100%股權(quán)及債權(quán)，掛牌底價為42.56億元。完成的交易當(dāng)中，包括綠城20.72億元收購與合景泰富合作的蘇州、杭州多個項(xiàng)目等。

當(dāng)月市場關(guān)注度較高的是，碧桂園于8月25日宣布出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)給中海，對價約12.92億元，交易事項(xiàng)完成后，中海將成為該項(xiàng)目公司100%控股股東。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)并購重組機(jī)會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

8月，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策密集出臺，包括降低首付比、下調(diào)房貸利率、調(diào)降存量房貸利率等方面內(nèi)容。此外，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部等部門月內(nèi)還出臺了改善性住房換購稅費(fèi)減免政策。近期北上廣深全部響應(yīng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，武漢、成都、長沙和蘇州等部分二線城市也陸續(xù)跟進(jìn)，極大提振市場信心。

自住建部等三部門聯(lián)合推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，僅僅一周時間，四大一線城市就果斷出手，截至目前，已有超過20個城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。與此同時，多地還紛紛打出“賣舊換新”、100%契稅補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率水平等一系列政策調(diào)整優(yōu)化的組合拳。

除了廣州外，近期以來，多個地方調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。值得一提的是，該階段房地產(chǎn)政策調(diào)整是更有針對性的全面調(diào)整，助推地方市場活躍度明顯提升。

9月9日，蘭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，激活住房消費(fèi)需求，全面取消限購與限售政策，契稅給予50%補(bǔ)貼，對于置換人群予以退個稅。同時，落實(shí)個人住房貸款首付比例政策，個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。9月7日，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展6項(xiàng)最新舉措，包括全面放松限購措施，對購置新房實(shí)施補(bǔ)助，實(shí)施“賣舊換新”補(bǔ)助，推出“換新購”服務(wù)。

2023房地產(chǎn)并購現(xiàn)狀分析

“認(rèn)房不認(rèn)貸”相關(guān)政策針對降低居民購房成本效果顯著，有利于釋放高能級城市居民置換以及異地購房需求，短期內(nèi)放量明顯。

2023 年上半年中國并購市場中共完成并購交易 1,302 起，同比增加 8.5%;涉及交易金額 4,299.82 億元，同比下降 9.5%，受小規(guī)模交易案例增多影響，平均交易規(guī)模 3.30 億，同比下降 16.6%。

其中，房地產(chǎn)整合進(jìn)程加速，針對房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的并購案例數(shù)量較多，與科技創(chuàng)新相關(guān)的 IT、半導(dǎo)體及電子設(shè)備、機(jī)械制造、化工原料及加工、生物技術(shù) / 醫(yī)療健康等行業(yè)內(nèi)并購活動依舊活躍。

房地產(chǎn)(130 起)行業(yè)在上半年內(nèi)出現(xiàn)大量整合交易，主要包括兩種類型。一種是大型房地產(chǎn)企業(yè)的控股方出于業(yè)務(wù)或資產(chǎn)調(diào)整目的，對旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離或重組，例如魯商發(fā)展將旗下魯商置業(yè)整體置出予山東城鄉(xiāng)發(fā)展集團(tuán);另一種則是大型地產(chǎn)企業(yè)收購區(qū)域公司或項(xiàng)目企業(yè)，標(biāo)的公司資產(chǎn)多為具體地塊或房地產(chǎn)項(xiàng)目，如陸家嘴參股企業(yè)以 147.78 億元收購上海筠銘置業(yè)和上海德茗置業(yè)各 80% 股權(quán)。

從8月份房地產(chǎn)收并購市場交易標(biāo)的物業(yè)類型看，多元化并購額占比較上月明顯回升，其中12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額241.5億元，占全部規(guī)模的65.7%，環(huán)比提升17.6%。上述分析人士認(rèn)為，近期商辦資產(chǎn)出售熱度較高，開發(fā)商選擇加快處置，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。月內(nèi)共有5筆商辦類資產(chǎn)交易，交易對價約216.1億元，占到全部規(guī)模的58.8%。

并購重組是結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高行業(yè)整體素質(zhì)的重要手段，尤其在產(chǎn)業(yè)發(fā)展到規(guī)模競爭的當(dāng)下。從并購涉及的行業(yè)來看，新興行業(yè)的加入凸顯當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型軌跡。隨著新興行業(yè)對傳統(tǒng)行業(yè)的滲透、新興行業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占的比重越來越大，新興產(chǎn)業(yè)將逐步取代煤炭、鋼鐵、水泥、化工這些傳統(tǒng)行業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力量。

本報(bào)告主要分析了國內(nèi)企業(yè)并購重組政策及規(guī)模、上市公司并購重組與操作策略、房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組動因、房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組風(fēng)險(xiǎn)及對策建議，最后對房地產(chǎn)企業(yè)海外并購風(fēng)險(xiǎn)及策略、融資渠道選擇提出相關(guān)建議，是企業(yè)了解行業(yè)并購重組發(fā)展動態(tài)，把握市場機(jī)會，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價值。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)并購重組機(jī)會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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