市場成交仍舊低迷 樓市降溫已成定局？ 年末翹尾行情難現(xiàn)！

• 2017年12月4日 lihuizhen來源：理財周刊 1042 66
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

一線城市持續(xù)下降。北京、上海、廣州和深圳在11月第三周成交量分別為13.5萬、25.3萬、10.6萬和5.9萬平方米，環(huán)比分別下降10%、9%、9%和4%。北京和廣州同比大幅下降，跌幅超過30%。

房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。與民生緊密相連，所以備受關(guān)注。

市場成交仍舊低迷

天氣降溫明顯，但樓市卻能感受到更深的寒意。

11月中旬，樓市成交狀況并未得到明顯改善。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份第三周(11月13日至19日，以下同)，包括北京、上海、南京等在內(nèi)的22個城新建商品住宅成交出現(xiàn)“雙降”現(xiàn)象，其中環(huán)比下滑14.0%，同比下滑23.6%。

具體來看，一線城市持續(xù)下降。北京、上海、廣州和深圳在11月第三周成交量分別為13.5萬、25.3萬、10.6萬和5.9萬平方米，環(huán)比分別下降10%、9%、9%和4%。北京和廣州同比大幅下降，跌幅超過30%。

二三線城市跌幅更加明顯。跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，二線代表城市環(huán)比下降17.4%，同比大跌32.6%。其中南京降幅最為明顯，青島次之，僅南昌環(huán)比上升，不過幅度不大，僅17.6%。三線代表城市也出現(xiàn)降溫跡象，成交量環(huán)比下降7.1%，其中揚州、東營等城市降幅較大，達到3成左右。

當前樓市延續(xù)了過去數(shù)月的冷清態(tài)勢。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，在10月份，28個重點城市成交量為2009萬平方米，同比大幅下降44%，環(huán)比9月下降15%，與往年的“金九銀十”差距甚大。其中，北上廣三城的同比跌幅均超六成。

此前市場猜測，近期樓市調(diào)控有望放松，市場成交狀況因此會得到改善。但從目前來看，這種猜測屬于一廂情愿，在“房住不炒”的總體調(diào)控要求下，限購、限價、限貸、限售等政策繼續(xù)執(zhí)行，放松調(diào)控幻想已經(jīng)破滅。在這種局面下，市場成交難以回升，自然不難讓人理解。

樓市降溫已成定局

從房價走勢來看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了降溫趨勢。

日前，國家統(tǒng)計局公布了2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，從環(huán)比看，9個城市新建商品住宅價格下降。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)11個月回落。

具體來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均計算得知，10月份一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為1.0%、4.6%和7.2%。相比今年9月份1.5%、5.6%和7.9%的數(shù)值而言，一二三線城市均表現(xiàn)為漲幅收窄。這說明，全國范圍內(nèi)“因城施策”的樓市調(diào)控政策效果已逐漸顯現(xiàn)，樓市有降溫態(tài)勢。

一線城市環(huán)比持續(xù)下跌。根據(jù)測算，10月份一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為-0.1%、0.3%和0.3%，值得注意的是，一線城市已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)負增長?？梢娬{(diào)控效應已經(jīng)使得一線城市房價上漲動能枯竭，轉(zhuǎn)而步入下跌通道。

而從二手房市場表現(xiàn)來看，環(huán)比下跌的城市增多，尤其是熱點城市二手房價回落，進一步佐證市場降溫事實。與9月份相比，今年10月份70個大中城市中，價格下降的城市有20個，上漲的城市有47個，持平的城市有3個。而在9月份，價格下降的城市有13個，上漲的城市有49個，持平的城市有8個。這說明2017年10月份房價上漲的城市數(shù)量有所減少，下降的城市數(shù)量有所增加。部分熱點城市二手房出現(xiàn)下跌跡象，統(tǒng)計顯示，北京、廈門、廣州和合肥等城市10月二手房價環(huán)比出現(xiàn)了下跌，其中北京、?？诃h(huán)比跌幅最大，達到了0.5%。

年末翹尾行情難現(xiàn)

“金九銀十”落空之后，市場曾一度寄希望年末，雙11期間，有不少房企借勢賣房，但是在一線城市及核心二線城市，這種營銷的效果并不明顯。從目前來看，年末出現(xiàn)翹尾行情的可能性已經(jīng)變得渺茫。

首先從政策環(huán)境來看，年末放松調(diào)控已無可能。不僅如此，調(diào)控力度仍在收緊過程中。近日住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷售價格行為聯(lián)合交叉工作方案》，將重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、?？?、三亞、西安進行交叉檢查。所謂“交叉檢查”，即不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關(guān)檢查人員進行檢查。業(yè)內(nèi)人士表示，加強對商品房銷售價格檢查，將會截斷擅自提價后路，從嚴執(zhí)行限價措施。

從未來趨勢來看，還有可能會出臺新的政策。有行業(yè)人士分析指出，長效機制在年底前極有可能會推出，其中租賃是重中之重，各地政府會在這方面做更多文章。此外，土地市場也有所動作，主要表現(xiàn)為增加土地供應;金融方面則會嚴控違規(guī)貸款發(fā)放。而從稅收方面來看，最受關(guān)注的房地產(chǎn)稅會加快立法進程。

從市場預期來看，此前越調(diào)越漲的判斷，已經(jīng)逐漸站不住腳。以北京周邊衛(wèi)星城市樓市為例，包括香河、固安、燕郊、張家口等縣市因為執(zhí)行更加嚴格的限購限貸政策，樓市出現(xiàn)持續(xù)降溫的態(tài)勢。如固安縣新建商品住宅交易量持續(xù)下滑，10月份成交量不及最高峰時期的一成;10月份均價每平米10519元，較5月的最高點下跌30%。其他地方如燕郊、固安等，成交量也大幅萎縮。

正是基于上述原因，市場分析人士認為，年末樓市持續(xù)降溫。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴勤表示，今年以來，隨著各地紛紛出臺相應的樓市調(diào)控政策，因城施策的調(diào)控效果顯著，總體來看，樓市已經(jīng)告別了瘋漲階段，正在逐漸降溫。在“房住不炒”的大背景下，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，并且以租購并舉為代表的長效機制正在路上，全國樓市也將回歸理性，預計11～12月房價增幅將停留在合理區(qū)間。

那么購房者該如何應對?房價不再快速上漲，但并非就意味著房價會大幅下跌。預計未來房價將會保持平穩(wěn)態(tài)勢。在這種情況下，不排除少量急于回籠資金的開發(fā)商采取讓利促銷措施，從而使得購房者或享受到折扣優(yōu)惠。所以對于剛需群體來說，不必被動等待觀望，可以主動一些，如碰到性價比較高的樓盤，可考慮擇機出手。

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