2020商業(yè)地產(chǎn)新政 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況分析 2020年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

• 2020年2月19日 WuYaNan來(lái)源：房產(chǎn) 1290 84
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疫情的發(fā)展超出想象，對(duì)地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開發(fā)項(xiàng)目的停工，銷售遇阻意味著未來(lái)的開發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來(lái)休眠期不言自

從需求端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比 增長(zhǎng)兩成，幅與 2016 基本持平。在房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限貸、限售政策全線升級(jí)的背景下，投資者投資住宅市場(chǎng)受限，且隨著城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的提高、國(guó)家大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，全年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積依然可觀。2017 年，全國(guó) 商業(yè)地產(chǎn)銷售面積 17594 萬(wàn)平方米， 同比 增長(zhǎng) 20.2%， 增幅與 2016 年基本持平 。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 個(gè)百分點(diǎn)至 10.4%。

(2)商辦用地供需降幅均收窄，二線城市成交規(guī)模增加

圖表：2013-2017年全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中研普華研究院

商辦用地供需同比降幅均收窄，樓面均價(jià)繼續(xù)上漲。2017年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.7億平方米，同比下降6.5%;較2016年收窄8.6個(gè)百分點(diǎn);共成交2.2億平方米，同比連續(xù)第4年下降，降幅為2.8%;降幅較2016年收窄9.2個(gè)百分點(diǎn);2017年，全國(guó)300城商用辦公用地樓面均價(jià)為2391元/平方米，同比上漲18.7%，平均溢價(jià)率為12.8%，較2016年同期下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

圖表：2013-2017 一線、二線、三四線城市商辦用地成交樓面價(jià)變化情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中研普華研究院

二線城市商辦用地成交量?jī)r(jià)齊升，價(jià)格漲幅較大。2017 年，各線城市商辦用地成交表現(xiàn)各異，一線城市成交規(guī)劃建筑面積同比下降10.4%，在各類城市中降幅最大;二線城市商辦用地成交面積結(jié)束了連續(xù)3 年的同比下降趨勢(shì)，轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)10.7%;三四線城市商辦用地成交面積同比連續(xù)第4 年下降，降幅為9.5%，較2016 年略有收窄。成交樓面價(jià)方面，各線城市商辦用地成交樓面均價(jià)同比均上漲，漲幅均在15%以上，其中二線城市上漲21.7%，漲幅最為明顯.

從全國(guó)商辦用地成交總價(jià)前50 地塊來(lái)看，46 宗來(lái)自熱點(diǎn)一二線城市，其余城市中，南通、佛山、保定、珠海各1 宗。一線城市受商辦政策調(diào)控影響，商辦用地成交面積下降明顯;部分產(chǎn)業(yè)環(huán)境好、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、居民消費(fèi)水平高的二線城市成為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的重要布局點(diǎn)，二線城市土地成交量?jī)r(jià)齊升，格漲幅明顯;而隨著交量?jī)r(jià)齊升，格漲幅明顯;而隨著 城鎮(zhèn)化進(jìn) 程的持續(xù)推城鎮(zhèn)化進(jìn) 程的持續(xù)推以及城市群的加快發(fā)展， 以及城市群的加快發(fā)展， 部分 三四線城市 三四線城市 也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ矒碛休^好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?。

2020我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景如何

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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